區(qū)域現(xiàn)狀

通常所說的文教區(qū)東起保俶路、西至古翠路、南北橫跨文一、文二、文三路。在這個(gè)不大的區(qū)域，匯集了近十個(gè)在開發(fā)的樓盤。原先的文教區(qū)匯集了大量的大專院校，隨著各類高校的外遷，這些學(xué)校舊址上建起了一座座的商品房。如銀馬公寓（

醫(yī)療

文教區(qū)的醫(yī)療配套也很不錯。在古翠路、文二路交叉口就有省立同德醫(yī)院，省立同德醫(yī)院是浙江省衛(wèi)生廳直屬的大型現(xiàn)代化綜合性三級甲等醫(yī)院，被列為省、市職工醫(yī)療保險(xiǎn)、子女統(tǒng)籌，離休干部保健定點(diǎn)醫(yī)院，省級干部保健基地和涉外醫(yī)療機(jī)構(gòu)。擔(dān)負(fù)著城西、文教區(qū)上萬人口的醫(yī)療重任。

商業(yè)

商業(yè)氛圍是個(gè)很微妙的東西，同一條街的南面和北面會有截然不同的商業(yè)氛圍，路南熱鬧非凡，路北可能就是冷冷清清。因此出現(xiàn)文三路商業(yè)的火爆、文二路的溫和、文一路的雜亂也就不奇怪了。相比之下，學(xué)院路和教工路就顯得比較低調(diào)。

去年4月出臺的《翠苑規(guī)劃單元控制性詳細(xì)規(guī)劃》中，規(guī)劃了文三路為電子信息特色街區(qū)，是杭州高新開發(fā)區(qū)、文教區(qū)的地區(qū)和IT產(chǎn)業(yè)的高度密集區(qū)?，F(xiàn)已集聚一批以電子信息技術(shù)產(chǎn)品為主體的批發(fā)零售企業(yè)。要提高街區(qū)專業(yè)化程度，以現(xiàn)有電腦、數(shù)碼產(chǎn)品、電子器件的經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)為基礎(chǔ)，向軟件、知識產(chǎn)權(quán)通信產(chǎn)品、展示交易等方面拓展；完善餐飲、金融等配套服務(wù)設(shè)施。要嚴(yán)格限制開設(shè)與專業(yè)產(chǎn)品及交易活動無關(guān)的網(wǎng)點(diǎn)，使其形成專業(yè)性突出、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)合理的科技型商業(yè)特色街。

逛過文三路的人都能感覺到，短短幾千米的距離內(nèi)從東到西即有西溪數(shù)碼港、百腦匯電腦城、高新電腦城、頤高旗艦廣場、高新數(shù)碼城、頤高數(shù)碼科技廣場等N家賣場，競爭異常激烈。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在杭州電腦城里的商家總數(shù)已經(jīng)超過了1500家，此外，不管是品牌電腦，還是數(shù)碼產(chǎn)品、外設(shè)、軟件、網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品等，只要和IT沾邊的產(chǎn)品，在賣場里幾乎都可以購到。據(jù)了解，文三路的崛起和飛躍同時(shí)也是杭州市政府整體規(guī)劃中的一個(gè)表現(xiàn)。杭州市政府也是希望把文三路打造成一條具有特色的IT商業(yè)街，并帶動周邊地區(qū)構(gòu)建一個(gè)成熟、規(guī)?；腎T商圈。

《翠苑規(guī)劃單元控制性詳細(xì)規(guī)劃》規(guī)劃了文二路與古翠路交叉口四周為區(qū)級商業(yè)，在這一帶除現(xiàn)有1家大型綜合超市物美外，還可開設(shè)大型百貨店1家，發(fā)展一批多業(yè)態(tài)的商業(yè)設(shè)施，鼓勵開設(shè)品牌專賣店，適度發(fā)展餐飲、文化娛樂設(shè)施，提高商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)整體水平，形成行業(yè)結(jié)構(gòu)比較合理、業(yè)態(tài)比較先進(jìn)、以購物餐飲為主的區(qū)域商業(yè)。

新盤情況（加入各樓盤詳情、社區(qū)鏈接）

中豪晴園

楓華府第

銀馬公寓

梧桐公寓

蘭庭國際

今日嘉園

城市芯宇

濱江地塊

從2004年國都拍得計(jì)量學(xué)院地塊成為地王后，有專家估算出該項(xiàng)目售價(jià)將在8000元/平方米以上，這在當(dāng)時(shí)堪稱天價(jià)，周邊樓盤售價(jià)才5000-6000元/平方米。但2005年，金都以7000多元/平方米的價(jià)格拍得原絲工院地塊后，該區(qū)域12000元/平方米的定價(jià)似乎堅(jiān)不可摧了。

盡管開發(fā)商對自己的產(chǎn)品充滿自信，并聲稱區(qū)域樓盤間并沒有太大的競爭壓力，但從各項(xiàng)目規(guī)劃上看，項(xiàng)目間的錯位競爭有意或者無意地存在著，較明顯地體現(xiàn)在各項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)上。

產(chǎn)品共性上看，幾乎所有項(xiàng)目均設(shè)置了小、中、大三類，其中小戶型在90平方米以內(nèi)，多為單身公寓，中等戶型多為100-120平方米，130平方米以上的大戶型所占比例。楓華府第的戶型分為三個(gè)層次：40平方米左右的單身公寓、130平方米的三房以及170平方米的四房；而梧桐公寓也設(shè)置了小戶型公寓但戶型面積較楓華府第大，為70-90平方米，一期主力戶型為110-120平方米的中等戶型；今日嘉園的戶型也分了大、中、小三個(gè)層次，40-70平方米小戶型、90-100平方米中等戶型以及130-150平方米大戶型；蘭庭國際主力戶型130-160平方米；銀馬公寓戶型面積70-300平方米，跨度較大，主力空間165-175平方米。

由于單價(jià)高，戶型面積的差異對總價(jià)影響較大，由此可見，開發(fā)商在戶型定位上有意或無意地制造了錯位競爭。

區(qū)域展望

人口

根據(jù)新出臺的規(guī)劃，文一路物美超市附近將成為該區(qū)域的居住區(qū)。目前新的小區(qū)在開發(fā)中，預(yù)計(jì)在2008年前后會陸續(xù)交付入住，屆時(shí)楓華府第1300戶、城市芯語1000戶、銀馬公寓600戶、梧桐公寓400戶、蘭庭國際400戶、中豪晴園290戶、今日嘉園365戶，總共有4355戶入住該區(qū)域，按戶均3.5人計(jì)算，這個(gè)區(qū)域?qū)⑿略?.5萬的人口。

商業(yè)氛圍

事實(shí)上，文二路原先由學(xué)校學(xué)生和周邊居民形成的商業(yè)氛圍已逐漸隨著高校外遷、各類公司的遷入而轉(zhuǎn)變了服務(wù)功能，更具有了商務(wù)區(qū)的特點(diǎn)。像道路兩邊的小飾品店逐步地關(guān)門，各類快餐、商務(wù)餐逐步興盛，就是較明顯的痕跡。

文一路（特別是翠苑段）由于實(shí)行雙向通行，整個(gè)區(qū)塊的大型商業(yè)如物美等都集中在這里，高峰時(shí)期車流量非常大，加上川流不息的購物人群，顯得有些雜亂。盡管高校外遷，但由于有翠苑小區(qū)的老杭州人口聚集、原高校畢業(yè)學(xué)生的“校飄”情結(jié)、外地來杭務(wù)工者的群居帶，使得文一路的熱鬧絲毫不減當(dāng)年，搬到文一路以北的學(xué)院路段的夜市依舊人聲鼎沸。隨著拆遷、改造一系列工作的進(jìn)行，品牌專賣店逐漸多了起來。文一路，特別是物美一段，目前還基本維持著小商小販的商業(yè)布局，以經(jīng)營中低檔產(chǎn)品為主，等到了2008年，周圍這些萬元小區(qū)交付入住后，整個(gè)區(qū)塊的商業(yè)氛圍將會何去何從？

對此壽江峰認(rèn)為，住宅區(qū)邊上的商業(yè)只要滿足日常的需求就可以了。人都是有生活圈子的，要健身、要運(yùn)動、要娛樂的人會主動尋找適合自己的地方。

對文教區(qū)有著多年的了解的業(yè)內(nèi)人士邵昌堅(jiān)認(rèn)為，整個(gè)區(qū)域?qū)⒉豢杀苊獾爻蔀橐粋€(gè)鐘擺式的區(qū)域，白天留守的多是老人和學(xué)生，到了晚上，在市區(qū)上班的白領(lǐng)、金領(lǐng)們陸續(xù)回來后，餐飲業(yè)會異常興旺。白領(lǐng)、退休工人、學(xué)生混居，導(dǎo)致這個(gè)區(qū)塊的商業(yè)有一定的風(fēng)格，就像解百的老樓與新樓的現(xiàn)狀，新樓想往時(shí)尚、潮流上靠，但多年來經(jīng)營中老年服裝為主的老樓拖住了新樓的步伐。如果不混居，像現(xiàn)在的吳山廣場一帶一樣，將原住民全部遷出，就會導(dǎo)致涌金廣場這樣的，由于缺乏當(dāng)?shù)叵M(fèi)的支撐，商業(yè)很難發(fā)展的現(xiàn)狀。而鐘擺式的生活方式、當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)決定了這個(gè)區(qū)塊不可能出現(xiàn)如銀泰、杭州大廈之類的集中商業(yè)。

置業(yè)建議

黃龍區(qū)域?qū)懽謽抢镆酝赓Q(mào)、教育、金融投資業(yè)等行業(yè)為主，文三街的IT高新產(chǎn)業(yè)，在這兩個(gè)地方工作的人，應(yīng)該是文教區(qū)樓盤銷售的中堅(jiān)力量。然而這部分人所處的社會和現(xiàn)有小區(qū)的居民會有一定的差距，梧桐公寓開發(fā)商杭州時(shí)代房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司總經(jīng)理壽江峰介紹說，文教區(qū)的未來基本會維持這種各種人士混居的現(xiàn)狀，逐步向高端發(fā)展，與現(xiàn)在的蔣村銜接、同質(zhì)化。

按130平方米、13000元/平方米均價(jià)計(jì)算，文教區(qū)主流戶型套均價(jià)近170萬，也就是說如果頭付二成，購房者需要有35萬元以上的資金，月供至少在8000元以上；按照百萬元以上房產(chǎn)，購房者頭付4-5成比例居多計(jì)算，購購者需要有86萬元以上的頭付，月供至少在5000元以上；倘若一次性付款，購房者一次付清170萬元，一般說來，此類購房者資產(chǎn)至少在500萬元以上。這樣的高價(jià)阻擋了很多有學(xué)院情節(jié)的年輕人。

大部分開發(fā)商給區(qū)域定位為市，因此，有開發(fā)商對目標(biāo)人群的描述為：在周邊區(qū)域工作，有較高知識水平和學(xué)歷背景，有一定資金實(shí)力，注重效率和生活品質(zhì)的高收入人群。在樓盤廣告中“少數(shù)派”“智尊”十分清楚地反映了開發(fā)商這一定位。

在年齡層次上，大部分開發(fā)商認(rèn)為30-45歲這個(gè)年齡層需求的有效性較大。一方面，有了一定的工作經(jīng)歷后，資金實(shí)力相對較強(qiáng)；且該階段家庭人口在3人以上，因此，對戶型的需求相對較大；此外，該年齡層次的購房者往往事業(yè)正值，對價(jià)格的敏感度降到較低，他們注重的是能實(shí)現(xiàn)自己的需求，因此對品質(zhì)的需求較高。

目前，從在售樓盤中豪晴園、楓華府第以及梧桐公寓、銀馬公寓的購購人群看，公務(wù)員、企業(yè)主、高校教師、高端白領(lǐng)、外地購房者均有，并沒有明顯的職業(yè)特征。年齡層次略有偏高，用公積金貸款比例較高。

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