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求解適應(yīng)市場規(guī)律的長效機制,消除 頻現(xiàn)的根源!
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 來源:三亞房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 437 次
房地產(chǎn)市場,歷來是輿論焦點和民眾關(guān)注的重中之重。2016年經(jīng)濟工作會議提出,“加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制”?!伴L效機制”概念一經(jīng)提出,就引發(fā)了全社會的廣泛關(guān)注。但“長效機制”是什么,怎么建,一直未有定論。同時,一些似是而非的觀點和看法也趁機泛濫。為正本清源、凝聚共識,本版即日起推出“求解房地產(chǎn)長效機制”系列報道,敬請廣大讀者垂注。
春節(jié)后,房價又一次吸引了公眾眼球。有媒體稱,去年房價漲幅首位的合肥(樓盤)部分地區(qū)大幅下降,其他熱點二線城市也不同程度“回調(diào)”。這讓不少人長長地松了口氣:“房價終于給摁住了!”
但一些信息也顯露出了不同的跡象。開年后各地繼續(xù)開始土地競拍,在屢屢觸及*高限價后均改用其他方式確定買家。這說明,土地市場依然火爆,只不過這次是“地王”被摁住了!
強令執(zhí)行的行政手段能長期管用嗎?“地王”頻現(xiàn)的制度根源怎么消除?“面粉”和“面包”如何不相互推漲?現(xiàn)在,房價暫時停漲或許正給我們提供一個有利時機,是時候快馬加鞭推進改革,構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展的長效機制了。
行政手段只是短期行為
2月14日,南京(樓盤)迎來了春節(jié)后的首場土地拍賣,經(jīng)激烈爭奪,其中5幅地塊超過*高限價,搖號決定*終買家。次日,其中一個地塊以98億元的價格,成為南京總價地王。這廈門(樓盤)也進行了開年后的土地市場首拍。其中一個地塊開拍不到半 ,報價已達*高限價,*終以競配建決定買家。
南京和廈門兩地土地市場火爆至少反映了一個現(xiàn)象,就是房地產(chǎn)企業(yè)在熱點城市拿地的熱情仍然高漲。去年在一二線城市有項目的企業(yè)普遍大賺,房子賣完后,資金充足了,就產(chǎn)生了補庫存的需要。
在去年一二線城市房市大漲后,各地陸續(xù)出臺了多項限購限貸措施。春節(jié)后,政策又進一步收緊,北京(樓盤)市銀行業(yè)自律協(xié)會的公約要求,房貸利率*多只可打9折,二套房貸款不得超過25年。天津(樓盤)、廣州(樓盤)、青島(樓盤)、杭州(樓盤)、大連(樓盤)、珠海(樓盤)也陸續(xù)傳出房貸政策收緊的消息。
近日,中國基金業(yè)協(xié)會明確資管計劃不得支付土地出讓價款或補充流動資金,且不得直接或間接為各類機構(gòu)發(fā)放首付貸。在此之前,證券交易所也明確,調(diào)控城市競拍地王的房地產(chǎn)企業(yè)將禁止發(fā)行公司債,發(fā)債募集資金不得用于購置土地。
種種跡象表明,在市場的非常時期,行政手段實屬必要。但行政措施只可用于短期,不具有可持續(xù)性。長期而言,只要需求還真實存在,沒有通過其他方式滿足,或遲或早終會爆發(fā)出來。
土地供應(yīng)出現(xiàn)倒掛
現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的一個顯著特征是,兩極分化非常明顯。大城市尤其是特大城市的人口流動大,房屋需求旺盛,中小城市人口減少,房屋需求不足。雪上加霜的是,近年來大城市尤其是特大城市土地供應(yīng)相對不足,但大舉供地的往往是需求不足的中小城鎮(zhèn)。如去年北京土地市場共有44宗地塊成交,同比減少66宗,其中住宅類用地僅有15宗。
這種情況的出現(xiàn),是因為自2000年以來,各地普遍經(jīng)歷了城市攤大餅式的發(fā)展浪潮,粗放式發(fā)展造成了土地供應(yīng)緊張的局面。為此,近年來節(jié)約集約用地已成共識。
今年年初,北京市有關(guān)負責人就曾表示,將每年減少城鄉(xiāng)建設(shè)用地存量30平方公里,減到30平方公里以上的才是當年新增建設(shè)用地的規(guī)模。杭州市國土資源局提供的資料顯示,2020年杭州市城區(qū)規(guī)劃面積400平方公里,但到2014年底,城區(qū)建設(shè)用地面積已經(jīng)達到385平方公里,人均建設(shè)用地面積85平方米,剩余空間有限。
但也有一些城市卻庫存高企,房價地價都呈跌勢。比如沈陽,作為省會城市,去年房價一直溫和甚至微跌。遼寧省鐵嶺(樓盤)市的鐵嶺新城(000809,股吧)有大量土地資源,但已經(jīng)連續(xù)兩年沒有土地成交了。
從全國而言,新增建設(shè)用地呈現(xiàn)越來越少的趨勢。近日,國土資源部發(fā)布的2016年國土資源統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,全國土地出讓面積20.82萬公頃,同比下降5.9%,其中房地產(chǎn)(000736,股吧)用地10.75萬公頃,同比下降10.3%。
有人認為,要解決上述問題,熱點城市要加大土地供應(yīng),才能實現(xiàn)供需平衡。但一味增加供應(yīng),顯然不具備現(xiàn)實可操作性。解決之道,還要從供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革做文章。
抓住時機推進改革
從土地供給改革的角度看,城鎮(zhèn)低效用地盤活和農(nóng)村集體建設(shè)用地改革的空間都很大。
數(shù)據(jù)顯示,2016年土地供應(yīng)中,存量建設(shè)用地超六成。其中,城鎮(zhèn)工礦用地空間很大。通過改革,完善這些低效用地的再開發(fā)激勵機制,可加快這些土地的供應(yīng)并實現(xiàn)城市升級改造。
隨著城市的發(fā)展,不少工廠現(xiàn)在處于城市位置,伴隨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級,有些工廠實際上可以轉(zhuǎn)為他用。近日國土資源部門明確,在符合規(guī)劃的前提下,鼓勵原國有土地使用權(quán)人通過自主、聯(lián)合、轉(zhuǎn)讓等多種方式對其使用的國有建設(shè)用地實行改造開發(fā)。
農(nóng)村集體建設(shè)用地改革空間更大。目前,我國集體土地尚不能上市交易,城市居民購買集體土地上的房屋,是小產(chǎn)權(quán)房,屬于違規(guī)。
去年9月份,國土資源部召開進一步統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進農(nóng)村土地制度改革三項試點會議,決定把農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革擴大到現(xiàn)有33個試點地區(qū),宅基地制度改革仍維持在原15個試點地區(qū)。如這些改革有突破,農(nóng)村集體建設(shè)用地入市將為當前的房地產(chǎn)市場提供更多的空間。
另外,土地招拍掛制度有待進一步改革。2004年8月份以后,我國規(guī)定所有國有土地出讓必須經(jīng)過招拍掛??陀^地說,此舉對于防止腐敗,保證公平競爭,促進我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和地方財政收入提高作用很大。但在價高者得的游戲規(guī)則下,客觀上理性的企業(yè)很難拿到地,只有膽子大的企業(yè)才能獲得土地,導(dǎo)致地價越來越高。
目前,各地均出臺了不少招拍掛制度的改進措施,如到達限價后看物業(yè)自持、配套建設(shè)情況、中小戶型供應(yīng)情況等,這一領(lǐng)域還有很大改革空間。
此外,在土地一級市場由政府提供的情況下,在地方財權(quán)事權(quán)不匹配的情況下,容易助長地方政府對“土地財政”的依賴。有分析認為,增值稅改革后,地方財政收入增速下降和新一輪基建支出增加存在矛盾,使得近年來一些地方政府對土地財政依賴性提高。要解決這一問題,需進一步推進財稅體制改革,使地方政府財權(quán)和事權(quán)能夠相互匹配。
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