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如何轉(zhuǎn)讓未取得產(chǎn)證的房屋?

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 576 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
原購(gòu)房者已和開發(fā)商簽訂合同、辦理了銀行按揭,但未取得房產(chǎn)證,如將房屋轉(zhuǎn)讓并要求一次付清所有款項(xiàng),那么購(gòu)購(gòu)二手房者如何與之簽定協(xié)議,如何確保房產(chǎn)證在取得之后能順利過(guò)戶至名下?

  一是由上家(原購(gòu)房者)與開發(fā)商終止購(gòu)房合同,到房管部門注銷預(yù)售合同備案登記,并且原購(gòu)房者還需到銀行辦理終止貸款合同手續(xù),注銷抵押登記。在上述手續(xù)辦清后,下家(購(gòu)購(gòu)二手房者)可直接與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同,辦理預(yù)售合同登記備案。另一方案是,可由上家(原購(gòu)房者)與下家(購(gòu)購(gòu)二手房者)簽訂合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓書,將其與開發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同項(xiàng)下的權(quán)利與義務(wù)轉(zhuǎn)讓給下家(購(gòu)購(gòu)二手房者)。需要注意的是,如果原購(gòu)房者房款已經(jīng)付清,則此種轉(zhuǎn)讓只需書面通知開發(fā)商即可,如房款未付清,則此轉(zhuǎn)讓需經(jīng)開發(fā)商同意方可。下家與上家所簽訂的合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓協(xié)議經(jīng)雙方簽字蓋章后,還需交房產(chǎn)管理部門登記備案,同時(shí)如果原購(gòu)房者辦理了商品房抵押貸款手續(xù),則還需到相關(guān)銀行辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)。

  對(duì)于在二手房交易中,簽訂房地產(chǎn)購(gòu)賣合同時(shí)賣方尚未取得房產(chǎn)證,房地產(chǎn)購(gòu)賣合同是否有效的問(wèn)題,司法實(shí)踐中存在以下幾種不同的觀點(diǎn):種觀點(diǎn)認(rèn)為,雙方簽訂的房地產(chǎn)購(gòu)賣合同無(wú)效。理由:我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第(六)項(xiàng)明確規(guī)定,未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。如果在尚未登記領(lǐng)取房產(chǎn)證的情況下簽訂房地產(chǎn)購(gòu)賣合同,則違反了我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》的強(qiáng)制性規(guī)定。種觀點(diǎn)認(rèn)為,雙方簽訂的房地產(chǎn)購(gòu)賣合同有效。理由:房地產(chǎn)購(gòu)賣雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上簽訂的房地產(chǎn)購(gòu)賣合同,應(yīng)受法律保護(hù)。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為,在未取得房產(chǎn)證的情況下所簽訂的房地產(chǎn)購(gòu)賣合同的效力問(wèn)題,應(yīng)根據(jù)不同情況加以區(qū)別對(duì)待:1、如果在簽訂房屋購(gòu)賣合同時(shí),賣方已經(jīng)具備登記領(lǐng)取房產(chǎn)證的條件,未取得只是因?yàn)橘u方未去辦理或尚在辦理當(dāng)中。此種情況下,房地產(chǎn)購(gòu)賣合同應(yīng)認(rèn)定為有效。2、如果在簽訂房地產(chǎn)購(gòu)賣合同時(shí),賣方還不具備對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行登記領(lǐng)取房產(chǎn)證的條件,辦理登記領(lǐng)證手續(xù)尚存在一定障礙。

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