土地制度缺陷

　　汪利娜說，前兩年出現的天價地現象實際上是與我國不健全的土地制度相關的，一個合理、有效的土地市場，土地供給應該是多元化的，需求也是多元化的。但是，我們國家現在的土地需求是多元化的，而土地供給卻是只有地方政府一個渠道，在這種環(huán)境之下，土地招拍掛的數量和地段都會直接影響價格，所以這也是我國房價不合理，或者說是房價被扭曲的一個重要的制度缺陷。

　　土地的問題要從土地制度上去改變，我國不能再把土地制度作為一個不可逾越的禁區(qū)來維系，我國城市化解決產權不平等，要靠深化土地制度改革來實現，不是靠緊縮銀根能解決的。另外，就是旺盛的市場需求還需要在金融、稅收和其他政策上來引導企業(yè)，實施多元化的供給，改善供應結構。解決保障性住房不足的問題是政府職責所在，政府掌握那么大的公共資源，如果在這方面缺位了，在住宅市場上該干預哪兒，政府不清楚，有利的土地就壟斷，保障性住房該政府財政拿錢的地方，政府又退居二線，這種做法跟政府的職責相悖，也不符合構建和諧社會、建立科學發(fā)展觀的基本理念。

　　供給結構缺陷

　　汪利娜認為，住宅市場結構性短缺也是推動房價上揚的重要因素，且不是央行一刀切利率政策所能解決的。近兩年政府雖推出90／70、經濟適用房和“兩限”等政策，但結構性短缺問題仍沒有根本性改觀，調整貨幣政策更不能從根本上解決住房供給結構的問題。為什么在住房供給不足的情況下，還有很多大量的空置房？因為老百姓需要的小戶型、結構合理的房子市場上沒有。緊縮的貨幣政策對優(yōu)化市場結構到底有沒有影響，有沒有作用？實際上優(yōu)化的市場結構，應該包括新建房、二手房、出售房和租賃房，這里面有商品房和政府提供的保障性住房。貨幣政策只是緊了緊銀根，加了點息，對優(yōu)化這個結構起了什么作用呢？結構性的問題不解決，市場上還是結構性短缺，老百姓的需求依然沒有辦法滿足，這是我國現階

　　段房地產市場的現狀。合理的供給結構應是租與售、新房與二手房、商品房與保障房有機統(tǒng)一，是戶型、價位、空間分布多樣化的統(tǒng)一。

　　從去年的一些數據來看，大戶型、高端化的問題根本就沒有扭轉。據初步統(tǒng)計，全國40個城市新建商品住房套型建筑面積90平方米（含）以下的住房批準預售面積為4973萬平方米，僅占25．8％。2007年，商品住宅投資1．8萬億元，90平方米以下住宅投資僅占16．6％，這些小戶型住房上市交易也要等到2008年。從各城市網上交易的住房來看，也多是大戶型。

　　保障的基本原則就是對市場“拾遺補缺”。近幾年，房價上漲過快、城市拆遷規(guī)模過大、大戶型高端房越建越多，百姓對經濟適用房的需求增加，但自2002年土地新政對商業(yè)性用地實施招拍掛以來，多數地方政府受利益驅使卻不愿意無償劃撥土地，增加經濟適用房的供給，導致其投資規(guī)模、開工、竣工和銷售面積均呈下降趨勢，2007年經濟適用房完成投資833．8萬元，增幅19．7％，但占房地產投資的比重僅為3．3％。

　　由于我國現階段仍保留著住宅供給的“雙軌制”，即市場供給與非市場供給并存，一些有權有錢的政府部門和壟斷企業(yè)，借經濟適用房之名，行福利分房之實，

　　所建的高端房、高價房雖算經濟適用房開發(fā)建設，但并不向社會發(fā)售，因此無法形成有效供給，反而會加劇住房結構的扭曲和收入分配的不公。

　　住宅市場結構性的短缺，中低價位中小戶型普通商品房、租賃房、經濟適用房供給不足，僅靠貨幣政策，其效果也是有限，還需政府從制度建設入手，運用法律、經濟和行政手段優(yōu)化結構，保障供給。

　　做責任地產

　　汪利娜直言，市場信心的培育除了政府的政策，也靠房地產企業(yè)生產出產品的質量和價值去引導和滿足消費者、投資者，如果老百姓覺得土地是政府的、國家的，購的房子質量又不可靠，對市場的信心被摧垮了，房地產市場的“寒流”可能會真的到來。樹立起消費者對市場的信心，有政府的責任，也有房地產企業(yè)的責任。所以，房地產企業(yè)要做責任地產?，F在雖然政府在引導企業(yè)生產普通住宅，滿足老百姓多元化的住宅需求。但是，這樣的政策有的時候是很滯后的，很不完善的，企業(yè)應該自覺地加入到這個市場，完善結構，提升品質。只有我國整個中產來這個市場購房

　　消費、投資，這個市場才有可持續(xù)發(fā)展的空間，才有能夠期待的春天。

　　住房與資產升值

　　汪利娜認為，住宅兼有消費與投資的雙重屬性，自住性購房也是一種投資。多年來的城市化中，大量的政府債券、財政支出和銀行貸款投向了土地和市政基礎設施，水、電、燃氣、道路交通、空氣、環(huán)境的改善帶來了與城市化相關資產的升值。土地從無償到有償，從協議價到招拍掛價，土地制度改革滯后及政府壟斷推動了以土地為核心資產價格的飆升。

　　改革前人們只有可出售的資產，如今人們有了房產，以此為抵押就可以從銀行獲得貸款，擴大當期消費或購購更多的實物資產，從中獲取收益。資產升值、擴大財產收益進一步刺激了住房需求。

　　住房投資誘人之處在于：一是收益率高，可以規(guī)避儲蓄存款負利率和股市波動的風險；二是在我國，住房投資交易成本和持有成本比較低。據相關統(tǒng)計顯示，廣東、浙江、北京、上海、江蘇和福建居民財產性收入在全國名列前茅，其中，房屋出租收入居較大比重，甚至高于股息、紅利、利息和其他投資收益。

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