案情： 房價上漲了，賣家不賣了

　　購賣雙方簽訂了《定金協(xié)議》，約定賣方將其名下110平方米的房屋，以64萬元的價格賣給購方。雙方約定定金為5萬元，預付房款45萬元(含定金)，余款待購方取得房產(chǎn)證后5日內(nèi)由貸款銀行直接劃入賣方賬戶。如購方反悔則沒收定金;若賣方反悔則雙倍返還定金。當天，賣方把房及有關資料給購方，購方也將45萬元支付給賣方。

　　五個月后，賣方書面通知中介公司，請轉(zhuǎn)告購方，《定金協(xié)議》暫緩執(zhí)行，需要購賣雙方另行協(xié)商等。5天后，購方起訴到法院，訴稱賣方因房價上漲而不愿再繼續(xù)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，并擅自撬門換鎖不讓購方裝修和入住。請求法院判決雙方的二手房購賣合同繼續(xù)履行，并賠償經(jīng)濟損失。

　　爭議焦點：定金協(xié)議是否就是購賣合同

　　購方認為雙方簽訂的合同雖名為《定金協(xié)議》，但內(nèi)容包括了房屋坐落地址、室號、面積等基本狀況、房價款、付款時間及付款方式、房屋交付、產(chǎn)權(quán)過戶等房屋購賣合同所應當具備的條款，其實質(zhì)是一份購賣合同。雙方履行了合同大部分義務，自己也支付了70%的房款，房屋也在自己的實際使用中。

　　賣方則辯稱，雙方所簽署的是《定金協(xié)議》，在上述協(xié)議中約定待取得房屋產(chǎn)權(quán)證后再簽訂購賣合同。但雙方意見有分歧，至今未簽訂購賣合同，在雙方簽訂《定金協(xié)議》時賣方尚未取得房產(chǎn)證，不具備轉(zhuǎn)讓房屋的法定條件。

　　法院判決：合同有效，賣方必須交房

　　法院審理后認為，該《定金協(xié)議》雖名稱是定金合同，但此《定金協(xié)議》已基本涵蓋了購賣合同的主要條款，雙方的真實意圖是簽署購賣合同，只是賣方尚未取得房屋的產(chǎn)權(quán)證，這才冠以定金協(xié)議之名。購方除了支付定金外，還支付了大部分購房款，賣方也把房屋交付給購方使用。雙方實際履行的內(nèi)容超越了定金合同的范疇，而涉及購賣合同的權(quán)利義務。遂認定該《定金協(xié)議》的性質(zhì)是房屋購賣合同，現(xiàn)賣方取得了房屋產(chǎn)權(quán)證，該購賣合同當屬有效，于是一審判決賣方繼續(xù)交房給購方。

　　律師點評：合同性質(zhì)不僅僅看名稱

　　律師認為，在實際生活中，看待合同的性質(zhì)不僅看合同的名稱，還應根據(jù)合同的具體內(nèi)容，并結(jié)合雙方的簽約目的，實際履行情況予以綜合認定。從本案中可以看出，名稱是定金協(xié)議，但在內(nèi)容上不僅包括了定金數(shù)額、定金支付日期等定金合同的內(nèi)容，還包括了房屋交付、房款支付日期及方式、產(chǎn)權(quán)過戶等購賣合同的相關內(nèi)容，此外，《定金協(xié)議》雖然也約定了雙方均可反悔的違約責任條款，但在合同能夠繼續(xù)履行的情況下，賣方作為違約方無權(quán)主動要求適用該條款，來承擔較低違約責任，達到毀約的目的。法律規(guī)定了購賣合同雙方，應本著誠實信用原則來履行合同。（編輯：凝水）

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