從今年年初開始，凡在去年3月17日前辦理個(gè)人住房貸款的購房者，都要按新 利率來執(zhí)行還款計(jì)劃，這意味著所有“按揭”的人都被動(dòng)進(jìn)入了銀行的加息通道。同 時(shí)，銀行貸款罰息利率也有所提高，由原

先的每日0.21%調(diào)整為貸款執(zhí)行利率水平上 加收30%～50%。如果貸款者逾期還款、不能足額還款，將無可避免地接受銀行“利滾 利”的懲罰。

　　銀行加息到底什么時(shí)候是個(gè)頭？貸款者如何才能避開銀行的“無情劍”呢？這兩個(gè)問 題成為了“按揭者”較關(guān)心的話題。理財(cái)師認(rèn)為，政府宣布今年暫不加息的消息，在一定程 度上減輕了“按揭者”的還款壓力，但要根治目前流行的“房貸抑郁癥”，還需要從頭付、月 供和提前還貸三個(gè)方面做好還款的規(guī)劃。

　　月供應(yīng)低于月收入的40%

　　目前，不少人在貸款購房后感覺到生活 壓力很大，每天努力工作的念頭緊繃，生怕發(fā)生差錯(cuò)導(dǎo)致無法按時(shí)還貸。實(shí)際上，這是 月供占月收入的比例過大所導(dǎo)致的結(jié)果。那么，每個(gè)月還多少才不至于狼狽呢？按照國 際慣例，月還款的額度不應(yīng)該超過家庭月收入的40%。如果月供控制在40%以內(nèi)，原有 的生活品質(zhì)不會(huì)受到太大影響，個(gè)人也不會(huì)覺得壓力過大。但如果超過40%，就不同了， 尤其是單一收入的家庭更會(huì)很明顯地感受到壓力。有一個(gè)理財(cái)客戶，他本人月收入8000 元，妻子無業(yè)，每個(gè)月他們家庭的按揭是5000元，只剩下3000元，他們還要生活、還要為 未來儲蓄，壓力自然很大。

　　借親戚朋友的錢付頭付

　　收入水平有限，又想把“月供”控制在 家庭月收入的40%以內(nèi)，那么，應(yīng)該在頭付款上下工夫。頭付越多、貸款越少，在相同 的貸款時(shí)間內(nèi)，還款額就越少。比如：5年期貸款，給銀行的利息也會(huì)更少。所以，盡量 多的頭付應(yīng)考慮。

　　如何多付頭付呢？借親戚朋友的錢付頭 付，不失為一種好方法?，F(xiàn)在的年輕人由于住房需求旺，存款少，很多人選擇交20%的頭付， 選擇20年的還款期，這樣下來交給銀行的利息不是個(gè)小數(shù)目。不如借親戚朋友的錢來多 支付些頭付，這樣，利息支出就會(huì)大大減少。

　　另外，在貸款購房前，務(wù)必留出家庭 3～6個(gè)月的生活支出和3～6個(gè)月還的住房貸款作為緊急備用金，還可以準(zhǔn)備兩張信用 卡，以備不時(shí)之需。同樣，在決定到底付多少頭付的時(shí)候，也要考慮在購房后的一兩年 內(nèi)家庭有沒有大的支出，另外還要把裝修費(fèi)用等考慮進(jìn)去。

　　投資收益少于5.508%應(yīng)提前還貸

　　收入頗豐的人應(yīng)該提前還貸。提前還貸 是一種非常好的理財(cái)方法，少給銀行打工，就是為自己獲得收益。按還款方式不同，借款 人可以選擇期限減按或金額減按的提前還款方式，這里面大致分為三種情況。

　　1、全部提前還貸，即客戶將剩余的全部貸款一次性還清。

　　2、部分提前還貸，剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短。

　　3、部分提前還貸，剩余貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變。

　　案例

　　李小姐的房子是去年1月份購的，頭付20萬元，等額本息商業(yè)住房貸款25萬元，10年期。 由于去年年底拿到一筆8萬元的年終獎(jiǎng)，李小姐考慮部分提前還貸。去年， 李小姐每月還給銀行2714.5元，已經(jīng)還了12個(gè)月，歸還本金19281.71 元，歸還利息13288.08元。根據(jù)自己的情況考慮，李小姐決定提前還80718.29元本金。 （為了方便計(jì)算比較，住房貸款利率用加息后的5.508%計(jì)算） 但是，對于一些投資型“按揭者”，當(dāng)投資收益高于目前房貸利率（普通住宅利 率5.508%）的時(shí)候，可以不考慮提前還貸。雖然理財(cái)師不建議在負(fù)債的情況下進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn) 投資，但是對于投資經(jīng)驗(yàn)非常豐富且風(fēng)險(xiǎn)承受能力強(qiáng)的家庭來說，他們能通過投資使家 庭的資產(chǎn)年收益超過了住房貸款利率，這樣的家庭，在有充足的保險(xiǎn)規(guī)劃和緊急備用金 后，建立好投資組合分散風(fēng)險(xiǎn)以后，可以大膽地去投資，讓錢更有效率。

　　按種情況考慮 如果李小姐能夠全部提前還貸，則節(jié)省利息 支出約62409.69元。 按種情況考慮 每月還款額基本不變，縮短還款時(shí)間到六年 期。則，月還款2451.24元。較后一共節(jié)省利息支出49208.15元。 按第三種情況考慮 每月還款額減少，保持還款期限不變。則，月 還款額1764.59。較后一共節(jié)省利息支出35122.5元。作者單位：北京英克爾投資咨詢有限公司

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