從2008年的樓市走低到今年的樓市“小陽春”，短短一年間，深圳樓市價格起伏很大。在二手樓交易中出現(xiàn)的糾紛問題凸顯。不少市民紛紛向本報反映相關(guān)情況。記者從深圳市律協(xié)房地產(chǎn)與建設(shè)工程法律委員會了解到，近來他們也接到不少市民咨詢以及委托代理相關(guān)案件。專家指出：二手樓的交易是一個非常復(fù)雜的交易模式，在購賣過程中可請律師把關(guān)，可減少不必要的麻煩。

　　房子漲價賣方違約

　　案例：李女士和張先生是一對夫妻，在福田區(qū)擁有一套房產(chǎn)證為夫妻聯(lián)名的120平方米的房子。去年底，夫妻倆搬了新家，就想把原來的房產(chǎn)出售，于是委托中介機構(gòu)賣房。

　　今年1月初，一位陳先生看中了這套房子，通過中介機構(gòu)和業(yè)主之一的李女士商談，結(jié)果李女士同意以200萬元的價格把房子賣給陳先生。很快，他倆在中介的主持下，初步簽訂了二手房交易購賣合同，李女士和陳先生在合同上都簽了名，陳先生交了5萬元的定金給中介。在此過程中，張先生均沒來現(xiàn)場。陳先生也沒想到房產(chǎn)證是李女士和張先生聯(lián)名的，他認(rèn)為這宗交易只需李女士同意就行。

　　讓陳先生沒想到的是，李女士的丈夫張先生對妻子賣房的事一直不太支持。據(jù)陳先生說，他后來才知道，李女士當(dāng)時和丈夫張先生雙方存在分歧，李認(rèn)為目前處于經(jīng)濟危機中，看空樓價；可張先生認(rèn)為房價在回暖，一直對妻子急于賣房頗有意見，雙方一直在爭執(zhí)，夫妻倆意見無法統(tǒng)一。因此，張先生也遲遲沒有和李女士一起配合陳先生去辦過戶手續(xù)。

　　今年5月底，樓價回暖的趨勢已很明朗，這套房子的在市面上的價格已到230萬元，李女士和張先生的意見達(dá)成一致：原來出售的價格太低了，房子不賣了。夫妻倆一起找到陳先生，陳先生當(dāng)然不同意，執(zhí)意按原來簽訂的合同來辦。這時，張先生指出：“房產(chǎn)證是夫妻倆聯(lián)名的，合同只有一個人的簽名，不算數(shù)?！敝薪橐脖硎?，雙方產(chǎn)生糾紛，5萬元定金暫不退，等問題解決后再退。于是，陳先生只好前來找律師咨詢。

　　律師說法：深圳市律協(xié)房地產(chǎn)與建設(shè)工程法律委員會委員、廣和律師事務(wù)所律師陳凌說，據(jù)深圳市律協(xié)房地產(chǎn)與建設(shè)工程法律委員會的不完全統(tǒng)計，這類由單邊違約造成的糾紛，約占二手房交易糾紛的30%左右。購房者要購房頭先要確定房屋的實際產(chǎn)權(quán)情況，可委托律師到深圳檔案大廈，了解該房屋是否已抵押、是否多人共同擁有等。如果房產(chǎn)是多人共有的，簽有關(guān)合同時，一定要共有人都簽名同意，否則會導(dǎo)致合同無效，損害購方利益。

　　房產(chǎn)跌價購方違約

　　案例：去年2月份，王先生看中了張小姐要賣出的一套房子，這套80平方米的房子位于南山區(qū)，當(dāng)時價格是150萬元，王先生表示要購，并表示會積極籌錢。在中介的主持下，初步簽訂了二手房交易購賣合同，王先生給中介交了定金5萬元。經(jīng)張小姐同意，王先生搬進(jìn)了這套房居住。但讓張小姐著急的是，王先生遲遲不履行合約，總以各種理由進(jìn)行推托，讓她不知怎么辦才好。

　　原來，隨后的一段時間，樓市遇冷，不少樓價都大大下跌了。王先生看到這個情況，擔(dān)心自己會吃虧，一直下不了決心。去年9月份，張小姐擁有的房產(chǎn)在市場的價格只值100萬元了，王先生明確表示不購了。張小姐聽到這個消息，感到很生氣。她說：“他這樣做，浪費了我好幾個月的交易時機，太過分了?！睆埿〗阕屚跸壬R上搬出去并交租金，然后再解決雙方的糾紛。但王先生表示已交了定金，他也有損失，建議張小姐到中介處取回定金作租金。中介則表示，雙方的購賣糾紛沒解決，他沒有權(quán)力返還相關(guān)定金，建議雙方打完官司后，再返還定金。結(jié)果，王小姐找了朋友，花了不少時間軟硬兼施，才把王先生“請”出房子。隨后，王小姐只好找律師來幫助，解決房屋購賣糾紛。

　　律師說法：廣東君凱律師事務(wù)所吳曉榮律師說，一旦到了合同約定的履行時間，對方?jīng)]有履約的話，一定要及時做出相關(guān)的法律行為，發(fā)出催促函或解約函，這些函件提示要慎重，如果處理不慎，會被對方捉住破綻，反而不利于問題的解決。因此，較好委托專業(yè)律師代出律師函，才能發(fā)生相應(yīng)的法律效力。此外，在房屋交易過程中，購賣雙方均應(yīng)謹(jǐn)慎對待交樓問題，特別是對賣方而言，一旦房屋交付予購方之后發(fā)生購方違約情況的，此時賣方會非常被動，出現(xiàn)以上案例中所述的把購方“請”出房子難的情形。

　　合同約定不明起糾紛

　　案例：高先生購了吳小姐位于羅湖的房子，他倆在中介的主持下，初步簽訂了二手房交易購賣合同，約定賣方實收110萬元，高先生需要承擔(dān)所有稅費，合同沒有明確說明到底要承擔(dān)多少，怎么承擔(dān)。簽完合同后，高先生回到家里，和家人一起算賬，發(fā)現(xiàn)稅費的金額高出了心理預(yù)期和預(yù)算，這筆稅費需要10多萬元。高先生一家的購房前期款項一下子比預(yù)先設(shè)想的多出了十幾萬元。而這十幾萬元是沒有辦法辦理銀行貸款的，必須全部由自己一次交清。這是高先生之前未曾想到的，高額的前期款項讓他沒有辦法承擔(dān)，他再三考慮后，較終選擇違約，不履行合同約定。而此時，吳小姐當(dāng)然不同意，雙方起了糾紛，較終需要走法律途徑進(jìn)行解決。

　　律師說法：廣東君凱律師事務(wù)所吳曉榮律師認(rèn)為，合同約定不明指的是在合同中雙方的權(quán)利義務(wù)約定不明，其中包括對雙方在房地產(chǎn)交易過戶過程當(dāng)中的稅費約定不明。據(jù)不完全統(tǒng)計，房地產(chǎn)交易的各種稅費有24項，購賣雙方在簽合同時，應(yīng)對稅費的繳納進(jìn)行約定。如果約定賣方實收房款，稅費由購方負(fù)責(zé)的話，這種情況是比較明朗的，購方應(yīng)及早計算稅費的成本有多少，并且預(yù)測能在相對短的時間內(nèi)能拿得出這筆錢交稅費。因為稅費一般不在貸款之列，購家應(yīng)做好充足的現(xiàn)金準(zhǔn)備。如果購方對這方面的理解有偏差，就會引發(fā)糾紛。

　　租約等因素引發(fā)矛盾

　　案例：昨天，唐小姐向本報反映她的煩心事?！拔襾砩钲?年了，一家5口一直租房子住。我家的租約在今年5月到期了，因此，我打算在租約期滿之前，購一套屬于自己的房子自住，好過上安穩(wěn)日子，沒想到在購二手房過程中會遇到這么讓人煩心的事情?！?p>

　　5月初，唐小姐看上了龍崗城的一套100平方米的房子。于是通過中介和業(yè)主劉先生接觸。雙方很快同意以110萬元的價格成交，并在繳納稅費方面也做了約定。唐小姐在看房過程中得知這套房還有租客時，她反復(fù)向劉先生強調(diào)：“我們想馬上搬進(jìn)去住，你的租約問題能否解決？”劉先生當(dāng)時胸有成竹地表示：他完全有能力解決這個問題。

　　于是，雙方簽訂了二手房交易購賣合同，唐小姐交了房款，正當(dāng)唐小姐一家興高采烈地搬進(jìn)新家時，卻半路殺出個程咬金：租客執(zhí)意不愿意搬出去，一定要租住。租客還表示：他不但要租房子，他還愿意按唐小姐成交的房子的價格，把這套房購下來。這可讓唐小姐不知如何是好。

　　律師說法：廣和律師事務(wù)所律師陳凌說，民法中有這樣兩個基本準(zhǔn)則，一是購賣不破租賃，即雙方購賣房子，不影響原來租約的履行，此時，若唐小姐想住進(jìn)新房，較有效的辦法就是請賣方與租客解除房屋租賃合同，按照他們雙方當(dāng)時簽訂的租賃合同給予租客相應(yīng)的賠償，因為此時房屋所有權(quán)人仍然是賣方，且房屋租賃合同的雙方也是賣方與租客；二是房屋租賃方在產(chǎn)權(quán)上有優(yōu)先權(quán)，即在二手房交易時，若在購房價格與其他購購條件一致的情形下，租賃方可以比其他房屋購購人享有優(yōu)先購購所租的房產(chǎn)。這個問題相對復(fù)雜，她建議唐小姐找律師解決問題。

　　中介操作不規(guī)范問題多

　　案例：陳先生向本報反映：他在福田區(qū)一個小中介機構(gòu)看中一套60平方米的房子，雙方在中介的主持下，初步簽訂了二手房交易購賣合同，約定80萬元成交。中介人員當(dāng)時打包票：2萬元包稅費和中介費。

　　這名剛?cè)胄械闹薪槿藛T當(dāng)時為了交易成交夸下?？冢麤]想到相關(guān)稅費要10萬元左右，他在概算后反悔了。因此，陳先生和賣方都不愿承擔(dān)這筆費用，和中介扯起皮來，矛盾也不斷升極，近日，三方吵得激動時差點動粗。

　　愁眉苦臉的李小姐日前也找律師咨詢相關(guān)問題。她來深圳一直打工，好不容易存上一筆錢，想在龍華購一套60平方米的房子，她通過一名老鄉(xiāng)作中介，和一名業(yè)主聯(lián)系上，談妥35萬元成交。在這名老鄉(xiāng)的主持下，李小姐先把5萬元定金交給老鄉(xiāng)，老鄉(xiāng)給她開了一張收據(jù)。此后，她給了老鄉(xiāng)7000元的中介費。沒想到，后來，業(yè)主反悔不賣房了，李小姐當(dāng)然不樂意，于是想找老鄉(xiāng)解決糾紛，可怎么也找不到他了。李小姐不知如何是好，只得找律師咨詢。

　　律師說法：廣東廣和律師事務(wù)所的郭璇玲律師認(rèn)為，在二手房交易過程中，中介運作不規(guī)范，很容易釀就糾紛。因此，在交易中選擇誠信的中介至關(guān)重要。除此之外，購賣雙方也需要存有應(yīng)有的謹(jǐn)慎和小心。如上述個案例中，若陳先生不是只聽信中介片面的夸?？谥~，而是讓中介計算一張稅費單據(jù)出來，那么就不會出現(xiàn)“2萬元包稅費和中介費”，結(jié)果卻出現(xiàn)了“稅費要10萬元左右”的問題。上述個案例中，對于購賣雙方購房過程中的交錢行為，一定要在中介公司的主持下進(jìn)行，并且必須當(dāng)場拿到中介公司開出的收款憑證，而不要輕信業(yè)務(wù)員個人。

　　專家支招

　　律師參與交易有利避免糾紛

　　據(jù)深圳市律協(xié)房地產(chǎn)與建設(shè)工程法律業(yè)務(wù)委員會主任、建緯律師事務(wù)所主任賀倩明說，深圳的二手樓糾紛較多，據(jù)不完全統(tǒng)計，去年我市相關(guān)案件有1萬多件，主要分為兩類：一類是房屋租賃糾紛，一類是二手樓交易糾紛。為了解先進(jìn)地區(qū)解決相關(guān)問題的情況，深圳市律協(xié)的李淳會長、陳治民副會長，以及房地產(chǎn)與建設(shè)工程法律業(yè)務(wù)委員會的委員們一同前往香港進(jìn)行考察學(xué)習(xí)，全面了解香港商品房交易的法律制度。

　　賀倩明說，香港商品房交易主要分成四個階段：一是洽談合約階段；二是簽訂購賣合同階段；三是辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)；四是土地注冊處產(chǎn)權(quán)登記注冊。由于香港房地產(chǎn)交易制度的特殊性，無論一手樓、二手樓，還是工業(yè)、商業(yè)、住宅或者商業(yè)混合樓房，所有的交易都要經(jīng)過律師去辦理。律師貫穿于房地產(chǎn)購賣的始終，從撰寫購賣合同、所有權(quán)查冊、房產(chǎn)過戶、房地產(chǎn)按揭、房地產(chǎn)抵押、合同簽訂、房產(chǎn)交收等的全

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