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土地征用權(quán)與征地補(bǔ)償評(píng)估
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 711 次
合理的補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估應(yīng)考慮的內(nèi)容:征用部分的土地價(jià)值,土地的價(jià)值一般以征用時(shí)較高較佳使用的土地市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)給足補(bǔ)償;由于拆分導(dǎo)致剩余不動(dòng)產(chǎn)造成的價(jià)值損失,即拆分損失(severance damage),也就是征用后剩余部分的價(jià)值與這個(gè)剩余部分作為整體的一部分考慮時(shí)所發(fā)生的價(jià)值方面的損失。舉個(gè)例子:一塊土地作為一個(gè)整體估算時(shí)其價(jià)值為200000元,當(dāng)征用這塊地的二分之一時(shí),把這一半視為整塊土地的一部分,其價(jià)值當(dāng)然為100000元。但是如果把這兩半土地分開(kāi)來(lái)看的話,可能由于地塊大小的改變和經(jīng)濟(jì)上可行的較高較佳使用發(fā)生改變,每塊地只值60000元。這時(shí)的拆分損失被認(rèn)為是40000元。
市場(chǎng)價(jià)值的含義
房地產(chǎn)評(píng)估,大都是對(duì)目標(biāo)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)含義存有不同的理解。美國(guó)的法院出于訴訟的目地解釋了市場(chǎng)價(jià)值的含義,典型的有兩種定義:①所謂市場(chǎng)價(jià)值,就是一宗財(cái)產(chǎn)放入公開(kāi)的市場(chǎng)內(nèi),在一段合理的時(shí)間內(nèi)能找到購(gòu)購(gòu)者進(jìn)行出售,從中所能得到的以貨幣估量的較高價(jià)值,其中購(gòu)購(gòu)者是在知道該財(cái)產(chǎn)的所有可調(diào)整的使用用途和它能夠?qū)崿F(xiàn)的用途情況下購(gòu)購(gòu)該財(cái)產(chǎn)。這是在審判過(guò)程中被廣泛引用和接受的一個(gè)關(guān)于市場(chǎng)價(jià)值的定義,是建立在美國(guó)一個(gè)加州法院判例的基礎(chǔ)上的。②另一個(gè)法院的判例中是這樣定義的:為了公用目的征用土地的市場(chǎng)價(jià)值,就是假想一個(gè)意愿的出售者向一個(gè)意愿的購(gòu)購(gòu)者出售這塊土地時(shí)的交易價(jià)格,而不管這個(gè)交易行動(dòng)是否是雙方的一時(shí)沖動(dòng)或者是經(jīng)過(guò)深思熟慮的結(jié)果。實(shí)際在征用時(shí),對(duì)于大多數(shù)財(cái)產(chǎn)的出售者而言,出售他們的財(cái)產(chǎn)并非他們的意愿。
關(guān)于市場(chǎng)價(jià)值,中國(guó)目前尚未有統(tǒng)一的定義。在國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局和建設(shè)部于1999年聯(lián)合發(fā)布的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中,有一個(gè)“公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值”定義:“在公開(kāi)市場(chǎng)上較可能形成的價(jià)格。采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)時(shí),要求評(píng)估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值應(yīng)是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值?!?p> 世界各國(guó)對(duì)市場(chǎng)價(jià)值的定義在1993年2月之前未能統(tǒng)一。此后,國(guó)際資產(chǎn)估值標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)在澳洲墨爾本開(kāi)會(huì),與會(huì)國(guó)通過(guò)了一條國(guó)際認(rèn)可的市場(chǎng)價(jià)值的定義,文意是:“于估價(jià)日一物業(yè)在經(jīng)適當(dāng)市場(chǎng)推廣后,由一自愿賣方售予一無(wú)關(guān)系的自愿購(gòu)方所得的較佳金額,該筆交易是基于購(gòu)賣雙方均有知識(shí),行事謹(jǐn)慎及沒(méi)有被壓迫的情況下進(jìn)行?!贝耸袌?chǎng)價(jià)值定義現(xiàn)已被世界上大部分國(guó)家和地區(qū)使用。
由以上關(guān)于市場(chǎng)價(jià)值的定義可知,市場(chǎng)價(jià)值的形成需要相應(yīng)的市場(chǎng)前提:購(gòu)方和賣方均完全出于自愿;具有適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易,而不是急于出售或急于購(gòu)購(gòu)。在土地征用的過(guò)程中,由于被征用方一般為非自愿,而且征用受到一定期限的限制,這與一般意義上的交易存在本質(zhì)上的不同,雖然征用方對(duì)被征用方給予補(bǔ)償,但征用明顯具有“強(qiáng)制”交易性。正因如此,在很多國(guó)家,法律給予被征地者的征用部分的土地補(bǔ)償,往往要超過(guò)該征用部分的土地的市場(chǎng)價(jià)值,體現(xiàn)征用利益雙方在法律上的平等的民事關(guān)系。
拆分損失
拆分損失賠償是易被忽視的一項(xiàng)重要補(bǔ)償,但我國(guó)現(xiàn)行的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)中并未包括此項(xiàng)內(nèi)容。事實(shí)上,拆分損失很常見(jiàn):頭先,土地征用導(dǎo)致土地分割,形成不經(jīng)濟(jì)的土地規(guī)模,較高較佳使用發(fā)生改變。比如,當(dāng)一商業(yè)用地被從中征用一塊土地用來(lái)修建一條高速鐵路時(shí),剩余的土地就被鐵軌及其兩旁的道路設(shè)施拆分開(kāi)來(lái),有可能不得不改變其較高較佳使用,甚至成為農(nóng)業(yè)用地;其次,剩余的建筑物因征用被破壞,重新修復(fù)需要額外的支出;較后,剩余的建筑物可能會(huì)因征用而靠近道路,遭受道路方面的噪音和塵土的危害,當(dāng)計(jì)算這種損失的時(shí)間段時(shí),則應(yīng)該采用剩余建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命,而不應(yīng)認(rèn)為這是恒久損失。
土地拆分不僅影響征用后的殘留地,通常還會(huì)由此而導(dǎo)致土地利用的外部負(fù)效應(yīng),對(duì)相鄰?fù)恋乩玫耐獠控?fù)效應(yīng),對(duì)相鄰?fù)恋卦斐蓳p害。殘留地的損失較為直接,也容易界定。相鄰?fù)恋氐膿p害較為寬泛,因產(chǎn)權(quán)關(guān)系不易界定,損害賠償?shù)姆椒ㄒ草^難達(dá)成一致。我國(guó)《民法通則》第八十三條規(guī)定:不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方要“正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的,應(yīng)當(dāng)停止侵害,排除妨礙,賠償損失?!边@一規(guī)定給相鄰?fù)恋刭r償提供了法律依據(jù),但是沒(méi)有涉及產(chǎn)權(quán)關(guān)系界定、扣除范圍及賠償方法等方面。若對(duì)土地征用權(quán)行使導(dǎo)致的殘留地或者相鄰?fù)恋負(fù)p害不予賠償,勢(shì)必導(dǎo)致被征地者和相鄰?fù)恋厮姓?使用者)的生活水準(zhǔn)下降。
拆分損失賠償加上征用土地的市場(chǎng)價(jià)值,就是土地的合理補(bǔ)償價(jià)格。下面用一些數(shù)字對(duì)計(jì)算步驟加以簡(jiǎn)單的說(shuō)明(單位:元):
1、整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值250000元
2、減去征用部分的價(jià)值50000元
3、剩余部分的價(jià)值(未受征用影響)200000元
4、考慮受征用影響下剩余部分的價(jià)值175000元
5、拆分扣失25000元
6、總的合理補(bǔ)償(第2項(xiàng)加第5項(xiàng))75000元
事實(shí)上,即使充分考慮了上述內(nèi)容,被征用者仍然會(huì)覺(jué)得不合理。人們對(duì)于失去的土地的評(píng)價(jià)往往要高于在市場(chǎng)上購(gòu)購(gòu)?fù)葦?shù)量土地所愿意支付的價(jià)格。有學(xué)者將這種價(jià)值稀量的不對(duì)稱現(xiàn)象歸納為三個(gè)方面(Kahneman,Knetsch and Thaler,1991):①稟賦效果,即人們對(duì)失去的財(cái)產(chǎn)索取的價(jià)格往往要高于獲得等量財(cái)產(chǎn)所愿意支付的價(jià)格;②現(xiàn)狀偏見(jiàn),即人們對(duì)當(dāng)前擁有的財(cái)產(chǎn)有偏好,既不愿意出售也不愿購(gòu)購(gòu);③厭惡失去,人們對(duì)于失去財(cái)產(chǎn)所犧牲的效用要大于取得等量財(cái)產(chǎn)所獲得的效果。
從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看,征地的結(jié)果應(yīng)該是使得社會(huì)總福利化的帕累托改善,即保證被征地者和相鄰?fù)恋厮姓?使用者)原有的生活水準(zhǔn)不至于降低的基礎(chǔ)上,其他人的利益得到提高,這就要求估價(jià)師對(duì)征用土地的估價(jià)盡可能地接近市場(chǎng)價(jià)值,而且政府征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的制定使得被征用者較為滿意,確保帕累托改善的實(shí)現(xiàn)?! ?作者:朱嘉紅)
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