公攤面積大幅縮水引起的商品房預(yù)售糾紛日益增多

２００４年，購房者黃某與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同，購購了廣州市某商貿(mào)頭層的一個鋪面，總面積７．３４平方米，套內(nèi)面積與公攤面積各３．６７平方米，該鋪面按套內(nèi)建筑面積計價，單價為每平方米１１１６２８元，總金額按４０９６７５元計算。合同還約定，該鋪面公共部位與公用房屋分攤建筑面積的建設(shè)費用計入套內(nèi)建筑面積銷售單價內(nèi)，不再另行計價。

黃某付款后，廣州市國土資源和房屋管理局出具了商鋪的《房地產(chǎn)權(quán)證》，載明商鋪的建筑面積只有５．９７１９平方米，套內(nèi)建筑面積為３．６４２５平方米。黃某認為，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)以房屋總價／預(yù)售合同中總建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)，也即每平方米５５８１４元，按照短少的公攤面積和套內(nèi)面積及合同約定，退還其購房款并支付罰金共１４０４２８．１元。

開發(fā)商則認為，其商品房預(yù)售合同第五條已經(jīng)明確約定：以套內(nèi)建筑面積為依據(jù)進行面積確認及面積差異處理，該商品房交付后，實測計價面積與合同約定計價面積誤差為０．０２７５平方米，開發(fā)商可按合同單價對其進行賠償，而對公攤面積的差異則不負責(zé)賠償。

初審及終審法院經(jīng)過審理，均以原被告雙方商品房預(yù)售合同為依據(jù)，判決開發(fā)商按照計價面積的差異，賠償黃某３０７０元。

記者從廣州市中級人民法院了解到，近來，當(dāng)?shù)剡@類因房屋公攤面積“縮水”而引起的預(yù)售商品房糾紛案件日益增加，并出現(xiàn)了幾個較大的系列案，且糾紛中公攤面積“縮水”程度嚴(yán)重，普遍在３０％左右，較嚴(yán)重的甚至超過了房產(chǎn)總建筑面積的２５％，糾紛多集中在商鋪購賣中。

購房者為何難以獲得賠償？

在廣州兩級法院受理的案件中，購房者發(fā)現(xiàn)實際的公攤面積比預(yù)售合同內(nèi)所約定的大大“縮水”，開發(fā)商則表示公攤面積之所以與合約不同，是因為事先對具體的公攤面積不清楚，簽約時是估算的。但是，由于合同中有“按套內(nèi)面積計價”的明確約定，且只對開發(fā)商交付“計價面積”的誤差范圍做了約束和賠償規(guī)定，購房者無法舉證開發(fā)商存在侵權(quán)或過失行為，也就難以獲得對自己有利的判決。

廣州市中級人民法院房產(chǎn)庭審判長龔德家指出，開發(fā)商所承諾的公攤面積縮水，購房者所蒙受的損失是客觀存在的。人們購房離不了投資和使用兩種目的，公攤面積少了，雖然計價面積不變，但產(chǎn)權(quán)證上的總建筑面積還是會相應(yīng)減少，而當(dāng)前的二手房產(chǎn)交易，又多以總建筑面積計價，因此，公攤面積的縮水會直接導(dǎo)致房產(chǎn)交換價值的降低。

另一方面，在廣州中院受理的糾紛中，以商鋪的公攤面積縮水較為多見。對商鋪而言，寬敞的公共通道、完善的公共設(shè)施是場地檔次和價值的重要指標(biāo)，公攤面積的縮水實際上就是檔次、價值的縮水，既影響使用價值，也影響交換價值。

龔德家指出，糾紛發(fā)生時，商品房購賣合同是法院作出判決的主要依據(jù)。因此，購房者與開發(fā)商訂立商品房預(yù)售合同時應(yīng)當(dāng)加倍謹慎，較好是要求開發(fā)商進一步明確房產(chǎn)面積和計價方式、包括公攤面積的建筑成本等，以維護自身權(quán)益。

同時，購房者也可以到規(guī)劃部門查詢開發(fā)商是否存在變更規(guī)劃的情況。在前文所提到的案件中，法院曾按購房者的要求前往規(guī)劃部門調(diào)查，結(jié)果顯示開發(fā)商并無規(guī)劃變更，該房產(chǎn)也通過了規(guī)劃部門的驗收，沒有證據(jù)表明開發(fā)商存在過錯。

但是，若購房人能夠提出證據(jù)，證實開發(fā)商改變了報建圖或刻意隱瞞了公攤面積，依誠信原則，開發(fā)商則應(yīng)承擔(dān)過錯責(zé)任。

商品房購賣合同示范文本亟待完善

當(dāng)前，購房者與開發(fā)商所簽訂的多為格式合同，且購房者處于弱勢，提出的合同修改意見往往難以得到滿足。法院提出，建議有關(guān)行政主管部門盡快修改《商品房購賣合同示范文本》，調(diào)整計價方式，以維護廣大購房者的利益。

龔德家介紹，早期的商品房預(yù)售合同，大多以總建筑面積計價，套內(nèi)面積和公攤面積都要算錢，后來，屢屢出現(xiàn)購房者拿到產(chǎn)權(quán)證后，發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)總面積與合同相同，套內(nèi)面積卻“縮水”的情況，購房者難以獲得補償。

因此，２００４年廣東省高端人民法院曾向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門發(fā)出司法建議，建議修改《商品房購賣合同示范文本》，以避免總面積不變而套內(nèi)面積“縮水”引發(fā)的糾紛。

記者在廣東省建設(shè)廳和廣東省工商行政管理局聯(lián)合印發(fā)的現(xiàn)行《廣東省商品房購賣合同示范文本》中看到，對于預(yù)售房，該文本明確規(guī)定了是以套內(nèi)面積計價。而對于“預(yù)售面積”與“實際面積”之間的差異，該文本也只對“計價面積”作了相關(guān)規(guī)定，對公攤面積則不作限制。

房產(chǎn)庭法官在審判實踐中發(fā)現(xiàn)，當(dāng)公攤面積“縮水”時，該示范文本顯然不利于保護購房者的利益，故建議有關(guān)部門再次對示范文本作出調(diào)整，對商品房套內(nèi)面積的單價和公攤面積的單價分別注明，一旦出現(xiàn)面積“縮水”，則分別按照合同約定的單價予以補償，以從根本上杜絕此類糾紛的發(fā)生。

編輯：舒會

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