中國(guó)對(duì)香港的影響增強(qiáng)，促進(jìn)香港經(jīng)濟(jì)前景明朗

　　正當(dāng)全球的主要金融市場(chǎng)都在努力對(duì)抗美國(guó)次貸問(wèn)題帶來(lái)的影響時(shí)，香港與中國(guó)日益緊密的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，為香港抵銷(xiāo)了這負(fù)面影響及延長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)期。仲量聯(lián)行香港及澳門(mén)研究部主管陳錦平表示：“中國(guó)對(duì)香港具關(guān)鍵性影響。雖然美國(guó)依然是香港經(jīng)濟(jì)發(fā)展的決定性因素，但中國(guó)已逐漸成為推動(dòng)本港經(jīng)濟(jì)發(fā)展的另一主要?jiǎng)恿?。透過(guò)緊密的中港聯(lián)系，香港已建立穩(wěn)健的平臺(tái)，將蓬勃的經(jīng)濟(jì)發(fā)展延續(xù)至未來(lái)十年，而中期至長(zhǎng)遠(yuǎn)，香港的物業(yè)市場(chǎng)亦將因而受惠。”

　　寫(xiě)字樓

　　香港寫(xiě)字樓市場(chǎng)現(xiàn)正經(jīng)歷的升幅。由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展蓬勃，供應(yīng)有限，特別是傳統(tǒng)的核心區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)，加上需求強(qiáng)勁，空置率不斷下降，令租金及資本值持續(xù)上揚(yáng)。展望未來(lái)，進(jìn)出口貿(mào)易以及金融、保險(xiǎn)、房地產(chǎn)及商業(yè)服務(wù)行業(yè)，將繼續(xù)成為香港寫(xiě)字樓發(fā)展的主要?jiǎng)恿Α，F(xiàn)時(shí)，香港的寫(xiě)字樓有75%是由上述兩個(gè)行業(yè)占用。

　　截至2007年的十年期間，珠江三角洲及香港的出口總值（包括本地出口及轉(zhuǎn)口）上升 461%，由 2萬(wàn)1千 億港元增至11萬(wàn) 8千億港元，同期，香港進(jìn)出口業(yè)的就業(yè)人數(shù)亦上升51%，增至 544,100人。經(jīng)濟(jì)學(xué)人信息部 (EIU) 預(yù)測(cè)，中國(guó)將會(huì)超越德國(guó)成為全球出口國(guó)，其出口量至 2012 年底將占全球 15%。根據(jù)仲量聯(lián)行分析，珠江三角洲的出口量每增長(zhǎng) 10%，香港進(jìn)出口業(yè)的就業(yè)人數(shù)相應(yīng)增加 1%，盡管這比率正逐步下降。由此可見(jiàn)，出口業(yè)增長(zhǎng)有助帶動(dòng)香港的寫(xiě)字樓需求。

　　同樣地，金融、保險(xiǎn)、房地產(chǎn)及商業(yè)服務(wù)行業(yè)擴(kuò)張，亦將會(huì)推動(dòng)香港的寫(xiě)字樓需求上升。香港的金融、保險(xiǎn)、房地產(chǎn)及商業(yè)服務(wù)行業(yè)的本地生產(chǎn)總值每增長(zhǎng) 1.5%，該行業(yè)的就業(yè)人數(shù)即增加 1%。作為國(guó)內(nèi)企業(yè)籌集資金的主要地點(diǎn)之一，香港的地位日益重要，同時(shí)，香港致力發(fā)展成為不僅是亞太區(qū)而是全球領(lǐng)跑的金融，在未來(lái)十年亦有助推動(dòng)香港的寫(xiě)字樓需求。

　　陳錦平稱(chēng)：“各界普遍關(guān)注香港寫(xiě)字樓現(xiàn)時(shí)創(chuàng)下的租金水平新高能否持續(xù)，但事實(shí)上，從租戶(hù)的負(fù)擔(dān)能力而言（即總租金支出占服務(wù)行業(yè)本地生產(chǎn)總值的百分比），與歷史高位相比，現(xiàn)時(shí)的租金水平在整體商業(yè)環(huán)境仍處于可負(fù)擔(dān)水平，加上預(yù)期需求將會(huì)上升，因此不排除租金會(huì)持續(xù)上漲。即使短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)及物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展周期可能令租金出現(xiàn)波動(dòng)，但相信租金亦不會(huì)跌至歷史低位?！?p>　　住宅

　　香港的人口及家庭數(shù)目持續(xù)增長(zhǎng)，加上經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展及家庭收入上升，未來(lái)十年，香港的住宅需求將會(huì)增強(qiáng)。

　　未來(lái)十年，香港的人口老齡化將會(huì)加劇。由于退休人士一般不愿承受物業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)（不包括擁有較高財(cái)富的），年長(zhǎng)人口增加對(duì)住宅市場(chǎng)而言屬負(fù)面因素。然而，預(yù)料香港的人口將繼續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，加上家庭成員人數(shù)不斷下降，人口老化的負(fù)面影響將可得到紓緩。事實(shí)上，年齡介乎 25-39 歲的人口組別，未來(lái)十年將繼續(xù)穩(wěn)占香港人口的一部分，而此組別人士的收入較高，置業(yè)或換房的愿望亦較強(qiáng)。

　　香港的家庭成員人數(shù)正逐步縮減。現(xiàn)時(shí)香港的家庭成員人數(shù)平均為 3 人，而十年前則為 3.3 人，預(yù)計(jì)至 2017 年將進(jìn)一步縮減至 2.8 人。按此趨勢(shì)，未來(lái)十年香港的家庭數(shù)目將會(huì)增長(zhǎng) 16%，由2007 年的117萬(wàn)戶(hù)增至2017年的136萬(wàn)戶(hù)。

　　經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及收入上升亦有利資本值上揚(yáng)。根據(jù)預(yù)測(cè)中的實(shí)質(zhì)本地生產(chǎn)總值每年升幅及通脹率，預(yù)料香港的表面家庭收入將平均每年增長(zhǎng)6.4%（預(yù)料較低及較高升幅分別為5.2%及7.6%），令購(gòu)家的負(fù)擔(dān)能力相應(yīng)上升。

陳錦平指出：“假設(shè)現(xiàn)時(shí)的負(fù)擔(dān)能力及平均貸款與估值比率在未來(lái)十年維持不變，住宅價(jià)格在2007至2017年之間將會(huì)上升63%，達(dá)到平均每平方呎7,000元港元；若市況良好，升幅更可達(dá)80%。若精明的投資者能成功捕捉市場(chǎng)升勢(shì)，將可獲得更佳回報(bào)。家庭成員數(shù)目縮減的趨勢(shì)，加上夫婦兩人共同賺取收入又沒(méi)有孩子的中產(chǎn)家庭數(shù)目增加，市場(chǎng)對(duì)中級(jí)至高端的精品住宅單位的興趣將會(huì)上升。隨著香港繼續(xù)加強(qiáng)作為中國(guó)的國(guó)際集資平臺(tái)，高端豪宅市場(chǎng)前景仍然看好。此外，收入較高的外籍雇員、成功企業(yè)家及看準(zhǔn)時(shí)機(jī)的投資者均為市場(chǎng)帶來(lái)支持，亦加強(qiáng)了住宅市場(chǎng)資本值上升的長(zhǎng)遠(yuǎn)潛力?！?p>　　商鋪市場(chǎng)

　　雖然社會(huì)關(guān)注本地消費(fèi)需求將因香港人口老齡化而減少，為商鋪市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)限制；但事實(shí)上市場(chǎng)正在醞釀的各種趨勢(shì)將可為人口老齡化的問(wèn)題帶來(lái)緩沖作用。在未來(lái)十年，香港家庭收入增加、市民消費(fèi)能力的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)移，加上來(lái)港旅客人數(shù)激增，將可令香港的零售業(yè)以至商鋪市場(chǎng)保持穩(wěn)健發(fā)展。

　　當(dāng)香港的高收入人士數(shù)目正不斷增加的同時(shí)，不同年齡組別人士的收入分布亦正在出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變。今天，所有年齡在35歲以上組別的人士，收入均較1990年代中期的同齡人士為高；而收入較高的一群，已由年齡介乎25-34歲的組別，轉(zhuǎn)移到34-44歲的組別。此外，由于現(xiàn)今社會(huì)較以往重視富經(jīng)驗(yàn)及擁有專(zhuān)業(yè)技能的員工，因此現(xiàn)時(shí)香港勞動(dòng)人口中資歷較深的一群，相比十年前可享有更長(zhǎng)壽的職業(yè)生涯，工資亦較高。隨著香港與國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步融合而產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性改變，這收入分布的轉(zhuǎn)移將會(huì)更為明顯。工資快速增長(zhǎng)較后將轉(zhuǎn)化為消費(fèi)力；而整體購(gòu)購(gòu)力在十年內(nèi)將上升10%， 至2017年，本地零售銷(xiāo)售額將增加83-129%，達(dá)至3,410億港元至4,280億港元。因此，人口老齡化問(wèn)題對(duì)商鋪市場(chǎng)的影響將可大大得到舒緩。

　　游客消費(fèi)增加，亦為零售市場(chǎng)帶來(lái)希望。以香港中期至長(zhǎng)期旅客購(gòu)物支出年復(fù)合增長(zhǎng)率計(jì)算，旅客在港的消費(fèi)，將由2007年的616億港元增加至2017年的1,410億至3,060億港元。香港、澳門(mén)及珠三角地帶整體發(fā)展成為一個(gè)旅游點(diǎn)，將為香港帶來(lái)源源不絕的旅客及購(gòu)物消費(fèi)增長(zhǎng)。此外，高端消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展，亦正好迎合國(guó)內(nèi)中產(chǎn)家庭數(shù)目迅速增長(zhǎng)以及香港越來(lái)越多夫婦共同賺取收入但沒(méi)有孩子的家庭。

　　陳錦平補(bǔ)充說(shuō)：“若把本地及旅客的預(yù)測(cè)消費(fèi)加起來(lái)，香港的總零售銷(xiāo)售額將以年復(fù)合增長(zhǎng)率6.9–11.5%增長(zhǎng)，于2017年達(dá)至4,830億至7,340億港元。因此即使面對(duì)人口老齡化，香港零售市場(chǎng)出現(xiàn)重大打擊的機(jī)會(huì)不高?！?p>　　展望未來(lái)

　　展望未來(lái)十年整體走勢(shì)，陳錦平總結(jié)道：“中國(guó)快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，是讓香港從2003年經(jīng)濟(jì)谷底中迅速反彈的重要?jiǎng)恿Γ酁榻谙愀劢?jīng)濟(jì)及物業(yè)市場(chǎng)上升至高峰提供了支持。這經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)將延續(xù)至未來(lái)十年，為香港的宏觀經(jīng)濟(jì)帶來(lái)正面動(dòng)力。此外，一些微觀市場(chǎng)因素亦為香港物業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)樂(lè)觀前景。這些利好因素包括了香港繼續(xù)發(fā)展成為中國(guó)企業(yè)的集資平臺(tái)、人口結(jié)構(gòu)模式的改變以及珠江三角洲逐步發(fā)展成為一個(gè)單一的商業(yè)及旅游樞紐。因此，我們認(rèn)為香港物業(yè)市場(chǎng)在未來(lái)十年的發(fā)展將會(huì)繼續(xù)熣燦?！?

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