商品房土地房屋權(quán)證，是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)力的先進(jìn)合法憑證。然而，原本26個(gè)工作日內(nèi)即可辦結(jié)的商品房土地房屋權(quán)證，實(shí)際過程中卻往往耗費(fèi)數(shù)月乃至多年時(shí)間。三亞市住建局一份較新調(diào)查報(bào)告顯示，2001年至2008年期間三亞新建商品房辦證率為74%，辦證慢或逾期辦證現(xiàn)象一直存在。三亞商品房辦證難究竟“難”在哪里？

案例

　　155戶業(yè)主3年未拿到房屋產(chǎn)權(quán)證開發(fā)商未拿到總證分戶產(chǎn)權(quán)證無法辦理

　　對(duì)于胡常玲等君恒雅居的155戶業(yè)主來說，這是一個(gè)期盼已久的答復(fù)——今年5月31日，三亞市委常委、宣傳部長(zhǎng)孫蘇，在三亞市委書記大接訪活動(dòng)時(shí)明確表示，君恒雅居小區(qū)開發(fā)商要在15天內(nèi)辦理好小區(qū)大房產(chǎn)證，并在向稅務(wù)部門繳納稅款后，15天內(nèi)將各業(yè)主的產(chǎn)權(quán)證辦好。

　　這段長(zhǎng)達(dá)3年的等待始于2008年1月1日。當(dāng)時(shí)，胡常玲一家搬進(jìn)位于三亞市春光路7號(hào)的君恒雅居小區(qū)，與她同時(shí)入住的百余戶業(yè)主大部分是候鳥老人，其中入住戶數(shù)達(dá)到80%以上，常駐戶數(shù)達(dá)70%。按合同約定，開發(fā)商應(yīng)在房屋交付使用后的360個(gè)工作日內(nèi)辦理好權(quán)屬登記。然而，直到2010年初，該小區(qū)155戶業(yè)主遲遲未能拿到產(chǎn)權(quán)證。

　　“都已經(jīng)3年了，還沒拿到房產(chǎn)證，我們很著急。”在胡常玲和其他小區(qū)業(yè)主的催促下，開發(fā)商多次稱，將盡快為業(yè)主辦理房產(chǎn)證。事實(shí)上，經(jīng)三亞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局調(diào)查，君恒雅居小區(qū)在2009年5月交房完畢，并著手辦理房產(chǎn)證，但因停車場(chǎng)測(cè)量又暫停下來，一直沒有拿到土地房屋權(quán)總證，這意味著該小區(qū)的分戶產(chǎn)權(quán)證無法辦理。

　　一晃3年過去了，君恒雅居業(yè)主為房產(chǎn)證可謂“傷透了心”。今年5月，在三亞市委書記大接訪活動(dòng)期間，該小區(qū)業(yè)主代表向三亞市接訪專業(yè)反映相關(guān)情況。6月18日，記者致電該小區(qū)的開發(fā)商三亞君恒實(shí)業(yè)有限公司，一王姓負(fù)責(zé)人稱，小區(qū)土地房屋權(quán)總證有望于下周辦完，屆時(shí)，業(yè)主很快便可拿到分戶產(chǎn)權(quán)證。

辦證窗口

　　產(chǎn)權(quán)證辦理不超26個(gè)工作日辦證涉及3個(gè)職能部門且均有工作時(shí)限

　　在三亞市政務(wù)，記者了解土地房屋權(quán)證辦理全過程。據(jù)介紹，房產(chǎn)證是一種籠統(tǒng)稱呼，在三亞，《房屋所有權(quán)證》和《土地使用權(quán)證》一并稱為《商品房土地房屋權(quán)證》。因此，辦證涉及三亞市住建局，國(guó)土局和稅務(wù)局3個(gè)部門。

　　三亞市住建局辦證窗口受理新建商品房和二手商品房轉(zhuǎn)讓登記，三亞市住建局是《商品房土地房屋權(quán)證》的發(fā)證部門。該局審批辦公室主任林森告訴記者，新建商品房主要由開發(fā)商負(fù)責(zé)辦證，二手房則由購賣雙方負(fù)責(zé)辦證。

　　據(jù)了解，從申請(qǐng)到發(fā)證，住建局承諾的時(shí)限為15個(gè)工作日，而前提必須是申請(qǐng)人提供的辦證材料齊全且符合要求。

　　“15個(gè)工作日只是一個(gè)期限，現(xiàn)實(shí)中往往要快許多。”林森說，辦證窗口受理申請(qǐng)后，就會(huì)按流程進(jìn)行，但《商品房土地房屋權(quán)證》辦理速度還取決于國(guó)土和稅務(wù)部門。

　　在三亞市國(guó)土局辦證窗口，宗地圖資料、面積明細(xì)表、房產(chǎn)分戶圖均由該局地籍科提供。辦證窗口的工作人員說：“我們能在7個(gè)工作日辦完相關(guān)證明。”在三亞市地稅局辦證窗口，工作人員表示，無論新房或二手房，只要納稅人提供的相關(guān)材料齊全，4個(gè)工作日內(nèi)即可開據(jù)完稅證明。

　　這樣算下來，三亞《商品房土地房屋權(quán)證》整個(gè)辦理流程較長(zhǎng)不會(huì)超過26個(gè)工作日。

背后原因

　　商品房辦證難究竟難在哪？房地產(chǎn)商拖延辦證等6大問題是主因

　　5月20日至24日，三亞市住建局對(duì)2001年至2008年期間，三亞88家房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的260個(gè)新建商品房項(xiàng)目和存量房銷售情況進(jìn)行拉網(wǎng)式摸底調(diào)查，調(diào)查結(jié)果顯示，8年時(shí)間三亞批準(zhǔn)新建商品房預(yù)售總套數(shù)為55053套，已銷售48121套，已辦證34837套，正在辦證654套，辦證率為74%。一些存量房因無規(guī)劃報(bào)建手續(xù)，或擅自改變內(nèi)部戶型結(jié)構(gòu)，無法辦理房產(chǎn)證。

　　剩余26%的房產(chǎn)證辦理究竟“卡”在哪？

　　南島晚報(bào)記者梳理了近年來三亞房產(chǎn)證辦理投訴情況。在三亞市政府門戶網(wǎng)站網(wǎng)上信訪平臺(tái)，相關(guān)投訴多達(dá)94條。從有關(guān)部門回復(fù)情況看，房產(chǎn)證拖延或逾期辦理的原因主有6類：

　　1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出于私利拖延辦證。小區(qū)項(xiàng)目已按規(guī)劃審批建設(shè)竣工或已取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》后，有的開發(fā)企業(yè)由于利益驅(qū)動(dòng)，利用小區(qū)地面停車場(chǎng)、綠化地申請(qǐng)擴(kuò)建，拖延辦證。因此造成的辦證難投訴較頻繁。

　　2、商品房竣工驗(yàn)收時(shí)間較長(zhǎng)。據(jù)介紹，商品房竣工驗(yàn)收涉及質(zhì)檢、消防、人防、規(guī)劃等多個(gè)部門，多數(shù)企業(yè)反映各部門的單項(xiàng)驗(yàn)收時(shí)間過長(zhǎng)，影響辦理土地房屋權(quán)總證時(shí)間，繼而導(dǎo)致分戶產(chǎn)權(quán)證無法及時(shí)辦理。

　　3、開發(fā)項(xiàng)目未通過竣工驗(yàn)收。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在施工建設(shè)過程中，擅自改變規(guī)劃設(shè)計(jì)等導(dǎo)致項(xiàng)目無法通過規(guī)劃建設(shè)許可，未取得工程竣工驗(yàn)收合格備案證，導(dǎo)致房屋產(chǎn)權(quán)證無法辦理。

　　4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工單位存在糾紛。在房屋工程竣工后，開發(fā)企業(yè)由于拖欠施工單位工程款，造成施工單位不提供施工資料，致使工程竣工驗(yàn)收遲遲無法進(jìn)行，影響了房屋產(chǎn)權(quán)證的辦理。

　　5、部分商品房存在歷史問題。有些企業(yè)、個(gè)人通過競(jìng)購或法院裁定取得整棟房屋所有權(quán)后，未經(jīng)報(bào)建，擅自對(duì)房屋進(jìn)行內(nèi)部、外立面改造，將大戶型改造成小戶型進(jìn)行銷售，造成不能辦證。有些居民利用自家宅基地與企業(yè)合作，雖然經(jīng)過報(bào)建，但在施工建設(shè)中超規(guī)劃加建、加層，致使竣工驗(yàn)收無法通過，因而造成企業(yè)合作分成的房產(chǎn)銷售后不能辦證。

　　6、房產(chǎn)稅收新政存在不便。今年1月4日，一種在全國(guó)推廣多年的稅收征管管理辦法——房地產(chǎn)稅收一體化模塊系統(tǒng)在三亞上線。此項(xiàng)舉措雖極大縮短辦理時(shí)間，但仍存在諸多不便。如一些房地產(chǎn)企業(yè)反映，一手房征稅過戶目前無法在該窗口的正常工作時(shí)間受理，只能提前預(yù)約，在每天下午5點(diǎn)鐘后辦理。二手房則每天上午9點(diǎn)在一樓門口按順序取號(hào)，只發(fā)40個(gè)號(hào)。此外，稅收審核手續(xù)環(huán)節(jié)多，花費(fèi)時(shí)間長(zhǎng)，影響分戶交易辦理時(shí)間。

有關(guān)部門

　　房產(chǎn)辦證難“卡口”亟待破解房地產(chǎn)商應(yīng)增強(qiáng)責(zé)任感辦證細(xì)節(jié)應(yīng)完善

　　商品房產(chǎn)權(quán)證辦證難引起三亞市委市政府的高度重視，有關(guān)部門也提出相關(guān)建議，房產(chǎn)辦證難“卡口”亟待破解。

　　頭先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變更規(guī)劃報(bào)建，直接影響土地房屋權(quán)總證辦理。為此，三亞市有關(guān)部門建議，對(duì)已按規(guī)劃建設(shè)竣工的項(xiàng)目，一律不允許在申請(qǐng)辦理規(guī)劃變更，進(jìn)行擴(kuò)建、改建增加容積率。對(duì)工程施工中擅自調(diào)整改變規(guī)劃的房地產(chǎn)項(xiàng)目，有關(guān)部門要做到早發(fā)現(xiàn)、早處理，從源頭上杜絕此類商品房流入市場(chǎng)，避免因房屋購購后無法辦證產(chǎn)生的糾紛。

　　其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要增強(qiáng)社會(huì)責(zé)任感，嚴(yán)格執(zhí)行我國(guó)《商品房銷售管理辦法》第三十四條規(guī)定，在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)三亞市住建局，盡快辦理土地房屋權(quán)總證。對(duì)此，有關(guān)部門建議，逾期不辦的，有關(guān)主管部門可將企業(yè)列入黑名單。

　　再次，商品房辦證細(xì)節(jié)應(yīng)更加完善。三亞市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)劉樹國(guó)認(rèn)為，房產(chǎn)證辦證應(yīng)該在細(xì)節(jié)上更加完善，以體現(xiàn)三亞的城市管理水平。譬如，三亞一些地產(chǎn)商建議，將目前統(tǒng)一到一個(gè)窗口辦理的一手房和二手房業(yè)務(wù)分開辦理。“畢竟一手房的業(yè)務(wù)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集中 ，屬大宗業(yè)務(wù)，與二手房業(yè)務(wù)分開，有利于提高辦證效率。”

　　有房地產(chǎn)從業(yè)者建議，新建商品房分戶交易辦證，執(zhí)行《三亞市辦理商品房土地房屋權(quán)證管理暫行辦法》第七條，“新建商品房分戶交易，提供材料齊全的只要購房者納完契稅、印花稅，即可交易發(fā)證”的規(guī)定，解決因納稅環(huán)節(jié)耗時(shí)過多而影響辦證慢問題。

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