房地產(chǎn)專業(yè)律師張博分析說，在現(xiàn)實生活中，父母想以自己未成年子女的名義購置房屋，究其原因大致有以下幾種：擔(dān)心遺產(chǎn)稅將來會增收，以規(guī)避稅收為目的，直接使用子女的名義購購；為逃避債務(wù)，轉(zhuǎn)移財產(chǎn)，直接將房產(chǎn)登記在子女的名下；不愿露富、隱匿財產(chǎn)，把房產(chǎn)登記在子女名下；夫妻感情出現(xiàn)危機(jī)，從保護(hù)子女權(quán)益出發(fā)，把房產(chǎn)登記在子女名下；為子女上學(xué)、就業(yè)等提供便利，購房后可能將戶籍遷至該住所。

　　“過早替未成年子女購置固定資產(chǎn)，在轉(zhuǎn)讓、抵押貸款時，麻煩事多多，總之得不償失。”張律師說。

　　小房主房產(chǎn)交易屬與

　　張博律師表示，房屋購賣涉及的數(shù)額、法律責(zé)任較大，所以未成年人不具備進(jìn)行房屋交易并簽訂相關(guān)法律文書的能力，因而需要未成年人的父母，即其法定代理人，代替其簽訂相關(guān)的法律文書并進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶交易，其過程較一般的房產(chǎn)交易要復(fù)雜得多。

　　張博律師認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)定，未成年人可以接受獎勵、與、報酬及實施與其年齡、智力相適應(yīng)的民事行為。像市民購了房子并署自己兒女的名字，被視為一種與行為。市民除了按照正常的房屋交易登記程序提交資料外，還需要提交購房人孩子的戶口簿或出生證以及孩子監(jiān)護(hù)人的身份證明，并到公證處公證以上關(guān)系。備齊以上資料后，才可到房產(chǎn)部門辦理房屋交易登記手續(xù)，將該房產(chǎn)登記在孩子的名下。

　　購房合同也得父母簽字

　　綏化市的李女士告訴記者，她兒子今年剛滿16歲，是高中二年級的在讀學(xué)生，她在哈爾濱市區(qū)某樓盤選中了一套房子，委托表弟張先生與開發(fā)商簽訂了《商品房購賣合同》，就等著將來辦房證之后給孩子在哈“購房落戶”了。可是，過了沒多久，開發(fā)商方面通知李女士，已經(jīng)簽訂的購房合同無效，必須重新簽訂合同，弄得她一頭霧水，不知個中原由。

　　房產(chǎn)交易權(quán)屬登記一名工作人員說，以未成年人名義購房簽訂合同時，必須由其法定代理人（即法定監(jiān)護(hù)人，一般是父母）簽字，或者事先由其法定代理人到公證處辦理委托購房公證，否則，其他人代簽合同無法備案，日后也就沒法辦房產(chǎn)證。由其法定代理人簽字時，應(yīng)提供戶口簿等能證明當(dāng)事人關(guān)系的證明，而且購房合同備案后，不得撤銷。

　　“小房主”不能貸款

　　張博律師說，無論是無民事行為能力還是限制民事行為能力的未成年人，在實施民事法律行為時都應(yīng)由其監(jiān)護(hù)人代理實施，否則會被認(rèn)定為無效。在簽訂房地產(chǎn)貸款合同時，可以參照簽訂房地產(chǎn)購賣合同的方式。但由于未成年人不能獨立進(jìn)行民事活動，沒有償還貸款的能力，如果購賣合同約定房屋的購購方僅僅是未成年人一人，則該房屋購賣不能申請銀行貸款，只能一次性付清全部購房款方能交易。

　　“小房主”面臨法律瓶頸

　　相對于成年業(yè)主而言，“小房主”對于該房屋的占有、使用、收益及處分方式有很大差異，其中也存在著不少隱患。根據(jù)張博律師介紹，主要包括四大現(xiàn)實的法律問題。

　　·水電費繳納不便?！靶》恐鳌睂⒔o物業(yè)管理及水、電、煤氣等的繳納和管理帶來諸多不便。因為房屋的所有權(quán)人是所謂的“小房主”，所以物業(yè)管理和水、電、煤氣等的戶主就當(dāng)然是這些孩子，但事實上繳納物業(yè)管理費及水、電、煤氣等費用的又往往是父母等監(jiān)護(hù)人，這就給將來物業(yè)管理公司及水、電、煤氣等的提供者和事實上的費用繳納者之間發(fā)生復(fù)雜的糾紛埋下隱患。

　　·父母離婚時易出糾紛。夫妻離婚時，可能會給財產(chǎn)分割及子女的撫養(yǎng)問題帶來法律糾紛。由于房屋產(chǎn)權(quán)證上的所有人是這些“小房主”，而實際上出資購房的人是其父母。因此，從法律上講，該房屋并不屬于夫(于夫博客,于夫新聞,(責(zé)任編輯：JN022)

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