土地制度缺陷

　　汪利娜說(shuō)，前兩年出現(xiàn)的天價(jià)地現(xiàn)象實(shí)際上是與我國(guó)不健全的土地制度相關(guān)的，一個(gè)合理、有效的土地市場(chǎng)，土地供給應(yīng)該是多元化的，需求也是多元化的。但是，我們國(guó)家現(xiàn)在的土地需求是多元化的，而土地供給卻是只有地方政府一個(gè)渠道，在這種環(huán)境之下，土地招拍掛的數(shù)量和地段都會(huì)直接影響價(jià)格，所以這也是我國(guó)房?jī)r(jià)不合理，或者說(shuō)是房?jī)r(jià)被扭曲的一個(gè)重要的制度缺陷。

　　土地的問(wèn)題要從土地制度上去改變，我國(guó)不能再把土地制度作為一個(gè)不可逾越的禁區(qū)來(lái)維系，我國(guó)城市化解決產(chǎn)權(quán)不平等，要靠深化土地制度改革來(lái)實(shí)現(xiàn)，不是靠緊縮銀根能解決的。另外，就是旺盛的市場(chǎng)需求還需要在金融、稅收和其他政策上來(lái)引導(dǎo)企業(yè)，實(shí)施多元化的供給，改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)。解決保障性住房不足的問(wèn)題是政府職責(zé)所在，政府掌握那么大的公共資源，如果在這方面缺位了，在住宅市場(chǎng)上該干預(yù)哪兒，政府不清楚，有利的土地就壟斷，保障性住房該政府財(cái)政拿錢(qián)的地方，政府又退居二線，這種做法跟政府的職責(zé)相悖，也不符合構(gòu)建和諧社會(huì)、建立科學(xué)發(fā)展觀的基本理念。

　　供給結(jié)構(gòu)缺陷

　　汪利娜認(rèn)為，住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性短缺也是推動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)的重要因素，且不是央行一刀切利率政策所能解決的。近兩年政府雖推出90／70、經(jīng)濟(jì)適用房和“兩限”等政策，但結(jié)構(gòu)性短缺問(wèn)題仍沒(méi)有根本性改觀，調(diào)整貨幣政策更不能從根本上解決住房供給結(jié)構(gòu)的問(wèn)題。為什么在住房供給不足的情況下，還有很多大量的空置房？因?yàn)槔习傩招枰男粜?、結(jié)構(gòu)合理的房子市場(chǎng)上沒(méi)有。緊縮的貨幣政策對(duì)優(yōu)化市場(chǎng)結(jié)構(gòu)到底有沒(méi)有影響，有沒(méi)有作用？實(shí)際上優(yōu)化的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，應(yīng)該包括新建房、二手房、出售房和租賃房，這里面有商品房和政府提供的保障性住房。貨幣政策只是緊了緊銀根，加了點(diǎn)息，對(duì)優(yōu)化這個(gè)結(jié)構(gòu)起了什么作用呢？結(jié)構(gòu)性的問(wèn)題不解決，市場(chǎng)上還是結(jié)構(gòu)性短缺，老百姓的需求依然沒(méi)有辦法滿足，這是我國(guó)現(xiàn)階

　　段房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀。合理的供給結(jié)構(gòu)應(yīng)是租與售、新房與二手房、商品房與保障房有機(jī)統(tǒng)一，是戶型、價(jià)位、空間分布多樣化的統(tǒng)一。

　　從去年的一些數(shù)據(jù)來(lái)看，大戶型、高端化的問(wèn)題根本就沒(méi)有扭轉(zhuǎn)。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，全國(guó)40個(gè)城市新建商品住房套型建筑面積90平方米（含）以下的住房批準(zhǔn)預(yù)售面積為4973萬(wàn)平方米，僅占25．8％。2007年，商品住宅投資1．8萬(wàn)億元，90平方米以下住宅投資僅占16．6％，這些小戶型住房上市交易也要等到2008年。從各城市網(wǎng)上交易的住房來(lái)看，也多是大戶型。

　　保障的基本原則就是對(duì)市場(chǎng)“拾遺補(bǔ)缺”。近幾年，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、城市拆遷規(guī)模過(guò)大、大戶型高端房越建越多，百姓對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的需求增加，但自2002年土地新政對(duì)商業(yè)性用地實(shí)施招拍掛以來(lái)，多數(shù)地方政府受利益驅(qū)使卻不愿意無(wú)償劃撥土地，增加經(jīng)濟(jì)適用房的供給，導(dǎo)致其投資規(guī)模、開(kāi)工、竣工和銷(xiāo)售面積均呈下降趨勢(shì)，2007年經(jīng)濟(jì)適用房完成投資833．8萬(wàn)元，增幅19．7％，但占房地產(chǎn)投資的比重僅為3．3％。

　　由于我國(guó)現(xiàn)階段仍保留著住宅供給的“雙軌制”，即市場(chǎng)供給與非市場(chǎng)供給并存，一些有權(quán)有錢(qián)的政府部門(mén)和壟斷企業(yè)，借經(jīng)濟(jì)適用房之名，行福利分房之實(shí)，

　　所建的高端房、高價(jià)房雖算經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)建設(shè)，但并不向社會(huì)發(fā)售，因此無(wú)法形成有效供給，反而會(huì)加劇住房結(jié)構(gòu)的扭曲和收入分配的不公。

　　住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性的短缺，中低價(jià)位中小戶型普通商品房、租賃房、經(jīng)濟(jì)適用房供給不足，僅靠貨幣政策，其效果也是有限，還需政府從制度建設(shè)入手，運(yùn)用法律、經(jīng)濟(jì)和行政手段優(yōu)化結(jié)構(gòu)，保障供給。

　　做責(zé)任地產(chǎn)

　　汪利娜直言，市場(chǎng)信心的培育除了政府的政策，也靠房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)出產(chǎn)品的質(zhì)量和價(jià)值去引導(dǎo)和滿足消費(fèi)者、投資者，如果老百姓覺(jué)得土地是政府的、國(guó)家的，購(gòu)的房子質(zhì)量又不可靠，對(duì)市場(chǎng)的信心被摧垮了，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“寒流”可能會(huì)真的到來(lái)。樹(shù)立起消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)的信心，有政府的責(zé)任，也有房地產(chǎn)企業(yè)的責(zé)任。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要做責(zé)任地產(chǎn)。現(xiàn)在雖然政府在引導(dǎo)企業(yè)生產(chǎn)普通住宅，滿足老百姓多元化的住宅需求。但是，這樣的政策有的時(shí)候是很滯后的，很不完善的，企業(yè)應(yīng)該自覺(jué)地加入到這個(gè)市場(chǎng)，完善結(jié)構(gòu)，提升品質(zhì)。只有我國(guó)整個(gè)中產(chǎn)來(lái)這個(gè)市場(chǎng)購(gòu)房

　　消費(fèi)、投資，這個(gè)市場(chǎng)才有可持續(xù)發(fā)展的空間，才有能夠期待的春天。

　　住房與資產(chǎn)升值

　　汪利娜認(rèn)為，住宅兼有消費(fèi)與投資的雙重屬性，自住性購(gòu)房也是一種投資。多年來(lái)的城市化中，大量的政府債券、財(cái)政支出和銀行貸款投向了土地和市政基礎(chǔ)設(shè)施，水、電、燃?xì)?、道路交通、空氣、環(huán)境的改善帶來(lái)了與城市化相關(guān)資產(chǎn)的升值。土地從無(wú)償?shù)接袃?，從協(xié)議價(jià)到招拍掛價(jià)，土地制度改革滯后及政府壟斷推動(dòng)了以土地為核心資產(chǎn)價(jià)格的飆升。

　　改革前人們只有可出售的資產(chǎn)，如今人們有了房產(chǎn)，以此為抵押就可以從銀行獲得貸款，擴(kuò)大當(dāng)期消費(fèi)或購(gòu)購(gòu)更多的實(shí)物資產(chǎn)，從中獲取收益。資產(chǎn)升值、擴(kuò)大財(cái)產(chǎn)收益進(jìn)一步刺激了住房需求。

　　住房投資誘人之處在于：一是收益率高，可以規(guī)避儲(chǔ)蓄存款負(fù)利率和股市波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)；二是在我國(guó)，住房投資交易成本和持有成本比較低。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，廣東、浙江、北京、上海、江蘇和福建居民財(cái)產(chǎn)性收入在全國(guó)名列前茅，其中，房屋出租收入居較大比重，甚至高于股息、紅利、利息和其他投資收益。

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