三大紀(jì)律 嚴(yán)格遵守

　　紀(jì)律1：選老婆一樣選地段

　　地段對(duì)于寫(xiě)字樓的價(jià)值衡量非常必要，交通、人流、商貿(mào)以及相毗鄰的企業(yè)平均水準(zhǔn)等都是衡量這一區(qū)域是否具有增值潛力的具體因素，就好像找老婆一樣要細(xì)心研究。房產(chǎn)的增值主要來(lái)源于土地的增值，城市區(qū)土地的稀缺性，使得物業(yè)增值的空間很大。是否位于城市的主區(qū)，是衡量一幢寫(xiě)字樓的檔次和是否具有投資價(jià)值的頭選要素。寫(xiě)字樓的租戶(hù)主要是公司，他們需要與其他企業(yè)保持業(yè)務(wù)的往來(lái)，毗鄰交通要道，路況良好，交通方便，商業(yè)氣氛濃烈，寫(xiě)字樓周邊需擁有酒店以及酒店式公寓、高端咖啡廳、娛樂(lè)、休閑會(huì)所、高端中餐廳、西餐廳等商務(wù)休閑配套設(shè)施。城市區(qū)的寫(xiě)字樓價(jià)格一般較高，但是由于其一般具有高租金、高入住率的特點(diǎn)，也較高。如果投資目的以獲利后出售為主，建議您盡量選擇天津發(fā)展中的商圈，如海河兩岸、鞍山西道科貿(mào)街和塘沽響螺灣等區(qū)域；如果投資目的以租賃為主，建議您選擇已成熟商圈為主，如南京路、小白樓和友誼路等區(qū)域。對(duì)于包括寫(xiě)字樓在內(nèi)的房地產(chǎn)各類(lèi)物業(yè)來(lái)講，區(qū)位是決定價(jià)值的根本性要素。

　　比如位于天津知名寫(xiě)字樓國(guó)際大廈和津匯廣場(chǎng)所坐落的南京路雖時(shí)有擁堵，但該區(qū)域仍屬于傳統(tǒng)的天津（八項(xiàng)注意 不容忽視

　　注意1：中小寫(xiě)字樓投資者忌

　　一忌只看購(gòu)價(jià)，不看租價(jià)。二忌只看硬件，不看服務(wù)。三忌計(jì)算方法不對(duì)，盲從銷(xiāo)售人員的論據(jù)。四忌只看自己，不看整體。五忌只看利潤(rùn)，不看風(fēng)險(xiǎn)。六忌花精力太大，不將此計(jì)算為成本。七忌事先不謹(jǐn)慎思考，到時(shí)候忙于維權(quán)。八忌不關(guān)心二手市場(chǎng)。九忌思考能力差，憑感覺(jué)辦事。

　　注意2：“寫(xiě)字樓”的真正含義

　　寫(xiě)字樓是目前行業(yè)內(nèi)自發(fā)形成的一種通行叫法，國(guó)家在這方面并沒(méi)有成文的規(guī)定，什么樣的寫(xiě)字樓才算作是真正的寫(xiě)字樓。在中國(guó)現(xiàn)行的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范里也無(wú)法找到這個(gè)名詞，但仔細(xì)探討會(huì)發(fā)現(xiàn)，它是在外商與內(nèi)地發(fā)展商合作開(kāi)發(fā)涉外寫(xiě)字樓的過(guò)程中，逐步引進(jìn)并流行起來(lái)的詞匯，是將寫(xiě)字樓按照其綜合質(zhì)素不同，劃分為甲、乙、丙等幾個(gè)等級(jí)，從一般意義上講，國(guó)際上判斷寫(xiě)字樓有8大特征：管理國(guó)際化、24公里寫(xiě)字樓、人性化、空間的舒適性和實(shí)用性、數(shù)字化、節(jié)能化、便捷的交通和商務(wù)化等等。

　　注意3：“”不是等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

　　“”智能化是指OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動(dòng)化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。如果用“”評(píng)價(jià)寫(xiě)字樓的品質(zhì)等級(jí)的話(huà)，是一種概念理解上的誤區(qū)，如果市場(chǎng)上有人打出“超級(jí)”寫(xiě)字樓的話(huà)，那更是一種很不專(zhuān)業(yè)的說(shuō)法。

　　注意4：物業(yè)管理要關(guān)注

　　寫(xiě)字樓的成功很大程度上取決于后期的管理水平，專(zhuān)業(yè)管理寫(xiě)字樓的物業(yè)公司，能給樓盤(pán)一個(gè)良好的內(nèi)部環(huán)境，對(duì)大廈的設(shè)備設(shè)施有較好的維護(hù)，保證長(zhǎng)期使用，對(duì)保證物業(yè)口碑、提高出租率、保持租金水平非常有效。另外，擁有一個(gè)經(jīng)驗(yàn)豐富的租務(wù)部，也是投資者選擇此類(lèi)物業(yè)時(shí)應(yīng)考慮的。太平戴維斯、戴德梁行、高力國(guó)際等知名公司管理的寫(xiě)字樓的物業(yè)水準(zhǔn)值得投資者信任。

　　注意5：選擇寫(xiě)字樓客戶(hù)要有的放矢

　　如果資金充裕，建議選擇那些較小的租客也需要大約500~1000平方米建筑面積的寫(xiě)字樓，（一般寫(xiě)字樓的使用率為70%左右）。入住這座寫(xiě)字樓的公司水平相差不大，物業(yè)檔次高，今后會(huì)有較為穩(wěn)定的回報(bào)。

　　而當(dāng)投資那些可以切成很小塊面積進(jìn)行出售的寫(xiě)字樓時(shí)，您就要當(dāng)心雖然總價(jià)上可能會(huì)便宜些，但由于進(jìn)駐寫(xiě)字樓的公司檔次低，流動(dòng)性大，再加上小業(yè)主太多，影響到該寫(xiě)字樓的物業(yè)管理水平。

　　注意6：投資存在4大缺陷

　　1.　　不能用于自住。寫(xiě)字樓是不能用于自住的，當(dāng)寫(xiě)字樓租不出去的時(shí)候，它只能閑置在那里。

　　2.　　銀行貸款限制多。與投資住宅相比，個(gè)人投資寫(xiě)字樓的整個(gè)標(biāo)的并不小，而且銀行貸款利率高，成數(shù)少，年限短。

　　購(gòu)購(gòu)寫(xiě)字樓的貸款利率要高于住宅利率近1%，另外，還有房產(chǎn)稅等需要交納各種稅費(fèi)，約占投資額的20%。

　　3.　　土地出讓年限短。寫(xiě)字樓的土地出讓金要比住宅高，但土地出讓年限只有40或50年。

　　4.價(jià)格高。寫(xiě)字樓的造價(jià)要高出普通住宅的3~4倍。天津高端寫(xiě)字樓的造價(jià)很多已經(jīng)超過(guò)萬(wàn)元，所以售價(jià)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅。

　　注意7：讓寫(xiě)字樓租出去的4招

　　1.選擇信譽(yù)度高的企業(yè)或個(gè)人作為承租方能夠保證出租合同的順利進(jìn)行，使出租方獲得預(yù)期的收益。

　　2.選擇信譽(yù)度高的中介機(jī)構(gòu)。如果通過(guò)中介機(jī)構(gòu)來(lái)尋找承租方，那么中介機(jī)構(gòu)的資質(zhì)和實(shí)力均是考察的。

　　3.合理定價(jià)。不要期望通過(guò)高額的租金迅速收回投資成本，必須考慮到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的存在。合理的租金，甚至有原則的讓步都是可取的手段。畢竟保證出租的順暢，避免因空置導(dǎo)致更大的損失才是較重要的。

　　4.選擇長(zhǎng)期租約。與短期租約相比，長(zhǎng)期租約更能保證投資者的利益。

　　注意8：租賃要辦理相關(guān)手續(xù)

　　投資者購(gòu)購(gòu)了寫(xiě)字樓后，如有租客求租，頭先購(gòu)賣(mài)雙方要簽署租賃合同；其次要將租賃合同原件、出租和承租人的身份證明、公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）、產(chǎn)權(quán)證原件出示給房屋所在地街道并做登記申請(qǐng)；較后將租賃合同原件、出租和承租人的身份證明、公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）交至所在區(qū)房地產(chǎn)交易，辦理租賃登記，并按規(guī)定繳付款項(xiàng)。

　　相關(guān)鏈接 寫(xiě)字樓出租別忘辦理出租許可證

　　《房屋租賃許可證管理辦法》要求出租房屋頭先需要辦理《房屋租賃許可證》，寫(xiě)字樓的出租也包括在內(nèi)，沒(méi)有“證”是不準(zhǔn)出租的。

　　《房屋租賃許可證管理辦法》規(guī)定，凡出租天津城鎮(zhèn)范圍內(nèi)房屋(寫(xiě)字樓)的單位或個(gè)人，必須經(jīng)房屋主管部門(mén)認(rèn)定出租房屋所有權(quán)清楚無(wú)糾紛、房屋結(jié)構(gòu)安全后，到房屋所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理登記，申辦《房屋租賃許可證》。

　　申請(qǐng)人在辦理《房屋租賃許可證》時(shí)，必須交驗(yàn)下列證件：1.房屋出租申請(qǐng)書(shū)。2.房屋所有權(quán)證書(shū)或購(gòu)商品房合同、新建房執(zhí)照等其他合法證件。3.出租人是個(gè)人的應(yīng)提交房主居民身份證；出租人是單位的，應(yīng)提交單位法人代表或委托代理人資格證明。4.產(chǎn)權(quán)共有房屋出租的，需提交其他共有人同意出租的證明或委托書(shū)。5.出租人在同一區(qū)、縣范圍內(nèi)出租多處住宅房屋，可申領(lǐng)一個(gè)《房屋租賃許可證》；出租非住宅房屋的，一處需申領(lǐng)一個(gè)《房屋租賃許可證》，證上標(biāo)明出租房屋地點(diǎn)、數(shù)量。超出證載范圍的，應(yīng)另行申請(qǐng)《房屋租賃許可證》。6.出租人為外資企業(yè)、中外合資企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)、外國(guó)公民或港澳臺(tái)同胞的，按涉外地產(chǎn)管理規(guī)定辦理。7.出租的房屋拆遷或轉(zhuǎn)移，出租人應(yīng)將《房屋租賃許可證》向填發(fā)機(jī)關(guān)繳銷(xiāo)，該證有效期為三年逾期須重新申辦。

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