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出手還是繼續(xù)觀望 2009年購房的七大理由

  編輯:海南房產網   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 545 次

閱讀聲明:文章內關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內面積的內容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
2009年是一個特殊時期,是救市貫穿其中,各類刺激經濟發(fā)展政策層出不窮的時期,是福利財政化時期??梢哉f,2009將是一個寬松的年份,一個有機會的年份。

  所以趁著政策之火,一個理想化時期的、危機造就的、政策鋪底的投資與消費結點時間,謀劃一下你的住房夢想吧。這一年,你將得到更多的實惠與驚喜。(當然,如果你認為房價在整個2009年屬于觸底反彈或持續(xù)下跌,那么正確的等待帶來的將是你較主要的實惠。)

  實惠一 持續(xù)減息

  2009年是減息年。此前100天減息達5次,按照加息頻率與加息幅度折算,目前應該是6.5次,因為上一次減息幅度非常大,本次減息才回復到0.27%這個點位。按照目前的利率水準,假如你看中了某項目100平米的房子,按照該項目目前1萬元/平米的售價,購購該房子需要支付100萬。

  如果通過商業(yè)銀行按揭貸款的方式購購該套房子,按照新政規(guī)定,目前5年以上貸款的基準利率為7.47%,新政前一般銀行都是執(zhí)行的下浮15%的優(yōu)惠利率,執(zhí)行的按揭貸款利率6.35%。在此利率下,30年期貸款較后需要總還款約為179萬元,月還款約為4978元,支付利息為99萬。

  新政后,住房按揭貸款的下浮幅度擴大30%,優(yōu)惠后的按揭利率則為5.23%,在此利率下,30年期貸款較后需要總還款約為159萬元,月還款約為4408元,支付利息為79萬。依此算下來,如果在新政后購房子,僅貸款支付的利息就少了20萬,而每月還款的額度也相差570元。如果是購90平米以下的房子,能省得更多。

  預期還有兩大利率方面的利好:

  1、新近出臺的國務院十三條細則中規(guī)定商業(yè)銀行可以自由決定確定優(yōu)惠利率,這個權限下放,極大地擴大了享受新政的消費者范圍,以經驗判斷,開發(fā)商為了銷售,一定會搞好與銀行間的公關,開發(fā)商從功利角度來說,更愿意將政策落實到有購購力的人群身上,也就是商業(yè)銀行自主利率優(yōu)惠權后,更多非改善型住宅獲得了優(yōu)惠機會。

  2、減息目前并未出盡,按照預測的162基點算,還至少有四次減息空間,這還是按照既往經驗估計的,一旦經濟保增長目標、擴充投資規(guī)模目標不能兌現,無限減息也是可能的,大約在五至六次這個幅度。如果按照2004年的水平計算,上述標準購房還可節(jié)余13.8萬。

  實惠二 頭付松動

  頭先放松套房貸的頭付比例,將套房貸貸款額度提高到80%后,對一套90平方米,總價100萬的新房來說,購房者只需頭付20%,即20萬,而之前需要付40萬,放松對套房貸的限制后少付20萬。按照新政,你購的房子面積大于90平米,不能享受部分稅費減免的政策。但新政對住房按揭貸款利率下限的幅度有所擴大,新政前優(yōu)惠是在基準利率的基礎上下浮15%,如今下浮比例擴大到30%。

  其次就是來源于開發(fā)商促銷的頭付節(jié)約,為了刺激消費,結合目前市場上進入消費的人群購購力有限,所以部分有實力的開發(fā)商重新起用了原被廢止的營銷措施,如零頭付,或降低比例的頭付,如將裝修納入購房程序一并提供商業(yè)貸款,再由個人與開發(fā)商進行結算,開發(fā)商代為完稅等等。固然這些銷售政策,不會讓你的總支付發(fā)生節(jié)約,但現付壓力大大減輕。

  實惠三 房購二手

  如果你購購二手房,則除了享受相關利率優(yōu)惠與稅費減免政策利好外,從目前的市場發(fā)展態(tài)勢看,你還將獲得二手房平抑價格,即由于政策吸收泡沫,釋放出大量以前作為投機、投資消費的二手房源,再通過戶籍松動、稅費松動、公積金貸款,結合改善型消費鼓勵一次置業(yè)者及二次置業(yè)者,向二手房市場轉移。

  實惠四 直降銷售

  如果你善于發(fā)現,這幾類項目在救市環(huán)境下,必須直降銷售,它們是:沒有后續(xù)土地儲備的住宅項目、高負債高土地儲備的房地產開發(fā)企業(yè)旗下項目、已入市銷售但后期開發(fā)量大的巨量型項目。

  此外,產權調整后有些必降項目,類,新農村社區(qū)里的房子;類,作為招商引資項目并立項了的綜合用地上的附著居住型公寓;第三類,暫屬農村的合作建房;第四類,還建區(qū)多余用房。這四類房子目前被稱為"小產權房",但由于其帶公性質,所以預期是可以被收購或調整產權讓其有名分地上市銷售或轉讓的。

  當然小產權房是否解禁取決于國土部與住建部的角逐,地方政府如果獲得更大權力則小產權房在2009部分地獲得解禁是可能的。一旦如此,則改善型消費前提下部分小產權房或政府收購住房獲得價差,只能由中低消費中小套型的改善型購房人獲得。

  實惠五 車房聯運

  以前在房地產營銷中也有過購房車的案例。由于汽車消費領域的稅費內容類似于房產品,所以刺激汽車消費的政策與目前樓市的救市政策如出一轍,包括行政管理費用減免、免征部分消費稅種、鼓勵坐擁購車并且著重于中低價位中小車型,還可以環(huán)保的名義來刺激小車消費。

  所以不排除開發(fā)商將車房聯運作為優(yōu)惠促銷措施來執(zhí)行,這樣,在購房車中獲得大幅優(yōu)惠都不算奇事。

  實惠六 財政補貼

  目前財政支持房地產業(yè)消費的政策主要集中于三項,分別是公積金管制的松動與貸款消費范圍擴大、對改善型消費與城市居民頭次購購自住房給予直接的財政補貼、在融資方面允許寬余公積金進入到保障住房領域。這并不能直接帶動的消費。所以對2009年,財政補貼措施我們可以懷有理想的預期。

  比如將財政補貼范圍擴大至:住房困難企業(yè)集資建房、公務員的改善型消費、城市低收入住房困難戶進行商品性消費的直接補貼、放松戶籍管制后對外地來本地消費,其中屬于自住性消費的可能按照普惠制給予財政扶持等等。

  實惠七 稅費豁免

  從2008年11月1日起,對個人頭次購購90平方米及以下普通住房的,契稅稅率暫統(tǒng)一下調到1%。從11月1日起,對個人銷售或購購住房暫免征收印花稅;暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。以一套面積為90平方米、單價1.7萬元的住宅為例,如果購房者是次購購,按照原先的標準,賣方要交合同價0.5%的土地增值稅7650元,購方合同價1.5%的契稅22950元,而765元的印花稅購賣雙方都要繳納?,F在根據新政策,賣方的土地增值稅可以免交,購方的契稅只需交1%,雙方的印花稅都免交,這樣,新標準為購賣雙方各自節(jié)省8415元??傮w來看,對于頭次購購小戶型普通住宅的購房者而言,各類稅費的減免,可以使總稅費下降35%左右。

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