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拆分變型的房子能否購購? 產(chǎn)權問題超難解決

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 499 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
開出租車的老王想給兒子購套房子結婚,然而手上的資金卻連一套二手的小戶型也購不起。后來聽兒子說可以和別人合購一個大戶型,再進行拆分,一家各住一個小戶型。目前,像老王一(王一博客,王一新聞,王一說吧)樣準備合購一套大戶型二手房的購房者開始出現(xiàn)。這種在戶型上動腦筋的事情同樣也在新房市場出現(xiàn)過。中北路上一樓盤曾經(jīng)也因為戶型過大,不好銷售的問題,臨時將大戶型重新改造成小戶型,購房者可同時購購兩套小戶型,并成一個大戶型。業(yè)內(nèi)專家表示,這種或拆分或合并的做法,無論對于購房者還是開發(fā)商,隱患都比較大。

  目前武漢市房地產(chǎn)市場銷量較高的是中小戶型,面對當前市場需求,大戶型的銷售遇到了較大的壓力,拆分銷售是一種改變銷售策略的銷售手段。但這種拆分無疑會增加建筑成本,開發(fā)商會將這種額外增加的成本轉移給購房者。因此,購房者可能會承擔不必要的價格風險。

  此外,購房者隨意拆分對房屋的穩(wěn)定性、安全性也會帶來不利影響。將所購二手房拆分,會改變房屋結構,如不經(jīng)過專業(yè)機構具體勘測和指導,拆分對房屋穩(wěn)定性、安全性、質(zhì)量可能有一定的影響。

  產(chǎn)權問題較難解決

  小戶型單價高,但總價低,可實現(xiàn)頭次置業(yè)的過渡,因此,廣受購房者青睞。隨著“90/70”政策的出臺,甚至有達不到目標要求的樓盤項目將不批準預售許可的規(guī)定。于是,市場上小戶型房源越來越多,而大戶型盡管具有后市的稀缺性,但仍然超出了大部分人的承受范圍,不被市場接受。于是,有開發(fā)商或?qū)⒁呀?jīng)規(guī)劃好的大戶型重新辦理手續(xù),轉變成小戶型予以銷售,或者在戶型設計上做文章,推出的房源可進行戶型的自由拆分與組合,兩房可變?nèi)?,三房可變四房等。這種“一拆為二”的銷售方式早在深圳、廈門、福州等眾多城市出現(xiàn)過。

  武漢一房產(chǎn)研究機構何先生表示,對于這種現(xiàn)象,頭先要質(zhì)疑的是產(chǎn)權的問題。在新房市場,購房者購購了這種“變型并套”房后,將出現(xiàn)兩個房產(chǎn)證,如果購房者一次性購購兩套挨著的小戶型,套房能不能享受有關按揭貸款的優(yōu)惠政策需要確定。此外,賣房的時候也會遭遇很多麻煩。根據(jù)相關規(guī)定,對個人轉讓自用5 年以上,并且是家庭先進生活用房取得的所得,免征個人所得稅,但有“兩套”房的人則不在享受優(yōu)惠政策范圍內(nèi)。

  而對于二手房,根據(jù)老王的想法,如果購購的話,會和弟弟合購,這樣產(chǎn)權在誰手上都不會介意太多,然而民間業(yè)內(nèi)人士楚楚看房博主李俊表示,即便是和親人合購,只要沒有法律上的保障,后期就會帶來很大的糾紛。此外,隨著時間不斷推移,每個人的想法、觀點和看法都會發(fā)生轉移,每個人的情況也會發(fā)生變化,因此當時達成的合購共識基本上也會越來越不起作用。

  房屋安全性也會受影響

  開發(fā)商拆分戶型,大多是因為樓盤前期定位有問題,或者是市場轉變太快所致。購房者合購大戶型,則主要是因為資金不足所致。武漢現(xiàn)代國民經(jīng)濟研究所房地產(chǎn)發(fā)展研究部主任王芳表示,目前,新房和二手房市場均出現(xiàn)這種拆分戶型的現(xiàn)象,主要和剛性需求能量的釋放以及新房市場的低迷等諸多不穩(wěn)定因素的存在有一定的關系。

  一般而言,大戶型的利潤空間要高于小戶型,因此,開發(fā)商將戶型進行拆分實際上是一種無奈之舉。王芳說,目前武漢市房地產(chǎn)市場銷量較高的是中小戶型,面對當前市場需求,大戶型的銷售遇到了較大的壓力,拆分銷售是一種改變銷售策略的銷售手段。但這種拆分無疑會增加建筑成本,開發(fā)商會將這種額外增加的成本轉移給購房者。因此,購房者可能會承擔不必要的價格風險。

  此外,購房者隨意拆分對房屋的穩(wěn)定性、安全性也會帶來不利影響。將所購二手房拆分,會改變房屋結構,如不經(jīng)過專業(yè)機構具體勘測和指導,拆分對房屋穩(wěn)定性、安全性、質(zhì)量可能有一定的影響。因此,王芳建議,購房時要注意保障自己的權益,在資金允許的情況下,盡量以不造成日后產(chǎn)權糾紛為主要宗旨,適當降低心理預期,量力購房。 業(yè)內(nèi)民間人士楚楚看房博主李俊也表示,如果要合購這種大戶型二手房,購房者有必要事先簽訂共同協(xié)議,以此來保障每一個出資人的權益、責任和義務,在條件允許的情況下,較好能在律師的指導下完成整個交易過程。

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