今年7月份，鄭州市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，住房均價與上年同期相比上漲5.3%，與上月相比上漲0.7%。面對近年來上漲的房價，記者發(fā)現(xiàn)，“租售比”這個概念日漸被看中。

　　專家分析，如果租售比低于國際標(biāo)準(zhǔn)線，意味著房產(chǎn)投資價值相對變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)。

　　樓市現(xiàn)狀

　　房價上漲婚期推遲

　　2007年1月1日，鄭州市民張艷艷把結(jié)婚購房列入了新年計劃，想在2007年國慶節(jié)結(jié)婚。于是她和男友開始了購房行動。

　　2月份，兩人來到南陽路上一家新開發(fā)的小區(qū)看房子?；▓@、噴泉……真是太棒了。“二樓，均價3500元/平方米?！笔蹣切〗銏髢r。算完價錢，不包括辦手續(xù)的費用一共要30萬元，“太貴了。”張艷艷走了。3月份，張艷艷來到北環(huán)邊上一新小區(qū)看房子。但聽說價格約3700元/平方米后，她和男友更覺得貴。

　　新房貴，那看看二手房吧。4月20日，在一家房產(chǎn)中介介紹下，張艷艷看了經(jīng)一路和紅專路交叉口附近一套上百平方米的房子，有雙氣。張艷艷說她特別喜歡這套房子，想立刻購下來?！懊科椒矫?500多元，不包括辦手續(xù)的費用?！狈恐髡f。“能便宜點嗎？”張艷艷問?！安恍校F(xiàn)在房子都在漲價?！狈恐髡f。

　　5月中旬，當(dāng)兩人再去南陽路上那家小區(qū)看房子的時候，房子每平方米漲了100多元。“真是后悔當(dāng)初沒購房。”兩人都很后悔。

　　6月底，兩人為了房子的事大吵了一架，較后決定先購個小戶型住。轉(zhuǎn)了幾家售樓部后，發(fā)現(xiàn)金水區(qū)內(nèi)的高層小戶型，多數(shù)都在4500元/平方米左右，有些市位置好的樓盤，將要漲到4800元/平方米。

　　如今，張艷艷和男友還在看房子，她說房子都沒解決，估計婚期要推遲了。

　　房屋租金

　　鄭州每年增幅10%左右

　　面對不斷上漲的房價，很多投資的市民選擇了購房出租。到底這種投資是否會掙錢呢？

　　“商品房的價格一直在漲，可是房子的租金卻不見漲?！奔易∴嵵菔薪?jīng)五路的李先生說。

　　他說，自己有一套兩室一廳的房子，2003年的時候租金為500元/月，“今年房子的租金才漲到550元/月，我也不敢漲，一漲就沒人來租了，我準(zhǔn)備把房子賣出去?！?p>

　　鄭州市房管局租賃處的工作人員說，數(shù)據(jù)顯示，鄭州市房屋租賃的價格雖然一直在上升，但是幅度不大，“每年幅度能高出10%就不錯了，根本就不能和房價相提并論”。

　　房價漲幅

　　某些地段漲幅達(dá)到20

　　%近兩年來，鄭州市民也感受到了房價的上漲，數(shù)字較有說服力。

　　根據(jù)鄭州市房管局公布的售房指數(shù)顯示，2004年，鄭州市區(qū)商品住房均價約2306元/平方米；2005年約2571元/平方米；2006年約2954.6元/平方米；2007年上半年約3297.6元/平方米。2006年均價比2005年約漲了384元，2007年上半年均價比2006年約上漲了343元。

　　單從每年商品住房均價來看，商品住房均價2004年12月比1月漲了322元；2005年12月份比1月份商品住房均價漲了597元；2006年12月份比1月份漲了601元。2007年6月份比1月份漲了635元。

　　2005年比2004年商品住房漲幅約11.5%，2006年比2005年商品住房漲幅約14.9%。2004年到2007年上半年，商品住房漲幅約43%。甚至有些地段的商品住房，近三年每年漲幅達(dá)到20%。

　　租售比

　　地段和配置影響租售比

　　具體到鄭州該怎樣算租售比？舉個例子，北環(huán)某小區(qū)一套120平方米的住房，目前售價3000元/平方米，月租600元(帶部分家具)，合每平方米租金5元。租售比約1∶600，是1∶300的國際標(biāo)準(zhǔn)線的一半。

　　以上這個例子只是教大家該如何計算“租售比”，從而知道自己購房出租這種方式投資房子是否有發(fā)展空間。實際上，每一處租房價錢都是不一樣的，即使同一套房屋，帶不帶家具也決定了出租房屋的租金，所以不能一概而論。

　　據(jù)鄭州市房管局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年7月份鄭州小戶型的月租為300元/套~1000元/套，單間的價格為80元/套~400元/套。

　　新樓空置

　　投資風(fēng)險正在加大

　　租售比的不平衡，會帶來住房的空置。

　　一位李姓房地產(chǎn)商告訴記者，從1998年他開始投資房地產(chǎn)業(yè)，至今房屋價格一路上漲，但過去是賣一套入住一套，如今是賣七八套才會入住一套。入住率不斷降低的較主要原因在于很多樓市投資者購購的房子并沒有租出去，這在以收取租金或轉(zhuǎn)售為主要獲利方式的樓市里顯示投資風(fēng)險正在不斷加大。

　　投資慣例

　　收益率低于4%不劃算

　　按照國際慣例來看，租金售價比的合理范圍，是根據(jù)資金的長期收益率確定的。

　　如果把購房視作一種長期投資，那么1∶300~1∶200的租金售價比，折算成長期投資的年收益率，大約是4%~6%，而商業(yè)銀行年利息在3.33%左右。由于房產(chǎn)還有房價上漲形成的增值收益，因此4%~6%的收益率是比較合理的。但如果租金售價比低于1∶300，則意味著收益率低于4%。以目前的長期國債收益率為基準(zhǔn)，低于4%是劃不來的。據(jù)介紹，目前美國房產(chǎn)的年收益率在5%左右。

　　供需狀態(tài)

　　鄭州房屋供需不均衡

　　河南省住宅產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長趙進(jìn)京說，鄭州市常住人口309萬，暫住人口將近130萬，這個數(shù)字意味著，在鄭州每4個人中至少有一個需要租房。連月來鄭州市的房屋租金呈加速上漲趨勢，但漲幅不大。

　　雖然伴隨著鄭東新區(qū)入住率的提升，鄭州市區(qū)內(nèi)老房的空置率也在增加，但是鄭州市房屋的供需也呈現(xiàn)出很不均衡的狀態(tài)。

　　趙進(jìn)京說，現(xiàn)在鄭州市政府有關(guān)部門已經(jīng)注意到了租售比這個問題，也找到業(yè)內(nèi)人士探討如何解決這個問題。之所以租賃市場的價格一直上不去，主要是因為租賃市場的不規(guī)范和監(jiān)管不夠造成，當(dāng)然也離不開中國人固有的觀念——產(chǎn)權(quán)。要想解決這個問題，建議專業(yè)部門和政府多建一些廉租房來緩解目前高漲的房價。

　　一方面是房價繼續(xù)攀升，另一方面是出租的回報率愈發(fā)降低。在這樣的市場環(huán)境下，消費者是否還適合繼續(xù)持有物業(yè)，以出租的方式獲取長期的？房屋投資需要理性。

　　鏈接

　　何謂“租售比”

　　所謂“租售比”是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值。國際上用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運行狀況良好的租售比一般界定為1∶300~1∶200。如果租售比低于1∶300，意味著房產(chǎn)投資價值相對變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果高于1∶200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對較大，后市看好。租售比無論是高于1∶200還是低于1∶300，均表明房產(chǎn)價格偏離理性真實的房產(chǎn)價值。（責(zé)編：周文京）

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