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7折存量房貸成“雞肋” 銀行為何態(tài)度曖昧

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 617 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
銀行為何對存量房貸七折優(yōu)惠利率態(tài)度曖昧

  新年伊始,關于存量房貸能否享受7折優(yōu)惠利率成為購房者較關心的事。中小銀行對此態(tài)度積極、規(guī)則明確,幾家大銀行卻遮遮掩掩、口徑不一,優(yōu)惠條件更是一個版本。記者發(fā)現(xiàn),曖昧背后,是銀行左右兩難的“雞肋”心 態(tài):不降則恐小銀行“挖墻腳”、優(yōu)質(zhì)客戶流失,降則因為利差收窄,幾近無利可圖。

存量房貸7折優(yōu)惠玩“變臉”

“你的房貸7折了嗎?”這是當前房奴們流行的問候語。但各家銀行對享受7折優(yōu)惠利率的限制條件,態(tài)度之曖昧、口徑之多變,卻著實令廣大貸款人一頭霧水。

自2008年10月央行出臺房貸新政策以來,除農(nóng)行外,其他銀行都采取觀望態(tài)度,優(yōu)惠細則遲遲沒有出臺。直到2008年末,光大、民生等中小銀行明確存量房貸利率7折優(yōu)惠條件,四大國有商業(yè)銀行才跟進。

2009年1月1日,建設銀行95533客服人員稱,根據(jù)較新通知,只要調(diào)整前執(zhí)行基準利率0.85倍優(yōu)惠、近兩年內(nèi)沒有拖欠兩期以上還貸、不存在違約和兩筆以上未結清房貸的客戶,均可在1月4日至2月22日之間,申請7折利率優(yōu)惠。中國銀行、工商銀行等銀行對咨詢客戶的答復也基本與此類似。

讓人無所適從的是,之后的一周內(nèi)各家銀行上演了一出“變臉”戲:先是遮遮掩掩、欲迎還拒,之后就給房貸客戶開出五花八門的附加條件。在上海,有的銀行要求客戶承諾若干年內(nèi)不得提前還貸,有的要求必須辦理5萬元或10萬元以上的大額定期存款,有的則借機“搭售”理財產(chǎn)品,甚至要求辦理10張信用卡;在杭州,則增加了是否持有該行信用卡、有無購購該行理財產(chǎn)品、基金等“隱形條款”;南京一家銀行要求客戶先“自愿”向銀行交納500元貸款合同變更費;北京部分銀行則要求客戶貸款余額不得低于30萬元,否則必須辦理該行的白金信用卡。

這些附加條款經(jīng)媒體報道后,滬上各家銀行均給予否認,不少銀行表示,只要信用狀況良好、原房貸享受8.5折優(yōu)惠的客戶都可以申請,中行上海分行則明確將頭次購房列為前提條件。

7折房貸成“雞肋”

事實上,各家銀行“朝令夕改”玩曖昧的原因在于,進入降息周期后,商業(yè)銀行面臨生息資產(chǎn)收益率下降和付息負債成本率上升的雙重壓力,利差收窄無疑將擠壓銀行的盈利空間。

央行自去年9月份以來連續(xù)5次降息,5年期以上貸款利率已從7.83%降至5.94%,如果再打7折就只有4.158%,與5年期存款利率3.60%相比,只相差0.558個百分點。這樣的利差水平能否承擔包括營銷費用、準備金成本、日常經(jīng)營成本(房租、人工費用等)在內(nèi)的運營成本,對銀行來說是極大的考驗。

以房貸尾款30萬元、20年等額本息還款計算,如果執(zhí)行降息后較新利率的7折,可以比8.5折利率累計少還款約3.5萬元。因此,從保住利潤角度而言,銀行不可能主動打開存量房貸優(yōu)惠閘門。

但另一方面,個人住房按揭貸款又是“兵家必爭”的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。交通銀行研究部高端宏觀分析師唐建偉稱,相對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的高風險,個人住房貸款對銀行來說仍然是高收益、低風險資產(chǎn)。它意味著在20年甚至30年的時間里鎖定了一批優(yōu)良客戶,這些客戶也將是銀行其他產(chǎn)品和服務的潛在購購者。因此,各家銀行都非常重視個人房貸業(yè)務。

根據(jù)央行金融市場司副司長霍穎勵較新披露,截至2008年11月末全國個人住房貸款余額2.95萬億元,比1997年底增長155倍,占全部商業(yè)銀行人民幣貸款余額的10%。個人住房貸款的質(zhì)量仍然保持了很好的水平,不良貸款率遠遠低于其他各項貸款。

中信建投也在分析報告中指出,2008年中期上市銀行披露的個人住房貸款不良率均在1%以下,房貸依然是銀行抗風險的資產(chǎn)。且房貸多為浮動利率貸款,每年才調(diào)整一次,待經(jīng)濟復蘇且利率上調(diào)后,銀行的收益也會由降變升,如2007年央行也曾連續(xù)六次加息,因此房貸仍將是銀行間爭搶的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

房貸“搶客”或?qū)⑸?

上海白領莊劍在中國銀行貸了55萬元房貸,新年伊始,他向銀行遞交了7折優(yōu)惠利率申請?!拔覀儙讉€朋友都在中行貸款,如果銀行不給優(yōu)惠,我們就集體轉(zhuǎn)到小銀行去?!?

莊劍的底氣來自各大銀行對存量房貸蛋糕的激烈爭搶。從去年12月開始,很多中小銀行就廣泛散發(fā)信息稱,如將房屋貸款轉(zhuǎn)至該行,頭套房貸利率可以下浮30%。一些房產(chǎn)經(jīng)紀公司稱,從2008年12月以來已操作了多筆頭套房貸轉(zhuǎn)按揭業(yè)務,客戶只需要支付數(shù)千元的擔保費用,就能在新貸款行獲得7折優(yōu)惠利率。

一家股份制商業(yè)銀行高層告訴記者,如果建設銀行等四大行對存量房貸優(yōu)惠利率限制放寬的話,其他中小銀行肯定會進一步跟進,將比四大行更靈活、門檻更低。

在存量房貸爭奪戰(zhàn)背后,則是新增房貸業(yè)務的萎縮。截至2008年11月末,全國房地產(chǎn)貸款余額為5.24萬億元,比上年同期回落了20.6個百分點。個人住房貸款余額比2007年同期低25.8個百分點。央行上??偛堪l(fā)布的貨幣信貸運行報告也顯示,2008年10月份中資商業(yè)銀行個人住房貸款減少21.1億元,11月份繼續(xù)減少14.4億元?!暗案庾霾淮?,大家就只好拼命搶存量。”一家商業(yè)銀行的信貸員說。

有業(yè)內(nèi)人士擔心,經(jīng)過一段時間的博弈和試探,銀行對存量房貸的搶奪可能會升級。一些中小銀行正以各種優(yōu)惠手段爭取轉(zhuǎn)按揭業(yè)務,甚至有銀行私下向客戶推銷“加轉(zhuǎn)”按揭,如果客戶把存量房貸從其他銀行轉(zhuǎn)到該行,重新辦理貸款時可以把頭付比例降低。有銀行人士承認,在“??蛻簟钡姆结樦笇?,一旦有銀行把利率降到7折,即使盈利受損,其他銀行肯定也會跟著做。換言之,房貸業(yè)務利潤縮水是可以忍受的,銀行更不愿意看到的是房貸客戶的流失。

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