房地產(chǎn)市場，歷來是輿論焦點和民眾關(guān)注的重中之重。2016年經(jīng)濟工作會議提出，“加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制”?！伴L效機制”概念一經(jīng)提出，就引發(fā)了全社會的廣泛關(guān)注。但“長效機制”是什么，怎么建，一直未有定論。同時，一些似是而非的觀點和看法也趁機泛濫。為正本清源、凝聚共識，本版即日起推出“求解房地產(chǎn)長效機制”系列報道，敬請廣大讀者垂注。

春節(jié)后，房價又一次吸引了公眾眼球。有媒體稱，去年房價漲幅首位的合肥（樓盤）部分地區(qū)大幅下降，其他熱點二線城市也不同程度“回調(diào)”。這讓不少人長長地松了口氣：“房價終于給摁住了！”

但一些信息也顯露出了不同的跡象。開年后各地繼續(xù)開始土地競拍，在屢屢觸及*高限價后均改用其他方式確定買家。這說明，土地市場依然火爆，只不過這次是“地王”被摁住了！

強令執(zhí)行的行政手段能長期管用嗎？“地王”頻現(xiàn)的制度根源怎么消除？“面粉”和“面包”如何不相互推漲？現(xiàn)在，房價暫時停漲或許正給我們提供一個有利時機，是時候快馬加鞭推進改革，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展的長效機制了。

行政手段只是短期行為

2月14日，南京（樓盤）迎來了春節(jié)后的首場土地拍賣，經(jīng)激烈爭奪，其中5幅地塊超過*高限價，搖號決定*終買家。次日，其中一個地塊以98億元的價格，成為南京總價地王。這廈門（樓盤）也進行了開年后的土地市場首拍。其中一個地塊開拍不到半 ，報價已達*高限價，*終以競配建決定買家。

南京和廈門兩地土地市場火爆至少反映了一個現(xiàn)象，就是房地產(chǎn)企業(yè)在熱點城市拿地的熱情仍然高漲。去年在一二線城市有項目的企業(yè)普遍大賺，房子賣完后，資金充足了，就產(chǎn)生了補庫存的需要。

在去年一二線城市房市大漲后，各地陸續(xù)出臺了多項限購限貸措施。春節(jié)后，政策又進一步收緊，北京（樓盤）市銀行業(yè)自律協(xié)會的公約要求，房貸利率*多只可打9折，二套房貸款不得超過25年。天津（樓盤）、廣州（樓盤）、青島（樓盤）、杭州（樓盤）、大連（樓盤）、珠海（樓盤）也陸續(xù)傳出房貸政策收緊的消息。

近日，中國基金業(yè)協(xié)會明確資管計劃不得支付土地出讓價款或補充流動資金，且不得直接或間接為各類機構(gòu)發(fā)放首付貸。在此之前，證券交易所也明確，調(diào)控城市競拍地王的房地產(chǎn)企業(yè)將禁止發(fā)行公司債，發(fā)債募集資金不得用于購置土地。

種種跡象表明，在市場的非常時期，行政手段實屬必要。但行政措施只可用于短期，不具有可持續(xù)性。長期而言，只要需求還真實存在，沒有通過其他方式滿足，或遲或早終會爆發(fā)出來。

土地供應(yīng)出現(xiàn)倒掛

現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的一個顯著特征是，兩極分化非常明顯。大城市尤其是特大城市的人口流動大，房屋需求旺盛，中小城市人口減少，房屋需求不足。雪上加霜的是，近年來大城市尤其是特大城市土地供應(yīng)相對不足，但大舉供地的往往是需求不足的中小城鎮(zhèn)。如去年北京土地市場共有44宗地塊成交，同比減少66宗，其中住宅類用地僅有15宗。

這種情況的出現(xiàn)，是因為自2000年以來，各地普遍經(jīng)歷了城市攤大餅式的發(fā)展浪潮，粗放式發(fā)展造成了土地供應(yīng)緊張的局面。為此，近年來節(jié)約集約用地已成共識。

今年年初，北京市有關(guān)負責人就曾表示，將每年減少城鄉(xiāng)建設(shè)用地存量30平方公里，減到30平方公里以上的才是當年新增建設(shè)用地的規(guī)模。杭州市國土資源局提供的資料顯示，2020年杭州市城區(qū)規(guī)劃面積400平方公里，但到2014年底，城區(qū)建設(shè)用地面積已經(jīng)達到385平方公里，人均建設(shè)用地面積85平方米，剩余空間有限。

但也有一些城市卻庫存高企，房價地價都呈跌勢。比如沈陽，作為省會城市，去年房價一直溫和甚至微跌。遼寧省鐵嶺（樓盤）市的鐵嶺新城(000809,股吧)有大量土地資源，但已經(jīng)連續(xù)兩年沒有土地成交了。

從全國而言，新增建設(shè)用地呈現(xiàn)越來越少的趨勢。近日，國土資源部發(fā)布的2016年國土資源統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國土地出讓面積20.82萬公頃，同比下降5.9%，其中房地產(chǎn)(000736,股吧)用地10.75萬公頃，同比下降10.3%。

有人認為，要解決上述問題，熱點城市要加大土地供應(yīng)，才能實現(xiàn)供需平衡。但一味增加供應(yīng)，顯然不具備現(xiàn)實可操作性。解決之道，還要從供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革做文章。

抓住時機推進改革

從土地供給改革的角度看，城鎮(zhèn)低效用地盤活和農(nóng)村集體建設(shè)用地改革的空間都很大。

數(shù)據(jù)顯示，2016年土地供應(yīng)中，存量建設(shè)用地超六成。其中，城鎮(zhèn)工礦用地空間很大。通過改革，完善這些低效用地的再開發(fā)激勵機制，可加快這些土地的供應(yīng)并實現(xiàn)城市升級改造。

隨著城市的發(fā)展，不少工廠現(xiàn)在處于城市位置，伴隨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，有些工廠實際上可以轉(zhuǎn)為他用。近日國土資源部門明確，在符合規(guī)劃的前提下，鼓勵原國有土地使用權(quán)人通過自主、聯(lián)合、轉(zhuǎn)讓等多種方式對其使用的國有建設(shè)用地實行改造開發(fā)。

農(nóng)村集體建設(shè)用地改革空間更大。目前，我國集體土地尚不能上市交易，城市居民購買集體土地上的房屋，是小產(chǎn)權(quán)房，屬于違規(guī)。

去年9月份，國土資源部召開進一步統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進農(nóng)村土地制度改革三項試點會議，決定把農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革擴大到現(xiàn)有33個試點地區(qū)，宅基地制度改革仍維持在原15個試點地區(qū)。如這些改革有突破，農(nóng)村集體建設(shè)用地入市將為當前的房地產(chǎn)市場提供更多的空間。

另外，土地招拍掛制度有待進一步改革。2004年8月份以后，我國規(guī)定所有國有土地出讓必須經(jīng)過招拍掛?？陀^地說，此舉對于防止腐敗，保證公平競爭，促進我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和地方財政收入提高作用很大。但在價高者得的游戲規(guī)則下，客觀上理性的企業(yè)很難拿到地，只有膽子大的企業(yè)才能獲得土地，導(dǎo)致地價越來越高。

目前，各地均出臺了不少招拍掛制度的改進措施，如到達限價后看物業(yè)自持、配套建設(shè)情況、中小戶型供應(yīng)情況等，這一領(lǐng)域還有很大改革空間。

此外，在土地一級市場由政府提供的情況下，在地方財權(quán)事權(quán)不匹配的情況下，容易助長地方政府對“土地財政”的依賴。有分析認為，增值稅改革后，地方財政收入增速下降和新一輪基建支出增加存在矛盾，使得近年來一些地方政府對土地財政依賴性提高。要解決這一問題，需進一步推進財稅體制改革，使地方政府財權(quán)和事權(quán)能夠相互匹配。

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