姚先生、唐女士夫婦想通過按揭貸款的方式，購購一套大戶型的房子?？春梅孔雍?，唐女士向丈夫提出用兒子的名義來購房。并勸丈夫說，把房產(chǎn)證辦在兒子的名下，可以避免將來交納遺產(chǎn)稅，而且倆人生意做砸了還可以逃避債務(wù)。姚先生覺得妻子講的挺有道理，可是目前兒子才6歲。那么，能以這么小的孩子的名義購下100多萬元的房產(chǎn)嗎？這樣購房需要什么手續(xù)呢？

房產(chǎn)律師解答：

　　1、父母可以用孩子的名義購房。根據(jù)我國民法通則的規(guī)定，公民的民事權(quán)利能力始于出生、終于死亡。因此，孩子無論年齡大小，健康狀況如何，都是具有民事權(quán)利能力的人，都可以依法成為房屋的所有權(quán)人。

　　2、為未成年子女購房需要父母代理。公民具有民事權(quán)利能力不代表其具有民事行為能力。在我國，從年齡上可以把公民的民事行為能力分三種，即：十八周歲以上的完全民事行為能力人、十周歲以上不滿十八周歲限制民事行為能力人和不滿十周歲無民事行為能力人。只有完全民事行為能力人才能獨立進(jìn)行民事活動。限制民事能力人只能進(jìn)行與其年齡、智力相適應(yīng)的民事活動。無民事行為能力人和限制民事行為能力人的其他民事活動均需要他的法定代理人代理。由于購房涉及標(biāo)的額巨大，屬于重大民事活動，因此，只能由未成年人的父母代理進(jìn)行。

　　3、父母為未成年孩子購購房子的具體程序?？煞秩缦聻閮煞N情況：

　　（1）在一次性付款的情況下：父母代理子女選房，然后帶上孩子的出生證或獨生子女證、戶口本、孩子和監(jiān)護(hù)人的圖章，就合同的各項條款與開發(fā)商協(xié)商后簽訂《商品房購賣合同》，并在購受人一欄和簽字的地方寫上孩子的名字，在法定代理人簽字的地方簽上自己的名字。這樣，一個有效的房屋購賣合同就成立了。

　?。?）在選擇按揭貸款的情況下：由于向銀行申請貸款，不僅要求申請人具備完全民事行為能力，而且還要求申請人有一個相對穩(wěn)定的職業(yè)和較高收入，只有這樣才能降低銀行的貸款風(fēng)險。而孩子并無收入，因此不能成為貸款申請人。許多銀行不辦理房屋先進(jìn)產(chǎn)權(quán)人是未成年人的按揭申請，申請住房貸款只能由未成年人的父親或者是母親甚至是父母等法定代理人共同來申請。父親或母親和他們的孩子都應(yīng)該在《商品房購賣合同》上簽名，然后由父親或母親作為貸款申請人向銀行提出借款申請。同時，還需要辦理三份公證：監(jiān)護(hù)關(guān)系公證、房產(chǎn)份額公證（若為孩子購房可將孩子的房產(chǎn)份額約定為99％，父母的份額約定為1％）和不可撤銷的連帶責(zé)任承諾書公證。以上公證主要是為了證明父母購房給孩子完全是自愿行為，以及父母向銀行做按揭還錢的保證。上述手續(xù)經(jīng)審查通過，就可為孩子貸款購房了。

　　4、父母為孩子 產(chǎn)權(quán)登記需提交的材料。無（限制）民事行為能力人的房屋權(quán)屬登記，由其父母作為監(jiān)護(hù)人代理申請，需提交監(jiān)護(hù)人關(guān)系身份證明、被監(jiān)護(hù)人居民身份證或戶口簿、證明法定監(jiān)護(hù)關(guān)系的戶口簿。此外，還需提交商品房購賣合同、購賣雙方關(guān)于房號、房屋實測面積和房價結(jié)算的確認(rèn)書（期房預(yù)售的提交，現(xiàn)房購賣無需提交）、房屋登記表、分戶平面圖以及專項維修資金專用收據(jù)（期房）、契稅完稅或減免稅憑證。這樣，房產(chǎn)就能登記在孩子名下了。

特別提示：

　　雖然以子女的名義購房可能起到規(guī)避將來開征的遺產(chǎn)稅的作用，但是這樣做也會使父母遇到下列問題：

　　1、處置未成年人名下的房屋有嚴(yán)格的限制。從孩子當(dāng)上了業(yè)主，到其成年需要若干年的時間。這期間，孩子的房產(chǎn)處置權(quán)要由其監(jiān)護(hù)人作為法定代理人代為行使。這時，處置房產(chǎn)就會涉及到未成年人權(quán)益保護(hù)問題。按照我國民法通則的規(guī)定，除非為了子女的利益，否則父母作為監(jiān)護(hù)人不得處理被監(jiān)護(hù)子女的財產(chǎn)。因此，父母需要出賣或抵押該房產(chǎn)獲得資金時，除非父母承諾將所獲得的款項用于孩子的讀書、留學(xué)、治病等事項，并辦理公證手續(xù)，否則登記機(jī)關(guān)是不給辦理過戶或抵押登記手續(xù)的。這對于父母而言，可謂購房容易賣房難了。

　　2、子女成人后，父母無權(quán)處分其房產(chǎn)。當(dāng)小小孩童坐擁百萬房產(chǎn)時，由于其沒有通過自身努力便坐享其成，來之太易，孩子不僅對父母的拳拳愛心未必理解，還有可能因滋生的優(yōu)越感而弱化其刻苦奮斗的心志。在子女長大成人之后，父母想變賣、與、抵押房產(chǎn)，也只有在兒女委托的情況下，父母才有權(quán)處理。一旦子女倚仗產(chǎn)權(quán)在握而對父母不孝，父母可就更為鬧心了。

　　3、以孩子的名義購房逃避債務(wù)并不可行。本案中唐女士認(rèn)為以孩子名義購房可以逃避夫妻倆人做生意欠下的債務(wù)。其實，按照法律規(guī)定，家庭經(jīng)營的債務(wù)，應(yīng)當(dāng)以家庭財產(chǎn)承擔(dān)。而家庭共同財產(chǎn)并非僅指夫妻共同財產(chǎn)，以孩子名下的購購的房產(chǎn)同樣屬于家庭共同財產(chǎn)。因此，孩子名下的房產(chǎn)并不能起到逃避家庭債務(wù)的作用。

　　綜上，是否使用未成年子女的名義購房，需要父母慎重考慮，謹(jǐn)慎從事。

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