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司法部門在強制執(zhí)行房產(chǎn)時如何確定權(quán)屬登記人
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 519 次
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定,國家實行房產(chǎn)所有權(quán)登記發(fā)證制度。房屋權(quán)屬證書是房屋所有人擁有合法產(chǎn)權(quán)的先進有效憑證,未經(jīng)登記不受法律保護。這就是說,房產(chǎn)轉(zhuǎn)移須憑房屋權(quán)屬證書才能申請辦理。從司法部門來講,法院可以通過生效的法律文書指定交付,即可裁定、判決房產(chǎn)轉(zhuǎn)移(包括強制轉(zhuǎn)移),但必須要進行權(quán)屬登記才能生效。房產(chǎn)轉(zhuǎn)移要憑房產(chǎn)證,不能憑一張法律文書就替代了行政行為。
在實踐中存在很多由于權(quán)屬不明而導(dǎo)致執(zhí)行不當?shù)那闆r,如一些被執(zhí)行的房產(chǎn)存在明顯違反《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市規(guī)劃法》等法律法規(guī)的情況。比如是違章建筑、未繳清土地出讓金或集體土地上所建的房屋,存在轉(zhuǎn)讓對象上的限制,或者是不能進入權(quán)屬登記程序。因此,也就不能進入執(zhí)行程序。某些被執(zhí)行的房產(chǎn)雖有合法的權(quán)屬來源證明,但被執(zhí)行人沒有申領(lǐng)房產(chǎn)證,或者借故拖延不辦,法院也沒有責(zé)令被執(zhí)行人限期辦理房產(chǎn)登記,致使可以合法領(lǐng)證的房產(chǎn)無房產(chǎn)證而被執(zhí)行。
在決定查封、協(xié)助執(zhí)行之前,法院要事先作準確、細微的調(diào)查,對不符合房產(chǎn)登記條件的房產(chǎn),不能簡單地強制執(zhí)行。如違章建筑、權(quán)屬不明、集體土地上的房屋等情況,都屬限制轉(zhuǎn)移的房屋。若法院查封房產(chǎn)交易受限制的房屋,登記機關(guān)應(yīng)告知法院無法進行房屋權(quán)屬登記。法院若堅持查封,建議可查封,但對該房屋暫不要求執(zhí)行,等房屋權(quán)屬狀態(tài)明確后再執(zhí)行?!蛾P(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知(2004年3月1日實施)》(法發(fā)[2004]5號)中規(guī)定,人民法院對土地使用權(quán)、房屋實施查封或者進行實體處理前,應(yīng)當向國土資源、房地產(chǎn)管理部門查詢該土地、房屋的權(quán)屬。人民法院執(zhí)行人員到國土資源、房地產(chǎn)管理部門查詢土地、房屋權(quán)屬情況時,應(yīng)當出示本人工作證和執(zhí)行公務(wù)證,并出具協(xié)助查詢通知書。人民法院執(zhí)行人員到國土資源、房地產(chǎn)管理部門辦理土地使用權(quán)或者房屋查封、封查封登記手續(xù)時,應(yīng)當出示本人工作證和執(zhí)行公務(wù)證,并出具查封、預(yù)查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書。對人民法院查封或者預(yù)查封的土地使用權(quán)、房屋,國土資源、房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當及時辦理查封或者預(yù)查封登記。國土資源、房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當及時辦理查封或者預(yù)查封登記。國土資源、房地產(chǎn)管理部門在協(xié)助人民法院執(zhí)行土地使用權(quán)、房屋時,不對生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書進行實體審查。國土資源、房地產(chǎn)管理部門認為人民法院查封、預(yù)查封或者處理的土地、房屋權(quán)屬錯誤的,可以向人民法院提出審查建議,但不應(yīng)當停止辦理協(xié)助執(zhí)行事項。人民法院在國土資源、房地產(chǎn)管理部門查詢并復(fù)制或者抄錄的書面材料,由土地、房屋權(quán)屬的登記機構(gòu)或者其所屬的檔案室(館)加蓋印章。無法查詢或者查詢無結(jié)果的,國土資源、房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當書面告知人民法院。
人民法院查封時,土地、房屋權(quán)屬的確認以國土資源、房地產(chǎn)管理部門的登記或者出具的權(quán)屬證明為準。權(quán)屬證明與權(quán)屬登記不一致的,以權(quán)屬登記為準。在執(zhí)行人民法院確認土地、房屋權(quán)屬的生效法律文書時,應(yīng)當按照人民法院生效法律文書所確認的權(quán)利人辦理土地、房屋權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)歸屬同一權(quán)利人的,人民法院應(yīng)當同時查封;土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)歸屬不一致的,查封被執(zhí)行人名下的土地使用權(quán)或者房屋。登記在案外人名下的土地使用梳、房屋,登記名義人(案外人)書面認可該土地、房屋實際屬于被執(zhí)行人時,執(zhí)行法院可以采取查封措施。如果登記名義人否認該土地、房屋屬于被執(zhí)行人,而執(zhí)行法院、申請執(zhí)行人認為登記為虛假時,須經(jīng)當事人另行提起訴訟或者通過其他程序,撤銷該登記并登記在被執(zhí)行人名下之后,才可以采取查封措施。對被執(zhí)行人因繼承、判決或者強制執(zhí)行取得,但尚未辦理過戶登記的土地使用權(quán)、房屋的查封,執(zhí)行法院應(yīng)當向國土資源、房地產(chǎn)管理部門提交被執(zhí)行人取得財產(chǎn)所依據(jù)的繼承證明、生效判決書或者執(zhí)行裁定書及協(xié)助執(zhí)行通知書,由國土資源、房地產(chǎn)管理部門辦理過戶登記手續(xù)后,辦理查封登記。對國土資源、房地產(chǎn)管理部門已經(jīng)受理被執(zhí)行人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋的過戶登記申請,尚未核準登記的,人民法院可以進行查封,已核準登記的,不得進行查封。被執(zhí)行人全部繳納土地使用權(quán)出讓金但尚未辦理土地使用權(quán)登記的,人民法院可以對該土地使用權(quán)進行預(yù)查封。被執(zhí)行部分繳納土地使用權(quán)出讓金但尚未辦理土地使用權(quán)登記的,對可以分割的土地使用權(quán),按已繳付的土地使用權(quán)出讓金,由國土資源管理部門確認被執(zhí)行人的土地使用權(quán),人民法院可以對確認后的土地使用權(quán)裁定預(yù)查封。對不可以分割的土地使用權(quán),可以全部進行預(yù)查封。被執(zhí)行人在規(guī)定的期限內(nèi)仍未全部繳納土地出讓金的,在人民政府收回土地使用權(quán)的同時,應(yīng)當將被執(zhí)行人繳納的按照有關(guān)規(guī)定應(yīng)當退還的土地出讓金交由人民法院處理,預(yù)查封自動解除。
下列房屋雖未進行房屋所有權(quán)登記,人民法院也可以進行預(yù)查封:
(1)作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),已辦理了商品房預(yù)售許可證且尚未出售的房屋;
(2)被執(zhí)行人購購的已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋;
(3)被執(zhí)行人購購的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋。
國土資源、房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當依據(jù)人民法院的協(xié)助執(zhí)行通知書和所附的裁定書辦理預(yù)查封登記。土地、房屋權(quán)屬在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的,預(yù)查封登記自動轉(zhuǎn)為查封登記,預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封后,查封期限從預(yù)查封之日起開始計算。兩個以上人民法院對同一宗土地使用權(quán)、房屋進行查封的,國土資源、房地產(chǎn)管理部門為頭先達協(xié)助執(zhí)行通知書的人民法院辦理查封登記手續(xù)后,對后來辦理查封登記的人民法院作輪候查封登記,并書面告知該土地使用權(quán)、房屋已被其他人民法院查封的事實及查封的有關(guān)情況。
人民法院查封時,土地、房屋權(quán)屬的確認以國土資源、房地產(chǎn)管理部門的登記或者出具的權(quán)屬證明為準。權(quán)屬證明與權(quán)屬登記不一致的,以權(quán)屬登記為準。
責(zé)任編輯:小平
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