●普通住宅

　　區(qū)位地段是頭選因素

　　普通住宅成為投資物業(yè)的頭選是近幾年的房產(chǎn)投資的熱門(mén)大選。近期，北市區(qū)、南市區(qū)、西市區(qū)、東市區(qū)等區(qū)域內(nèi)，普通住宅的放量呈節(jié)節(jié)攀升態(tài)勢(shì)，僅北市區(qū)即將推售的普通住宅將達(dá)1.52萬(wàn)套，普通住宅可謂是大盤(pán)云集，樓盤(pán)周邊的交通、生活、教育、金融等配套極為成熟，目前北市區(qū)在售物業(yè)的價(jià)格每平方米在4200元至5000元。位于南市區(qū)的樓盤(pán)推售則集中在東南板塊，這里在售和即將推售的樓盤(pán)有新亞洲體育城（查看地圖）5-8期、海運(yùn)花園（查看地圖）、金福地花園（查看地圖）等，目前新亞洲體育城在售房源的價(jià)格在5000元/平方米左右。西市區(qū)的普通住宅推售可謂迎來(lái)真正的大盤(pán)時(shí)代，西市區(qū)普通住宅樓盤(pán)的放量是四個(gè)片區(qū)中“較兇猛”的，啟鴻假日城市、聯(lián)邦國(guó)際（查看地圖）、中天花園（查看地圖）、西山新城（查看地圖）(新城博客,新城新聞,新城說(shuō)吧)、春城慧谷（查看地圖）、鼎易天城（查看地圖），這些大體量或是體量項(xiàng)目的啟動(dòng)，對(duì)西市區(qū)樓盤(pán)的供給無(wú)疑起著重要作用。

　　投資建議：對(duì)于選擇普通住宅做投資對(duì)象，合富輝煌昆明公司市場(chǎng)研究部總監(jiān)李純玉認(rèn)為，普通住宅的區(qū)位地段是投資頭選要素，當(dāng)然開(kāi)發(fā)商的品牌和樓盤(pán)品質(zhì)也是投資購(gòu)房重要的參考因素。普通置業(yè)者面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)與利益并存的房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資應(yīng)注重以下幾點(diǎn)：頭先明確自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、投資對(duì)象和市場(chǎng)環(huán)境之間的平衡關(guān)系，再來(lái)明確自己投資的期限界定，是長(zhǎng)期、中期還是短期，這是前提；然后就是了解國(guó)家有關(guān)政策、交易過(guò)程中應(yīng)該繳納的稅費(fèi)；再者就是冷靜思考、計(jì)算準(zhǔn)確、勤于比較，以平和的心態(tài)看待房地產(chǎn)投資。

　　●公寓

　　較好選擇配套成熟物業(yè)

　　昆明精裝公寓的推售甚是熱鬧。據(jù)昆明某在售樓盤(pán)置業(yè)顧問(wèn)介紹，戶(hù)型面積集中在40至80平方米左右的精裝修公寓易受市場(chǎng)的追捧。同時(shí)，投資公寓較好選擇配套成熟的物業(yè)，交通便利、商圈成熟、商業(yè)氛圍濃厚、管理到位的公寓是投資頭選。

　　無(wú)論是追求生活享受的頭次置業(yè)者，還是改善居住環(huán)境的二次置業(yè)者，都會(huì)選擇購(gòu)購(gòu)公寓。因?yàn)楣挸ㄊ孢m，擁有獨(dú)特的品質(zhì)，較為符合現(xiàn)代人的品位，由此越來(lái)越受購(gòu)房者的青睞。客戶(hù)群的旺盛需求，必然導(dǎo)致公寓的保值、增值。

　　投資建議：業(yè)內(nèi)人士提醒：雖然投資公寓收益、回報(bào)都較穩(wěn)定，但這并不說(shuō)明投資公寓就一定會(huì)穩(wěn)賺不賠。公寓所處的地理位置、周邊的配套設(shè)施、房屋的具體朝向、裝修等等情況都會(huì)影響其價(jià)值，投資前還是需要進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的判斷。

　　●商鋪

　　根據(jù)實(shí)力選擇投資品種

　　目前昆明東南西北四個(gè)城區(qū)加上市區(qū)域，各種類(lèi)型的商鋪或是寫(xiě)字樓物業(yè)正在或是即將放量推出。對(duì)于商鋪、寫(xiě)字樓等投資物業(yè)的選擇，深圳至祥置業(yè)（昆明）有限公司總經(jīng)理周曼認(rèn)為，這其中大有學(xué)問(wèn)。

　　周曼表示，投資商鋪要從長(zhǎng)遠(yuǎn)出發(fā)，充分把握和預(yù)測(cè)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，在商業(yè)成熟之前，對(duì)投入成本、盤(pán)活期以及未來(lái)盈利空間等問(wèn)題都需要做全面考慮。

　　投資建議：周曼分析，投資者如果僅有10萬(wàn)元左右的投資款，可考慮三種鋪面：專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、小區(qū)底商以及先招商后銷(xiāo)售的商業(yè)體分割出來(lái)的小鋪面。這些商業(yè)項(xiàng)目的商鋪面積區(qū)間大，可選擇的小鋪位多，總價(jià)相對(duì)較低。

　　持有100萬(wàn)元的投資者可以考慮投資社區(qū)商鋪。她表示，雖然一般社區(qū)商鋪的率不及商業(yè)高，回報(bào)周期比商業(yè)稍長(zhǎng)，但擁有售價(jià)低、投入少、回報(bào)較為穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低等優(yōu)勢(shì)。

　　持有150萬(wàn)的投資者可選擇的商鋪類(lèi)型較廣，區(qū)域內(nèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和社區(qū)商鋪都非常合適。建材、汽車(chē)、家具等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，一般位置相對(duì)較偏，但交通方便。她認(rèn)為，原來(lái)就是市場(chǎng)或者周?chē)惺袌?chǎng)氛圍而進(jìn)行改造過(guò)的市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，而沒(méi)有市場(chǎng)基礎(chǔ)的全新專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，往往需要經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)的市場(chǎng)培育期，投資風(fēng)險(xiǎn)較大。但如果選準(zhǔn)市場(chǎng)，回報(bào)率將倍增。

　　對(duì)于持有200萬(wàn)資金的投資者，周曼建議選擇臨街商鋪、綜合商場(chǎng)或?qū)I(yè)市場(chǎng)，特別是位于區(qū)域核心地段、具備良好發(fā)展前景的臨街商鋪，其率高，增值潛力大。

　　●寫(xiě)字樓

　　看準(zhǔn)投資價(jià)值大小

　　近年，昆明寫(xiě)字樓的供應(yīng)則呈放量供應(yīng)之態(tài)勢(shì)，隨著順城（查看地圖）雙塔、南亞之門(mén)（查看地圖）、南亞風(fēng)情·第壹城等眾多項(xiàng)目近期爭(zhēng)相入市，昆明寫(xiě)字樓市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)與投放市場(chǎng)力度也隨之進(jìn)入了10余年來(lái)的較高峰。業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，區(qū)位、產(chǎn)品類(lèi)型、和配套等將會(huì)對(duì)寫(xiě)字樓投資產(chǎn)生較為直接的影響。

　　投資建議：在準(zhǔn)備投資寫(xiě)字樓之前，除考慮地段因素外，還應(yīng)該考慮置業(yè)門(mén)檻和。根據(jù)國(guó)際專(zhuān)業(yè)理財(cái)公司的計(jì)算原則，衡量一幢物業(yè)價(jià)格合理與否的基本公式為“年收益×15年＝房產(chǎn)購(gòu)購(gòu)價(jià)”。如城建股份大廈月租金為45元/㎡，那么計(jì)算房產(chǎn)購(gòu)購(gòu)價(jià)為：45元/㎡×12月×15年＝8100元/㎡。若物業(yè)年收益×15年大于購(gòu)房款，則表明該項(xiàng)目尚具投資價(jià)值。

　　此外，還應(yīng)看建筑物的檔次以及寫(xiě)字樓的等級(jí)、軟性配套與物業(yè)管理等方面。值得注意的是，區(qū)別于純寫(xiě)字樓與商住兩用的物業(yè)，純寫(xiě)字樓的投資價(jià)值明顯高于前者。

　　●車(chē)位

　　寫(xiě)字樓區(qū)域內(nèi)更有潛力

　　據(jù)了解，車(chē)位投資在2005年至2007年在昆明曾形成熱潮，其總價(jià)低、投資收益高等特點(diǎn)一度曾成為投資者的追捧的對(duì)象。不過(guò)，隨著昆明市公布了城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì)較近草擬的《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批“二十不”規(guī)定》，其中一條就規(guī)定了商品住宅項(xiàng)目地下車(chē)位配置每戶(hù)不得少于1個(gè)車(chē)位。業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，這條規(guī)定必將大大緩解昆明地下車(chē)位緊缺的現(xiàn)狀，地下車(chē)位的大量供應(yīng)意味著投資住宅樓盤(pán)的車(chē)位將不再是“香餑餑”。相比而言，投資寫(xiě)字樓車(chē)位更有潛力。

　　投資建議：在購(gòu)購(gòu)車(chē)位的時(shí)候，一定要注意產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。車(chē)位是否可銷(xiāo)售的先進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)是能否辦理產(chǎn)權(quán)證（或有無(wú)預(yù)售許可證）。其產(chǎn)權(quán)證上需要注明該物業(yè)為車(chē)位，以及使用年限為40年等。車(chē)位與住宅的測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)基本一樣，只不過(guò)需要分?jǐn)偼ǖ牢?、電房、設(shè)備房等公攤，比起住宅其實(shí)用率只有6－7成。

(編輯：wanyating)

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