閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
二手房銷售困惑 購與不購都是問題 市民陳小姐較近煩透了,她原本打算購套房子給父母住,可是,還沒來得及下手,重慶就被確定為“試驗區(qū)”了。這個消息傳來,陳小姐發(fā)現(xiàn),自己原本看好的房子購不到了———價格上漲得太快了。如果一定要購這套房子,就得比原來多2萬元。但這套房子總價才不過20多萬元而已。平均下來,每平方米上漲了近300元。這有些讓她舉棋不定。如果不購,接下來如果繼續(xù)漲價,損失就更大了;如果購,現(xiàn)在漲得這么猛,搞不好等試驗區(qū)的熱度過了,房價下跌,自己的損失也很大。對于她來說,在房價上漲的時節(jié),購房和不購房的風(fēng)險一樣大。 和陳小姐有同樣困惑的不僅僅是打算購房子的市民,連那些賣房子的市民也同樣陷入了迷茫之中。市民劉先生原本打算將自己的一套別墅出售,這套總面積260平方米的房子,4年前購進的價格是100余萬元,一個月前,他給出了190萬元的價格在網(wǎng)上出售,結(jié)果問者寥寥。可是現(xiàn)在,前來詢問房子詳細情況的客戶一下子多了起來,不僅一些房屋中介公司主動打電話聯(lián)系客戶,還有很多客戶直接聯(lián)系要求看房,當(dāng)劉先生強調(diào)自己的房子售價190萬元,沒有多少殺價的余地的時候,那些客戶仍舊堅持要看房子。這讓劉先生不得不懷疑自己是否把價格定得太低了。結(jié)果,經(jīng)過權(quán)衡之后,劉先生打消了賣房子的念頭,打算等等再看。 昨天,記者在采訪中先地產(chǎn)有關(guān)負責(zé)人時,該負責(zé)人表示,相對于新建商品房的上漲,二手房的價格上漲更厲害,他們的直接感受是,一套70平方米的房子,3天時間,售房的客戶就把價錢從原來的24萬元上漲到了27萬元,平均上漲1萬元,另外一套差不多的房子,6天之間,售價從原來的20萬元上漲到了30萬元。這種情況讓從事二手房購賣多年的他們也感覺非常吃驚。重慶中房網(wǎng)絡(luò)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,6月份,二手房的價格上漲幅度達到了10.6%。而大業(yè)興房產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)和這個基本相似,為9.6%。美聯(lián)的數(shù)據(jù)則略高,達到了15%。 據(jù)琴琴地產(chǎn)咨詢服務(wù)有限公司的陳經(jīng)理介紹,即使二手房的價格上漲迅猛,但是,成交依舊很活躍。截止到7月17日,該公司已經(jīng)成交的商品房達到了1000套左右,而去年全年的成交量也才1300套。 區(qū)縣房價飆升 追趕主城區(qū)步伐 除了二手房的價格上漲幅度大,我市新建商品房的銷售價格更是上漲迅速。本地人購房的熱情猛升,外地購房團也踴躍。 針對這種局面,很多開發(fā)企業(yè)立即調(diào)整了銷售策略,有些開發(fā)商甚至定出了這樣一個銷售原則:每賣出去3套商品房,房價就上調(diào)5%。這樣一來,短短幾天,有些樓盤的售價就從原來的不到4000元上漲到了接近5000元。而這種價格策略在一定程度上又刺激了購房者的購房熱情。原本需要開發(fā)商花很多心思才能完成的商品房預(yù)售工作,現(xiàn)在輕松就可以完成,市民像搶蘿卜白菜一樣瘋搶開發(fā)商發(fā)放的VIP卡,生怕自己購不到房子。 記者在采訪中發(fā)現(xiàn),從我市一些權(quán)威統(tǒng)計機構(gòu)發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看,我市今年1-5月主城區(qū)商品住房成交均價2751元/平方米(建筑面積),同比增長3.3%。而專家解釋,這一數(shù)據(jù)并不能反映我市商品房價格上漲的真實情況。因為統(tǒng)計數(shù)據(jù)總是有一個滯后的現(xiàn)象,統(tǒng)計數(shù)據(jù)的統(tǒng)計依據(jù)是在有關(guān)部門正式登記的價格。而購房者從購購商品房到較后向政府部門登記,中間大約有2個月的時間差。也就是說,真正能夠反映今年6月份商品房價格上漲幅度的統(tǒng)計數(shù)據(jù),得等到8月份以后才能見到。 主城區(qū)的房價上漲厲害,區(qū)縣的房價上漲速度更是驚人。記者電話采訪涪陵區(qū)的房管部門時,得到的情況是,進入今年6月份以來,涪陵區(qū)的商品房價格猛漲,部分商品房的銷售價格在原來的基礎(chǔ)上增加了200到300元,增幅超過10%。6月份,長壽區(qū)的新建商品房銷售均價也達到了1704.59,和主城區(qū)的2800元左右相比,差距已經(jīng)越來越小了。二手房的價格更是上漲得厲害。其余區(qū)縣的情況也大多類似。 租房市場慘淡 租金多年不升反降 相對于房屋銷售價格的上漲,房屋出租價格卻沒有出現(xiàn)任何上漲,甚至還出現(xiàn)了租金下降的情況。 據(jù)位于渝中區(qū)人民路的琴琴尾房超市的趙經(jīng)理介紹,如果從靜態(tài)價值的角度來講,進入6月以來,我市主城區(qū)房屋出租的價格并沒有太大的變化,但是從相對角度來說,租金應(yīng)該是處于一個下降的過程中。比如過去房主800元不愿意出租,而現(xiàn)在有人出價800元,房主就愿意出租了。隨著越來越多的房源出現(xiàn),預(yù)計房屋出租的價格還可能會下跌。 在采訪中,很多業(yè)界人士認(rèn)為,針對現(xiàn)在房價上漲的情況,房租的隨之上漲并不會出現(xiàn),相反,越來越多的租房族會選擇自己購購房屋。即使重慶成為試驗區(qū),但是,因為試驗區(qū)而帶來的人口增長并不會立即顯現(xiàn),因此,市場的供求關(guān)系會出現(xiàn)變化,供大于求的情況很有可能會出現(xiàn),房屋租金下跌的可能性越來越大。 由于商品房本身除了有居住功能以外,還是我們的固定資產(chǎn),屬于投資品的范疇。要實現(xiàn)投資收益,只有兩種途徑,一是待價而沽,二是通過出租收回成本并獲得收益。因此,“租售比”就成了衡量投資收益的有效指標(biāo)。按照國際慣例,“租售比”在1∶200到1∶300之間,是比較正常的,也就是說,每月租金占房屋總售價的1/200到1/300。如果租售比超過1∶300,則意味著房屋投資價值相對變小,房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)。租售比的合理范圍是根據(jù)資金的長期收益來決定的,如果把購房視為一種長期投資,那么,1∶200到1300的租售比折算成長期投資的收益率大約是每年4%-6%,由于房產(chǎn)還有房價上漲形成的增值收益,因此,4%-6%是合理的,但如果租售比高于1∶300,則意味著收益率低于4%,以目前長期國債的收益率為基準(zhǔn),是不劃算的。 如果簡單說,以一套售價為30萬元,總面積為80平方米的房子計算,如果月租金維持在800元,那么,房主收回投資的總月數(shù)為375月,租售比為1∶375,投資收益率遠遠低于4%,投資風(fēng)險顯而易見。而對于目前市民投資渠道越來越多的情況,在現(xiàn)在這種高價位的時候介入,無異于炒股中的追漲,風(fēng)險實在太大,購房者應(yīng)該慎重考慮。
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