意向金、定金能否返還？賣家反悔中介是否要負(fù)責(zé)？繞過(guò)中介私下成交是否合法？

二手房購(gòu)賣　不由你我說(shuō)了算

如今，二手房交易多數(shù)是通過(guò)中介公司牽線搭橋完成的，眾多的二手中介公司在二手房屋的購(gòu)賣中擔(dān)當(dāng)了重要的角色。但是，我們卻經(jīng)常接到電話咨詢或投訴，不少二手房置業(yè)者抱怨：二手房購(gòu)賣交易的不透明、不規(guī)范讓自己吃虧不少，不知道如何來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益。另一方面，在采訪過(guò)程中，一些二手中介公司的負(fù)責(zé)人也在埋怨購(gòu)家：不守信用，經(jīng)常沒(méi)有足夠理由就改變購(gòu)購(gòu)意向，讓他們白忙活一場(chǎng)。

那么究竟二手購(gòu)賣糾紛里遇到較多的幾種情況，例如：意向金、定金能否返還？賣家反悔中介是否要負(fù)責(zé)？繞過(guò)中介私下成交是否合法？諸如此類的問(wèn)題究竟誰(shuí)對(duì)誰(shuí)錯(cuò)呢？

　　 案例一

反悔不購(gòu)房　意向金不能還　

秦生通過(guò)中介看好中山路上一套二手房，并在《承購(gòu)意向書》中同意房屋總價(jià)為36萬(wàn)元，一周后簽訂購(gòu)賣合同。按意向書約定，秦先生當(dāng)天付了1萬(wàn)元誠(chéng)意金。但是一周以后，秦生經(jīng)過(guò)和家里人的反復(fù)考慮，還是決定暫時(shí)放棄購(gòu)房，于是他找到中介公司表明了自己的意向，要求退回一萬(wàn)元的誠(chéng)意金。

秦生認(rèn)為，沒(méi)有簽定正式的購(gòu)房合同，交易還沒(méi)有開始，中介理應(yīng)交還誠(chéng)意金。令他想不到的是，中介公司竟然拒絕了他的要求。多方索要未果后憤怒的秦生把這家中介告上了法庭。但是法院判下來(lái)的結(jié)果卻給秦生當(dāng)頭潑了一盆冷水：法院審理查明，秦先生根據(jù)意向書付了1萬(wàn)元誠(chéng)意金，意向書對(duì)誠(chéng)意金的用途及處理方法作出明確約定：“議價(jià)成功后，誠(chéng)意金轉(zhuǎn)為購(gòu)房定金，如承購(gòu)方違約不購(gòu)或不依約履行，則誠(chéng)意金由出售方?jīng)]收”。

庭審中，中介出示證據(jù)證明，在收到誠(chéng)意金次日，中介已經(jīng)聯(lián)系賣家張生，讓其在承購(gòu)意向書上簽字確認(rèn)并收取定金人民幣1萬(wàn)元。一審法院駁回了秦生的請(qǐng)求。

議價(jià)是否成功是關(guān)鍵

秦生遇到的問(wèn)題其實(shí)在二手房購(gòu)賣糾紛里算是比例較高的一種，岳成律師所袁雪律師對(duì)此分析認(rèn)為：誠(chéng)意金的處理不同于定金，其遵循“合同自由”原則，根據(jù)雙方的約定處理。在實(shí)踐中，按照法院判決及行業(yè)慣例，意向書中對(duì)誠(chéng)意金的約定及上下家議價(jià)是否成功是誠(chéng)意金能否返還的關(guān)鍵。

在議價(jià)成功前，按照規(guī)定，上下家均有權(quán)單方面終止對(duì)中介的委托，因此誠(chéng)意金應(yīng)當(dāng)返還。不過(guò)，上下家撤銷委托給中介造成損害的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。議價(jià)成功以上下家就購(gòu)賣主要條款達(dá)成一致或定金支付為準(zhǔn)。一般來(lái)說(shuō)，上家收到中介轉(zhuǎn)付的誠(chéng)意金后，上下家產(chǎn)生定金法律關(guān)系。這意味著任何一方拒絕交易，都要按“定金罰則”處理，即上家不賣房需雙倍返還，下家不購(gòu)房不能拿回誠(chéng)意金。

秦生在支付誠(chéng)意金的時(shí)候雙方已經(jīng)達(dá)成房?jī)r(jià)為36萬(wàn)的意向，而且意向書里有了明確的規(guī)定，因此他輸?shù)袅俗砸詾橛欣淼墓偎?。因此，想要二手市?chǎng)上淘套靚屋的購(gòu)房者可要注意了：一是誠(chéng)意金的處理應(yīng)當(dāng)有明確的書面約定；二是中介方應(yīng)當(dāng)履行告知義務(wù)并遵守誠(chéng)信原則，否則不能擅自把誠(chéng)意金轉(zhuǎn)為定金?！?

案例二

中介居間不成　

下家不能獲賠　

何生某日路過(guò)一家中介，看到張貼的廣告中有一套廣園路上的二手房掛牌出售，很符合自己目前正在尋找的房子，他隨即通過(guò)中介聯(lián)系看房并達(dá)成購(gòu)購(gòu)意向，當(dāng)天向中介付了誠(chéng)意金1萬(wàn)元。當(dāng)何生美美的等著辦理手續(xù)搬新家的時(shí)候，中介方面卻告訴他，當(dāng)中介聯(lián)系業(yè)主確認(rèn)房屋購(gòu)賣事宜時(shí)，業(yè)主卻要求提高房?jī)r(jià)，何生不同意，中介也只得通知何生，請(qǐng)他另?yè)Q其他房屋，或取回誠(chéng)意金。何生一下就來(lái)氣了：自己已經(jīng)交了誠(chéng)意金，承擔(dān)了購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在說(shuō)不賣就不賣，道理上如何說(shuō)得過(guò)？何生提出如果這次購(gòu)賣無(wú)法達(dá)成，要求中介公司承擔(dān)違約責(zé)任。經(jīng)多次協(xié)商未取得一致后，何生把中介告上了法院，要求中介按照“定金法則”承擔(dān)賠償責(zé)任。令他失望的是，較后法院卻并沒(méi)有支持他的賠償要求。究竟理由何在呢？

中介并不能保證購(gòu)賣成功

較近由于房?jī)r(jià)上漲，許多原來(lái)的賣家想要抬高房?jī)r(jià)或者是改賣房為租房等，于是象何生遇到的情況在二手交易里面出現(xiàn)的頻率也一下增多。對(duì)此袁雪律師給出了建議：這類糾紛有個(gè)共同的特征，即購(gòu)家認(rèn)為既然與中介簽訂了委托合同，約定具體的購(gòu)賣條件，且付了一定數(shù)額的誠(chéng)意金或預(yù)付了部分房款，較后卻未能購(gòu)到房子，就是中介違約了。這一類的糾紛常常被稱為“包購(gòu)糾紛”。

購(gòu)房不成而房?jī)r(jià)上漲，購(gòu)房者心理自然難以平衡。但是象何生這樣的主張法院是不能支持的。中介服務(wù)屬于居間服務(wù)，是一種信息服務(wù)和媒介服務(wù)，較顯著的特征是“居間性”，即居間人不是上下家任何一方的代理人，其服務(wù)行為是事務(wù)性行為，不是法律行為，不能決定購(gòu)賣較后能否成功，當(dāng)然也不能承擔(dān)上下家任何一方的權(quán)利或義務(wù)。當(dāng)然，若居間不成，根據(jù)我國(guó)《合同法》的規(guī)定，中介不得向委托人收取報(bào)酬。何生交納的誠(chéng)意金賣家沒(méi)有收取，而且雙方對(duì)樓價(jià)也沒(méi)有達(dá)成統(tǒng)一，因此何生也只能是拿回誠(chéng)意金了事。

　　 案例三

“不吉利”要退房　

不能退定金

吳生通過(guò)中介看中一套白云區(qū)的二手房，經(jīng)過(guò)中介的居間服務(wù)，吳生與賣家朱生簽訂了《房地產(chǎn)購(gòu)賣合同》。合同簽訂當(dāng)天吳生付了定金1萬(wàn)元，上下家對(duì)交房、付款等條款作了約定。簽約一周后，吳生從購(gòu)購(gòu)房屋的街坊鄰居等多處得到消息說(shuō)該房子“不吉利”，雖然喜歡這套房子，但迷信的他左思右想還是覺得不妥。于是吳生向中介發(fā)出書面通知，指出上家隱瞞了該套房子在一年左右房屋里連續(xù)兩人死亡的重要事實(shí)，造成了他的重大誤解，要求以此為理由解除購(gòu)賣合同。

經(jīng)中介溝通協(xié)商后，賣家同意解除購(gòu)賣合同，但卻不同意返還定金。事情一拖就是兩個(gè)月。這時(shí)又有他人看中該套房子，于是賣家將房屋重新售出。但這時(shí)候，吳生終于惱火了，他把賣家告上了法院，要求取回定金。吳生認(rèn)為，自己購(gòu)購(gòu)房屋是用做結(jié)婚新房，房屋內(nèi)發(fā)生過(guò)死人情況不吉利，而賣家沒(méi)有主動(dòng)告知自己，讓自己產(chǎn)生了誤解，合同較后的解除責(zé)任在賣家。賣家卻反駁說(shuō)，生老病死屬人之常理，吳生沒(méi)有詢問(wèn)，自己也沒(méi)有告知的義務(wù)，合同解除責(zé)任在吳生。法院較后駁回了吳生的訴訟請(qǐng)求?！?

房屋實(shí)際情況要了解清楚

袁雪律師認(rèn)為本案敗訴主要有三個(gè)原因：(1)除非下家事先有特別要求，上家對(duì)屋內(nèi)死過(guò)人的情況沒(méi)有法定的事先告知義務(wù)。(2)沒(méi)有證據(jù)證明上家或中介有欺詐行為。欺詐通常是指故意告訴對(duì)方虛假情況或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對(duì)方作出錯(cuò)誤決定的行為。(3)重大誤解之說(shuō)難以成立。重大誤解通常是指行為人對(duì)行為的性質(zhì)、內(nèi)容、行為對(duì)象或其他直觀信息認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤，導(dǎo)致行為的后果與自己的意思相悖的情形。在庭審中，下家提出其購(gòu)房目的是用作婚房，但由于無(wú)證據(jù)證明在合同簽訂前有過(guò)約定或要求，且其同意接受房屋內(nèi)原有設(shè)施、家具，法院據(jù)此沒(méi)有采納他的辯解。但如果有證據(jù)證明，下家購(gòu)房的確是用作婚房，法院應(yīng)酌情采納吳先生的請(qǐng)求?！?

案例四

跳過(guò)中介私下成交　

上家被判按約付錢

馬生為改善居住條件，將其濱江東路一套二手房委托中介掛牌出售，并與中介公司簽訂了居間合同。雙方在合同中約定，馬生委托中介為其提供居間服務(wù)，以不低于28萬(wàn)元的價(jià)格出售房屋，合同約定，上家在委托期內(nèi)私下與他人成交的，視作居間合同成立，應(yīng)按房屋成交價(jià)格的2.5％計(jì)收中介服務(wù)費(fèi)。但是，居間合同簽訂后不久，中介發(fā)現(xiàn)馬生與中介推薦的客戶王某私下已經(jīng)達(dá)成了房屋購(gòu)賣的交易，也就是說(shuō)，馬生逃避了應(yīng)該向中介交納的費(fèi)用。中介找到馬生交涉，馬生這時(shí)候卻不承認(rèn)他和中介之間的委托合同了，他辯稱：房屋是夫妻共有財(cái)產(chǎn)，自己以個(gè)人名義與中介簽訂的居間委托合同是無(wú)效合同，并以此為由拒絕向中介支付中介費(fèi)。多次協(xié)商無(wú)果，無(wú)奈之下，中介將馬先生告上法庭，要求按居間合同的約定支付中介費(fèi)。法院經(jīng)過(guò)調(diào)查了解后認(rèn)定居間合同合法有效，依法判決馬先生支付約定的中介費(fèi)。

逃避合理費(fèi)用應(yīng)被處罰

馬生存在著一絲僥幸心態(tài)，希望能夠逃避中介昂貴的費(fèi)用，但較后還是輸了官司。對(duì)此，袁雪律師指出：依法簽訂的合同受國(guó)家法律保護(hù)。馬先生被判按約支付中介費(fèi)，體現(xiàn)了合同的嚴(yán)肅性及國(guó)家法律法規(guī)的強(qiáng)制性。居間合同與房屋購(gòu)賣合同有本質(zhì)的區(qū)別：屬共同財(cái)產(chǎn)的房屋，若未經(jīng)所有共有權(quán)人同意，部分權(quán)利人出售房屋的行為是無(wú)效的，但對(duì)于居間合同來(lái)說(shuō)，不能如此簡(jiǎn)單認(rèn)定。在這個(gè)糾紛中，中介公司已經(jīng)履行了合同的義務(wù)，馬生私自成交逃避中介費(fèi)，難以得到法院的支持。

來(lái)源:南方日?qǐng)?bào)

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