房子賣賤了稱無(wú)權(quán)處分理由不足法院不予支持

　　案例：包某居住的房屋被拆遷后，他同某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂了 《危舊房改造回遷購(gòu)房協(xié)議書(shū)》，約定：包某購(gòu)購(gòu)一套一居室回遷房。包某委托某中介機(jī)構(gòu)，與錢某簽訂房屋購(gòu)賣合同。此時(shí)，該回遷房仍在施工中，包某尚未取得該房所有權(quán)。后來(lái)，錢某辦理完房屋過(guò)戶登記手續(xù)后，包某以自己賣房當(dāng)時(shí)并未取得房屋所有權(quán)，屬無(wú)權(quán)處分行為為由，要求法院認(rèn)定該房屋購(gòu)賣合同無(wú)效。

　　分析：包某雖然當(dāng)時(shí)未取得該回遷房屋所有權(quán)，但由于有《危舊房改造回遷購(gòu)房協(xié)議書(shū)》，且雙方在合同中約定包某在取得產(chǎn)權(quán)后，協(xié)助錢某辦理房屋過(guò)戶登記，因此該房屋購(gòu)賣合同實(shí)際是附生效條件的合同（條件就是包某取得房屋產(chǎn)權(quán)），當(dāng)條件成立時(shí)，該合同就應(yīng)當(dāng)生效?，F(xiàn)在此條件已成立，錢某也已辦理了房屋過(guò)戶登記手續(xù)，包某再以自己當(dāng)時(shí)未取得房屋所有權(quán)、無(wú)權(quán)處分為由，要求認(rèn)定所簽合同無(wú)效，理由不足。

　　房屋中介未取得授權(quán)與購(gòu)房人簽合同無(wú)效

　　案例：房屋所有權(quán)人李某委托吳某代為辦理房屋購(gòu)賣事宜，向吳某出具授權(quán)委托書(shū)，并辦理了委托公證。吳某是某房屋中介機(jī)構(gòu)的法定代表人。吳某便以中介機(jī)構(gòu)的名義，“代表”李某同購(gòu)房人陳某簽訂了房屋購(gòu)賣合同。后來(lái)，李某起訴至法院，請(qǐng)求確認(rèn)該房屋購(gòu)賣合同無(wú)效。

　　分析：上述委托合同的雙方當(dāng)事人，分別是李某和吳某，而不是李某和吳某所在的房屋中介機(jī)構(gòu)。吳某根據(jù)委托合同，取得購(gòu)賣房屋的代理權(quán)，但是吳某擔(dān)任法定代表人的該房屋中介機(jī)構(gòu)并不因此而取得代理權(quán)。要取得代理權(quán)必須經(jīng)委托人授權(quán)，該房屋中介機(jī)構(gòu)未經(jīng)委托人授權(quán)與他人簽訂房屋購(gòu)賣合同的行為，構(gòu)成無(wú)權(quán)代理，因此該合同無(wú)效。

　　離婚一方出售共有房屋善意購(gòu)房人簽合同有效

　　案例：張某 （男）和李某 （女）于1998年結(jié)婚，育有一子。1999年兩人以夫妻名義購(gòu)了一套兩居室房子，但房產(chǎn)證上只登記張某一個(gè)人的名字。2006年，張某和李某協(xié)議離婚，考慮到將來(lái)把房子給孩子，雙方?jīng)]有對(duì)房屋的歸屬進(jìn)行處理。2007年11月，張某以60萬(wàn)元將房屋賣給家在外地的秦某。李某得知后，將張某和秦某訴至法院，要求確認(rèn)他們之間的房屋購(gòu)賣合同無(wú)效。

　　分析：這類案件應(yīng)區(qū)分不同情況而定?！段餀?quán)法》第106條規(guī)定，如果李某能證明購(gòu)房人秦某明知該房屋系張某和李某共有財(cái)產(chǎn)，或者秦某以明顯低于市價(jià)獲得該房，或者此時(shí)秦某尚未辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)，三種情況中有一種存在，法院則判該購(gòu)賣合同無(wú)效。當(dāng)然，如果購(gòu)賣合同無(wú)效是因?yàn)閺埬彻室怆[瞞真相導(dǎo)致，秦某可以另行起訴要求張某承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任或其他賠償責(zé)任。但本案中，秦某是外地人，事先并不知道該房屋系張某和李某的共有財(cái)產(chǎn)，同時(shí)也以合理的價(jià)格購(gòu)得該房，并辦理了房屋過(guò)戶登記手續(xù)，李某的請(qǐng)求就不能獲得法院支持。

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