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觀察:房產(chǎn)公攤面積縮水 購房者為何難獲賠償?
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 485 次
公攤面積大幅縮水引起的商品房預(yù)售糾紛日益增多
2004年,購房者黃某與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同,購購了廣州市某商貿(mào)頭層的一個鋪面,總面積7.34平方米,套內(nèi)面積與公攤面積各3.67平方米,該鋪面按套內(nèi)建筑面積計價,單價為每平方米111628元,總金額按409675元計算。合同還約定,該鋪面公共部位與公用房屋分攤建筑面積的建設(shè)費用計入套內(nèi)建筑面積銷售單價內(nèi),不再另行計價。
黃某付款后,廣州市國土資源和房屋管理局出具了商鋪的《房地產(chǎn)權(quán)證》,載明商鋪的建筑面積只有5.9719平方米,套內(nèi)建筑面積為3.6425平方米。黃某認為,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)以房屋總價/預(yù)售合同中總建筑面積的標(biāo)準(zhǔn),也即每平方米55814元,按照短少的公攤面積和套內(nèi)面積及合同約定,退還其購房款并支付罰金共140428.1元。
開發(fā)商則認為,其商品房預(yù)售合同第五條已經(jīng)明確約定:以套內(nèi)建筑面積為依據(jù)進行面積確認及面積差異處理,該商品房交付后,實測計價面積與合同約定計價面積誤差為0.0275平方米,開發(fā)商可按合同單價對其進行賠償,而對公攤面積的差異則不負責(zé)賠償。
初審及終審法院經(jīng)過審理,均以原被告雙方商品房預(yù)售合同為依據(jù),判決開發(fā)商按照計價面積的差異,賠償黃某3070元。
記者從廣州市中級人民法院了解到,近來,當(dāng)?shù)剡@類因房屋公攤面積“縮水”而引起的預(yù)售商品房糾紛案件日益增加,并出現(xiàn)了幾個較大的系列案,且糾紛中公攤面積“縮水”程度嚴(yán)重,普遍在30%左右,較嚴(yán)重的甚至超過了房產(chǎn)總建筑面積的25%,糾紛多集中在商鋪購賣中。
購房者為何難以獲得賠償?
在廣州兩級法院受理的案件中,購房者發(fā)現(xiàn)實際的公攤面積比預(yù)售合同內(nèi)所約定的大大“縮水”,開發(fā)商則表示公攤面積之所以與合約不同,是因為事先對具體的公攤面積不清楚,簽約時是估算的。但是,由于合同中有“按套內(nèi)面積計價”的明確約定,且只對開發(fā)商交付“計價面積”的誤差范圍做了約束和賠償規(guī)定,購房者無法舉證開發(fā)商存在侵權(quán)或過失行為,也就難以獲得對自己有利的判決。
廣州市中級人民法院房產(chǎn)庭審判長龔德家指出,開發(fā)商所承諾的公攤面積縮水,購房者所蒙受的損失是客觀存在的。人們購房離不了投資和使用兩種目的,公攤面積少了,雖然計價面積不變,但產(chǎn)權(quán)證上的總建筑面積還是會相應(yīng)減少,而當(dāng)前的二手房產(chǎn)交易,又多以總建筑面積計價,因此,公攤面積的縮水會直接導(dǎo)致房產(chǎn)交換價值的降低。
另一方面,在廣州中院受理的糾紛中,以商鋪的公攤面積縮水較為多見。對商鋪而言,寬敞的公共通道、完善的公共設(shè)施是場地檔次和價值的重要指標(biāo),公攤面積的縮水實際上就是檔次、價值的縮水,既影響使用價值,也影響交換價值。
龔德家指出,糾紛發(fā)生時,商品房購賣合同是法院作出判決的主要依據(jù)。因此,購房者與開發(fā)商訂立商品房預(yù)售合同時應(yīng)當(dāng)加倍謹慎,較好是要求開發(fā)商進一步明確房產(chǎn)面積和計價方式、包括公攤面積的建筑成本等,以維護自身權(quán)益。
同時,購房者也可以到規(guī)劃部門查詢開發(fā)商是否存在變更規(guī)劃的情況。在前文所提到的案件中,法院曾按購房者的要求前往規(guī)劃部門調(diào)查,結(jié)果顯示開發(fā)商并無規(guī)劃變更,該房產(chǎn)也通過了規(guī)劃部門的驗收,沒有證據(jù)表明開發(fā)商存在過錯。
但是,若購房人能夠提出證據(jù),證實開發(fā)商改變了報建圖或刻意隱瞞了公攤面積,依誠信原則,開發(fā)商則應(yīng)承擔(dān)過錯責(zé)任。
商品房購賣合同示范文本亟待完善
當(dāng)前,購房者與開發(fā)商所簽訂的多為格式合同,且購房者處于弱勢,提出的合同修改意見往往難以得到滿足。法院提出,建議有關(guān)行政主管部門盡快修改《商品房購賣合同示范文本》,調(diào)整計價方式,以維護廣大購房者的利益。
龔德家介紹,早期的商品房預(yù)售合同,大多以總建筑面積計價,套內(nèi)面積和公攤面積都要算錢,后來,屢屢出現(xiàn)購房者拿到產(chǎn)權(quán)證后,發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)總面積與合同相同,套內(nèi)面積卻“縮水”的情況,購房者難以獲得補償。
因此,2004年廣東省高端人民法院曾向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門發(fā)出司法建議,建議修改《商品房購賣合同示范文本》,以避免總面積不變而套內(nèi)面積“縮水”引發(fā)的糾紛。
記者在廣東省建設(shè)廳和廣東省工商行政管理局聯(lián)合印發(fā)的現(xiàn)行《廣東省商品房購賣合同示范文本》中看到,對于預(yù)售房,該文本明確規(guī)定了是以套內(nèi)面積計價。而對于“預(yù)售面積”與“實際面積”之間的差異,該文本也只對“計價面積”作了相關(guān)規(guī)定,對公攤面積則不作限制。
房產(chǎn)庭法官在審判實踐中發(fā)現(xiàn),當(dāng)公攤面積“縮水”時,該示范文本顯然不利于保護購房者的利益,故建議有關(guān)部門再次對示范文本作出調(diào)整,對商品房套內(nèi)面積的單價和公攤面積的單價分別注明,一旦出現(xiàn)面積“縮水”,則分別按照合同約定的單價予以補償,以從根本上杜絕此類糾紛的發(fā)生。
編輯:舒會
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