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多地“嚴(yán)控”變“松綁” “天價樓盤”重出江湖

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 795 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  北京1月份3個單價超過6萬元的高價房獲批,較高者每平方米超9萬元;深圳入市的兩項目則以4萬余元的單價領(lǐng)跑全市。

  從去年年初各地表態(tài)“控制房價”,到年底多地不讓“高價房”開盤,再到今年初“天價樓”集體入市,不少購房者本以為吃了一顆“定心丸”,誰知又是一頭霧水。這一“變臉”背后,是“應(yīng)景之作”后的后遺癥,還是無法擺脫土地財政的“無奈之舉”?

  均價逾6萬元/平方米 北京3個高價房獲批

  2014年年初,一度“隱退”的“天價”樓盤再度“重出江湖”。位于北京市朝陽區(qū)大望京村的綠地項目近日獲批,其住宅以每平方米9.5萬元的均價再次刺激了購房者敏感的神經(jīng)。除此之外,北京1月份還有兩個單價超過6萬元的高價房獲得預(yù)售許可,均價分別達(dá)到每平方米6.7萬元和7.8萬元。

  并非北京樓市“一枝獨秀”,高價房集中入市在全國多地輪番上演。年初,深圳也出現(xiàn)高價樓盤集中備案的現(xiàn)象。福田、南山等兩項目的銷售均價都超過每平方米4萬元,直接拉動新房市場均價環(huán)比上漲超過3成。武漢光谷地區(qū)的房價長年維持在每平方米8000元上下,而今年年初開盤的不少項目的均價將超過1.1萬元。

  事實上,去年以來,嚴(yán)控漲價樓盤,尤其是高價項目入市成為多個大中城市樓市調(diào)控的重要內(nèi)容之一。去年底,北京市曾要求單價超過4萬元的新盤不予發(fā)放預(yù)售證;深圳一些高價樓盤也受價格考核約束而延遲備案,一些地方甚至在調(diào)控細(xì)則中明確表示“加大中低價中小戶型產(chǎn)品審批”。

  面對目前頻現(xiàn)的高價房,正在看房的北京“白領(lǐng)”史女士十分不解,“去年還說要嚴(yán)控,今年初高價房就‘跳’出來,政策變臉咋這么快?購房預(yù)期又談何穩(wěn)定?”

  經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)表示,“在房價高漲的時候突擊調(diào)控,限制漲價樓盤入市以應(yīng)對考核目標(biāo),在市場趨冷的時候批售高價房推高市場預(yù)期,這已經(jīng)成為地方政府的一貫做法。”

  “地王”頻出 問責(zé)制遭遇“軟執(zhí)行”

  與高價房接連入市形成鮮明對比的是,各地樓市新年開局則有些“冷清”。中原地產(chǎn)研究監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,1月份,54個城市新房成交22萬套,相比12月下降15%,同比2013年初同期下降近20%。

  高價房時隱時現(xiàn),百姓預(yù)期忽高忽低不僅導(dǎo)致市場的“紊亂”,也違背市場規(guī)律。在許多百姓看來,政府無法決定房價高低,卻在控制不同價格樓盤的入市時機。而在一些住建部門負(fù)責(zé)人眼中,在地方政府無法擺脫土地財政依賴的前提下控房價,這些權(quán)宜之計實屬無奈之舉。

  記者調(diào)查了解到,去年以來,全國土地市場持續(xù)高溫,各地“地王”頻出早已不再新鮮。在市場行情好的時候大量“賣地”似乎已經(jīng)成為政府出讓土地時機的“潛規(guī)則”。數(shù)據(jù)顯示,2013年,北上廣深4個一線城市的土地成交額突破5100億元,同比上漲156%。

  “當(dāng)前,地價是通過市場化的手段‘招拍掛’來決定,如果用目標(biāo)調(diào)控的手段約束房價并不合理,這會迫使各地盡‘渾身解數(shù)’做低統(tǒng)計數(shù)據(jù)。”東部省會城市一位住建部門的負(fù)責(zé)人對記者坦言,“‘地王’直接決定了‘天價’樓盤的出現(xiàn),這些高價房何時入市的確很令人頭疼。”

  社會之所以對高價盤入市高度關(guān)注,是因為會影響到地方年度房價的統(tǒng)計數(shù)據(jù),這也直接關(guān)系到年度調(diào)控目標(biāo)的承諾能否兌現(xiàn)。

  國務(wù)院2013年初出臺的“國五條”要求,各直轄市、計劃單列市和省會城市(除拉薩外)要制定并公布年度新建商品住房價格控制目標(biāo),建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責(zé)制度。目前看來,大部分一二線城市提出的“新建商品住房價格漲幅不高于本年度城市或城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增長幅度”的目標(biāo)難以完成。

  “如何問責(zé),誰來問責(zé),對誰問責(zé)”等都會遭遇“軟執(zhí)行”。中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強表示,房地產(chǎn)作為支柱行業(yè)的地位決定了問責(zé)制難落實。地方政府“放任”土地市場火爆成交,高價盤就會伺機入市,問責(zé)制遭遇“軟執(zhí)行”,也會給地方批售高價樓盤更多“底氣”。

  被動調(diào)控 無法根治樓市頑疾

  一二線城市“天價”樓盤頻現(xiàn),部分三四線城市樓市卻出現(xiàn)萎靡,購房者“棄房”現(xiàn)象時有發(fā)生。中原地產(chǎn)的報告顯示,今年1月,監(jiān)測的25個三線城市新建住宅成交11.22萬套,連續(xù)3個月走低,創(chuàng)6個月新低。14個四線城市新建住宅成交僅1.63萬套,創(chuàng)下11個月新低。

  正因如此,在新一輪樓市熱潮中,開發(fā)商開始調(diào)整市場戰(zhàn)略,從三四線城市回歸一二線。去年,保利、恒大、萬科等大型房企拿地的大部分集中在北上廣等城市。武漢一家大型房企老總告訴記者,一二線城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚,人口凝聚力強,市場潛力大。

  回顧中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程可以發(fā)現(xiàn),自從2003年以來,“房地產(chǎn)調(diào)控”就成為歷年全國兩會和經(jīng)濟(jì)工作會議討論的熱點,調(diào)控政策頻頻“出手”,樓市卻陷入“過熱—調(diào)控—反彈—調(diào)控”的周期循環(huán)中。但10余年來,高價房頻現(xiàn)、供需矛盾突出、預(yù)期居高不下、城市冷熱不均等頑疾卻始終沒能解決。

  中南財經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長張東教授認(rèn)為,要改變現(xiàn)在調(diào)控政策“滯后被動”“屢調(diào)屢漲”的局面,根本出路在于改革,在于建立長久持續(xù)科學(xué)的運行調(diào)控機制。

  住建部政策研究原副主任王玨林表示,房價越高、矛盾越突出,越是出臺房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的好時機,應(yīng)制定政策出臺時間表,進(jìn)行全流程調(diào)控,從地價到房價,包括拿地、建設(shè)、銷售各個環(huán)節(jié),都要有具體評價標(biāo)準(zhǔn),逐步解決房地產(chǎn)市場長期面臨的問題。

  “樓市長效機制的建立不可能一蹴而就,當(dāng)務(wù)之急是增加土地供應(yīng),緩解供需矛盾。”張東表示,應(yīng)盡快按照黨的十八屆三中全會的要求,推動城鄉(xiāng)建設(shè)用地改革,推動財政稅收體制改革,完善房產(chǎn)稅、不動產(chǎn)登記等相關(guān)制度,努力破除地方政府對土地財政的依賴,從根本上減輕地方政府在房價上漲中的助推因素。

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