劉先生通過(guò)中介看中了一套二手房，并在意向書(shū)中同意房屋總價(jià)為36萬(wàn)元，一周后簽訂購(gòu)賣(mài)合同。按意向書(shū)約定，秦先生當(dāng)天付了1萬(wàn)元誠(chéng)意金。該意向書(shū)對(duì)誠(chéng)意金的用途及處理方法作出明確約定：“議價(jià)成功后，誠(chéng)意金轉(zhuǎn)為購(gòu)房定金，如承購(gòu)方違約不購(gòu)或不依約履行，則誠(chéng)意金由出售方?jīng)]收”。

　　一周后，劉先生經(jīng)過(guò)反復(fù)考慮，決定暫時(shí)放棄購(gòu)房，于是他找到中介公司表明了自己的意向，要求退回1萬(wàn)元的誠(chéng)意金。劉先生認(rèn)為，沒(méi)有簽定正式的購(gòu)房合同，交易還沒(méi)有開(kāi)始，中介理應(yīng)交還誠(chéng)意金。令他想不到的是，中介公司竟然拒絕了他的要求。

　　律師解答

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第八十九條，其法律約定為：“給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金”。在本案例中，簽訂的意向書(shū)中有“議價(jià)成功后，意向金轉(zhuǎn)為購(gòu)房定金”的條款，并且賣(mài)家已經(jīng)確認(rèn)意向書(shū)和收到中介轉(zhuǎn)交的1萬(wàn)元，將不能要求返還1萬(wàn)元。

　　劉先生與中介發(fā)生糾紛的關(guān)鍵在于意向金的認(rèn)定上，在意向書(shū)中對(duì)于意向金的處理進(jìn)行了約定，即作為購(gòu)購(gòu)房屋的誠(chéng)意一旦得到上家的確認(rèn)，意向金就自動(dòng)轉(zhuǎn)為定金。也就是說(shuō)，該意向書(shū)在上家予以確認(rèn)之后即具有定金合同的效力。因此所支付的意向金已經(jīng)轉(zhuǎn)化為保證其與上家簽訂購(gòu)賣(mài)合同的履約定金。在這種情況下拒絕簽訂合同就應(yīng)當(dāng)按照定金罰則來(lái)承擔(dān)后果。

　　在二手房購(gòu)賣(mài)居間服務(wù)中，意向金轉(zhuǎn)定金的議價(jià)方式，已經(jīng)逐漸成為行業(yè)慣例。意向金轉(zhuǎn)定金后，上下家任何一方違約，都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同約定或者法律規(guī)定的賠償責(zé)任。

　　律師提醒

　　上下家在支付或接受意向金時(shí)就應(yīng)當(dāng)提前考慮購(gòu)賣(mài)合同的內(nèi)容，并簽訂書(shū)面協(xié)議。一般來(lái)說(shuō)，意向金協(xié)議中應(yīng)明確如下幾點(diǎn)：房屋的基本情況，房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間，房屋交付的條件及日期，房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記的辦理時(shí)限，購(gòu)賣(mài)合同未能簽訂時(shí)，意向金如何處理等。

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