二手房銷售困惑 購與不購都是問題     市民陳小姐較近煩透了，她原本打算購套房子給父母住，可是，還沒來得及下手，重慶就被確定為“試驗區(qū)”了。這個消息傳來，陳小姐發(fā)現(xiàn)，自己原本看好的房子購不到了———價格上漲得太快了。如果一定要購這套房子，就得比原來多2萬元。但這套房子總價才不過20多萬元而已。平均下來，每平方米上漲了近300元。這有些讓她舉棋不定。如果不購，接下來如果繼續(xù)漲價，損失就更大了；如果購，現(xiàn)在漲得這么猛，搞不好等試驗區(qū)的熱度過了，房價下跌，自己的損失也很大。對于她來說，在房價上漲的時節(jié)，購房和不購房的風(fēng)險一樣大。     和陳小姐有同樣困惑的不僅僅是打算購房子的市民，連那些賣房子的市民也同樣陷入了迷茫之中。市民劉先生原本打算將自己的一套別墅出售，這套總面積260平方米的房子，4年前購進的價格是100余萬元，一個月前，他給出了190萬元的價格在網(wǎng)上出售，結(jié)果問者寥寥。可是現(xiàn)在，前來詢問房子詳細情況的客戶一下子多了起來，不僅一些房屋中介公司主動打電話聯(lián)系客戶，還有很多客戶直接聯(lián)系要求看房，當(dāng)劉先生強調(diào)自己的房子售價190萬元，沒有多少殺價的余地的時候，那些客戶仍舊堅持要看房子。這讓劉先生不得不懷疑自己是否把價格定得太低了。結(jié)果，經(jīng)過權(quán)衡之后，劉先生打消了賣房子的念頭，打算等等再看。     昨天，記者在采訪中先地產(chǎn)有關(guān)負責(zé)人時，該負責(zé)人表示，相對于新建商品房的上漲，二手房的價格上漲更厲害，他們的直接感受是，一套70平方米的房子，3天時間，售房的客戶就把價錢從原來的24萬元上漲到了27萬元，平均上漲1萬元，另外一套差不多的房子，6天之間，售價從原來的20萬元上漲到了30萬元。這種情況讓從事二手房購賣多年的他們也感覺非常吃驚。重慶中房網(wǎng)絡(luò)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月份，二手房的價格上漲幅度達到了10.6%。而大業(yè)興房產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)和這個基本相似，為9.6%。美聯(lián)的數(shù)據(jù)則略高，達到了15%。     據(jù)琴琴地產(chǎn)咨詢服務(wù)有限公司的陳經(jīng)理介紹，即使二手房的價格上漲迅猛，但是，成交依舊很活躍。截止到7月17日，該公司已經(jīng)成交的商品房達到了1000套左右，而去年全年的成交量也才1300套。     區(qū)縣房價飆升 追趕主城區(qū)步伐     除了二手房的價格上漲幅度大，我市新建商品房的銷售價格更是上漲迅速。本地人購房的熱情猛升，外地購房團也踴躍。     針對這種局面，很多開發(fā)企業(yè)立即調(diào)整了銷售策略，有些開發(fā)商甚至定出了這樣一個銷售原則：每賣出去3套商品房，房價就上調(diào)5%。這樣一來，短短幾天，有些樓盤的售價就從原來的不到4000元上漲到了接近5000元。而這種價格策略在一定程度上又刺激了購房者的購房熱情。原本需要開發(fā)商花很多心思才能完成的商品房預(yù)售工作，現(xiàn)在輕松就可以完成，市民像搶蘿卜白菜一樣瘋搶開發(fā)商發(fā)放的VIP卡，生怕自己購不到房子。     記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，從我市一些權(quán)威統(tǒng)計機構(gòu)發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，我市今年1-5月主城區(qū)商品住房成交均價2751元/平方米（建筑面積），同比增長3.3%。而專家解釋，這一數(shù)據(jù)并不能反映我市商品房價格上漲的真實情況。因為統(tǒng)計數(shù)據(jù)總是有一個滯后的現(xiàn)象，統(tǒng)計數(shù)據(jù)的統(tǒng)計依據(jù)是在有關(guān)部門正式登記的價格。而購房者從購購商品房到較后向政府部門登記，中間大約有2個月的時間差。也就是說，真正能夠反映今年6月份商品房價格上漲幅度的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，得等到8月份以后才能見到。     主城區(qū)的房價上漲厲害，區(qū)縣的房價上漲速度更是驚人。記者電話采訪涪陵區(qū)的房管部門時，得到的情況是，進入今年6月份以來，涪陵區(qū)的商品房價格猛漲，部分商品房的銷售價格在原來的基礎(chǔ)上增加了200到300元，增幅超過10%。6月份，長壽區(qū)的新建商品房銷售均價也達到了1704.59，和主城區(qū)的2800元左右相比，差距已經(jīng)越來越小了。二手房的價格更是上漲得厲害。其余區(qū)縣的情況也大多類似。     租房市場慘淡 租金多年不升反降     相對于房屋銷售價格的上漲，房屋出租價格卻沒有出現(xiàn)任何上漲，甚至還出現(xiàn)了租金下降的情況。 據(jù)位于渝中區(qū)人民路的琴琴尾房超市的趙經(jīng)理介紹，如果從靜態(tài)價值的角度來講，進入6月以來，我市主城區(qū)房屋出租的價格并沒有太大的變化，但是從相對角度來說，租金應(yīng)該是處于一個下降的過程中。比如過去房主800元不愿意出租，而現(xiàn)在有人出價800元，房主就愿意出租了。隨著越來越多的房源出現(xiàn)，預(yù)計房屋出租的價格還可能會下跌。     在采訪中，很多業(yè)界人士認(rèn)為，針對現(xiàn)在房價上漲的情況，房租的隨之上漲并不會出現(xiàn)，相反，越來越多的租房族會選擇自己購購房屋。即使重慶成為試驗區(qū)，但是，因為試驗區(qū)而帶來的人口增長并不會立即顯現(xiàn)，因此，市場的供求關(guān)系會出現(xiàn)變化，供大于求的情況很有可能會出現(xiàn)，房屋租金下跌的可能性越來越大。     由于商品房本身除了有居住功能以外，還是我們的固定資產(chǎn)，屬于投資品的范疇。要實現(xiàn)投資收益，只有兩種途徑，一是待價而沽，二是通過出租收回成本并獲得收益。因此，“租售比”就成了衡量投資收益的有效指標(biāo)。按照國際慣例，“租售比”在1∶200到1∶300之間，是比較正常的，也就是說，每月租金占房屋總售價的1/200到1/300。如果租售比超過1∶300，則意味著房屋投資價值相對變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)。租售比的合理范圍是根據(jù)資金的長期收益來決定的，如果把購房視為一種長期投資，那么，1∶200到1300的租售比折算成長期投資的收益率大約是每年4%-6%，由于房產(chǎn)還有房價上漲形成的增值收益，因此，4%-6%是合理的，但如果租售比高于1∶300，則意味著收益率低于4%，以目前長期國債的收益率為基準(zhǔn)，是不劃算的。     如果簡單說，以一套售價為30萬元，總面積為80平方米的房子計算，如果月租金維持在800元，那么，房主收回投資的總月數(shù)為375月，租售比為1∶375，投資收益率遠遠低于4%，投資風(fēng)險顯而易見。而對于目前市民投資渠道越來越多的情況，在現(xiàn)在這種高價位的時候介入，無異于炒股中的追漲，風(fēng)險實在太大，購房者應(yīng)該慎重考慮。

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