近來,樓市遭遇一輪密集的政策調(diào)控。在“國11條”再次明確二套房貸頭付較少40%后,又有傳聞各大銀行暫停二手房貸審批,不過,經(jīng)南方日?qǐng)?bào)記者調(diào)查,目前廣州只有三家銀行暫停,大部分銀行仍可正常辦理。此外,地方政府也加緊出臺(tái)政策與呼應(yīng),上周末傳出消息:廣西南寧擬取消房地產(chǎn)預(yù)售制。如果實(shí)現(xiàn),盡管長(zhǎng)期有利于樓市健康發(fā)展,但短期無疑又是對(duì)樓市的當(dāng)頭一棒。

其他城市是否效仿,目前還不得而知。

政策組合拳導(dǎo)致樓市成交量下降。在廣受關(guān)注的二手房貸優(yōu)惠政策方面,目前大部分銀行“仍在等待細(xì)則”?；薨挡幻髦H,投資者觀望情緒濃厚。這種背景下,本報(bào)推出這組專題報(bào)道,對(duì)樓市現(xiàn)狀和走勢(shì)進(jìn)行了客觀分析,并以案例的形式,著重從二套房貸實(shí)際操作方面給投資者以參考和借鑒。

【案例】

二套房貸款實(shí)際操作3問

基本情況

周先生五年前來到廣州工作,2008年與目前的太太結(jié)婚,當(dāng)時(shí)夫妻倆當(dāng)時(shí)通過公積金貸款,購購了60平方米的房子,小兩口居住得還不錯(cuò)。但是踏入2010年,周先生的孩子快要出生了,夫婦倆人打算把家里的周老先生和老太太接來廣州幫忙照顧孩子。60平方米的房子對(duì)于這個(gè)5口之家來說顯然是不夠。周先生目前面臨著急迫的換房需求。

其實(shí),他去年年底已經(jīng)看中了一套100平方米的房子,售價(jià)167萬元,他想通過商業(yè)貸款實(shí)現(xiàn)換房的目標(biāo)。但是較近由于國家對(duì)二手房貸的調(diào)控剛出,很多操作細(xì)則都還沒定下來,周先生面對(duì)市場(chǎng)中各家銀行紛雜的各種做法和利率定價(jià),感到有點(diǎn)無所適從。

以下是周先生目前較擔(dān)心的幾個(gè)方面:

分析

1.哪些銀行暫停二套房貸審批?

由于周先生孩子在6月份就要出生了,父母也將在春節(jié)后過來照顧懷孕的太太,換房子對(duì)于周先生來說需求極為迫切。但由于目前很多銀行總行沒有針對(duì)“四成頭付,利率按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”出臺(tái)進(jìn)一步的操作細(xì)則,不少銀行的分支機(jī)構(gòu)由于不知道應(yīng)該如何對(duì)利率進(jìn)行定價(jià)而暫緩了貸款業(yè)務(wù)審批。

但經(jīng)過記者連日來的調(diào)查,發(fā)現(xiàn)目前廣州市暫停房貸的銀行并不是太多,記者暫時(shí)了解到的只有三家,其中包括兩家國有銀行和一家房貸做得較多的股份制銀行。對(duì)于二手樓交易,投資者可以自己選擇銀行,因此帶來的影響并不會(huì)很大。

其中中行廣州市內(nèi)一家網(wǎng)點(diǎn)的客戶經(jīng)理對(duì)記者說?！靶碌囊?guī)定沒有出臺(tái)之前,我們?nèi)匀粐?yán)格執(zhí)行二套房貸頭付40%,利率上浮至1.1倍來發(fā)放貸款。目前還可以進(jìn)行申請(qǐng),但審批的話估計(jì)要一個(gè)月左右才能夠批下來?！?p>而股份制銀行人士則表示:“利率按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)這個(gè)到底是怎樣定,就要等待總行研究出臺(tái)一些具體細(xì)則。估計(jì)二月初才能出臺(tái),春節(jié)前可以下發(fā)到各個(gè)分支就已經(jīng)很不錯(cuò)了。”但此時(shí)其他銀行的房貸業(yè)務(wù)申請(qǐng)審批并不困難,招商銀行一家支行的個(gè)貸經(jīng)理告訴記者,目前只要資料齊備,審批放貸5—10個(gè)工作日即可以完成。建行、工行、光大銀行、民生銀行等各家銀行都表示目前申請(qǐng)放貸并不困難。

另一方面,由于目前國家在出臺(tái)相關(guān)政策調(diào)控樓市,專家分析認(rèn)為近期樓價(jià)至少不會(huì)大幅上漲,因此如果不是有特別急需求的購房者,緩一緩其實(shí)影響并不會(huì)太大。

2.目前各家銀行頭付比例和利率如何定?

除了申請(qǐng)的難易和審批放款的速度,購房者較關(guān)心的除了房?jī)r(jià)還有房貸的利率定價(jià)。記者幫周先生算了一筆賬,如果按照目前的新規(guī)則,周先生目前購房屬于套房,貸款頭付需要四成,需要申請(qǐng)商業(yè)貸款100萬元。

按較普遍實(shí)用的等額還款法來計(jì)算,貸一筆100萬元的款項(xiàng),分30年償付,如果是利率是基準(zhǔn)利率打7折優(yōu)惠的話,月供是4939.32元。但是如果按照上浮10%的利率來計(jì)算,月供會(huì)達(dá)到6474.02元,每個(gè)月多出1534元多,30年算下來,累計(jì)多付利息達(dá)到55.2萬元。

因此,在新的“風(fēng)險(xiǎn)利率定價(jià)”仍未明確之前,在模棱兩可時(shí)尋找仍然有打折的銀行,抓緊這趟房貸末班車,成為不少購房投資者的考慮。據(jù)記者走訪了解,建設(shè)銀行和華夏銀行是目前為數(shù)不多的仍然可以對(duì)二套房貸給出較大優(yōu)惠的兩家銀行。

建行某工作人員表示,二套房貸頭付四成,利率可以下浮25%,但如果頭付只有三成,利率下調(diào)的空間就只有兩成了?！靶碌囊?guī)定我們也看到了,但是目前行里的正式文件還沒下發(fā),要想做優(yōu)惠的二套房貸要趕緊?！?p>華夏銀行廣州分行相關(guān)負(fù)責(zé)人則表示,目前銀行執(zhí)行四成頭付是肯定的,至于利率目前分行仍然針對(duì)不同的客戶情況,給予相應(yīng)的優(yōu)惠?！澳壳皩?duì)于優(yōu)質(zhì)客戶大部分都可以給出7折,審批也一直在做,并沒有停?！痹撠?fù)責(zé)人告訴記者。

3.改善性住房還有優(yōu)惠嗎?

對(duì)于周先生這樣的案例,在新規(guī)出臺(tái)之前,完全可以按照改善型住房的標(biāo)準(zhǔn),拿到與一套房一樣的利率優(yōu)惠。但是按照新規(guī)則,“已利用貸款購購住房、又申請(qǐng)購購套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)”再次購房,按二套房計(jì)算。改善型住房并沒有被提到。

那么目前銀行還繼續(xù)對(duì)改善型住房開啟優(yōu)惠的窗戶嗎?記者走訪發(fā)現(xiàn),還有些銀行目前仍然承認(rèn)“改善型住房”,并相對(duì)給出一些利率優(yōu)惠。

“現(xiàn)在如果你是改善型住房的話仍然可以給出優(yōu)惠,頭付只需三成,利率可以打七折?！闭猩蹄y行某支行個(gè)貸經(jīng)理表示。

而光大銀行則表示,只要次購房貸款結(jié)清了,次購房的時(shí)候就可以按照一套房來計(jì)算。記者詢問是否有改善型住房的優(yōu)惠,該個(gè)貸部人士表示,改善型住房?jī)?yōu)惠已經(jīng)取消。但是當(dāng)記者進(jìn)一步咨詢是否有什么方法可以獲得優(yōu)惠,該人士表示:“你可以先拿你的套房的相關(guān)資料過來,我們幫你爭(zhēng)取做下改善型,或者看看是否可以有什么其他方法,按照一套房來執(zhí)行?！?p>

【攻略】

若取消二套房貸優(yōu)惠,可考慮先用商業(yè)貸

有投資分析師表示,目前一套房仍然可以享受頭付二成,利率打7折的優(yōu)惠,算起來比公積金貸款貴不了多少。如果擔(dān)心日后加息或者取消二套房貸利率優(yōu)惠,再次購房時(shí)利率要上浮10%。那么這些投資者購購套房時(shí)可以相應(yīng)的考慮先用商業(yè)貸款。而不是平時(shí)我們想的先用公積金貸款。

目前廣州公積金貸款額度上限是個(gè)人60萬元,夫妻雙方不超過80萬元。如果頭次購購一套總價(jià)100萬元的房子,頭付二成,貸全80萬元,30年付清。如果用公積金貸款,按照等額本息還款法計(jì)算,每個(gè)月還款額度為3842.416元,如果用商業(yè)貸款,由于一套房可打7折,每個(gè)月還款額度為3951.456元。商業(yè)貸款每個(gè)月只比公積金貸款多出109元,30年的利息只多出了不夠4萬元。

反過來,套房子如果需要上浮至1.1倍,此時(shí)選用公積金貸款就會(huì)比商業(yè)貸款優(yōu)惠非常多。因此預(yù)計(jì)自己日后會(huì)購購套房的投資者可以考慮把公積金貸款留到2套房使用。

加息預(yù)期內(nèi),選固定利率鎖定低息

“如果預(yù)期加息,具有剛性需求的購房者適宜選擇‘固定利率房貸’,不論貸款期內(nèi)利率如何變化,都按約定的固定利率付息?！眹易?cè)理財(cái)師陳慶生表示,選擇利率時(shí)候,要對(duì)整個(gè)利率調(diào)整趨勢(shì)有個(gè)準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)。

目前,多數(shù)銀行對(duì)利率升降都實(shí)行按年調(diào)整的方式,即一年之內(nèi)無論利率升降幾次,貸款人都要到次年的1月1日再“享受”新利率標(biāo)準(zhǔn),這在升息期,對(duì)貸款人合算有利。

但另一方面,由于固定利率普遍比浮動(dòng)利率要高,對(duì)于可以獲得較高折扣利率的客戶而言,選擇固定利率房貸未必劃算；而對(duì)于無法獲取下浮利率的客戶而言,選擇固定利率房貸,是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

【市場(chǎng)掃描】

觀望情緒加劇樓市成交清淡

本月上旬出臺(tái)的“國11條”再次明確了二套房貸頭付不得低于40%,但卻也留下了一大懸念:“貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”。風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)的權(quán)力被下放到各大銀行,也就是說,二套房貸利率究竟還有沒有折扣,利率標(biāo)準(zhǔn)究竟為何,將由銀行自己根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)確定。目前,各大銀行二套房貸政策的執(zhí)行細(xì)則均未下發(fā)。在這個(gè)曖昧不明的時(shí)期,觀望情緒加劇,市場(chǎng)成交受到了一定影響；而出于對(duì)銀行可能出現(xiàn)的利率競(jìng)爭(zhēng)性下浮的擔(dān)憂,不少業(yè)內(nèi)人士也擔(dān)憂二套房貸政策的調(diào)控效果會(huì)大打折扣。

據(jù)了解,受到包括二套房貸政策在內(nèi)的一系列調(diào)控政策的影響下,雖然房?jī)r(jià)短期內(nèi)并未出現(xiàn)明顯變化,但市場(chǎng)觀望情緒已明顯加劇,不少城市成交量也出現(xiàn)下跌。中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,1月第1周9個(gè)城市(北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都、杭州、武漢)一手住宅總成交量環(huán)比繼續(xù)下跌兩成以上,其中一線城市成交總量環(huán)比下跌20%,其余5個(gè)城市成交總量環(huán)比下跌44%。

二手方面回落幅度更為明顯。數(shù)據(jù)顯示,1月1日至1月10日,深圳二手房成交套數(shù)為1690套,日均成交套數(shù)338套,比上月下跌76.7%,成交面積14.09萬平米,日均成交面積2.82萬平米,比上月下跌78.8%。此外,本月上半月,北京二手房市場(chǎng)總成交量、住宅成交量分別僅為5839套、5248套,雖然依然超過了去年1月同期的5483套、5212套,但是相比去年12月上半月下跌幅度分別達(dá)到了72.2%及73.6%。

除了觀望情緒影響成交,目前由于總行細(xì)則未出,農(nóng)行、中行等部分銀行雖然仍在受理二套房貸業(yè)務(wù),但已經(jīng)暫停了審批,并將等到細(xì)則下發(fā)后才會(huì)再次重啟。業(yè)內(nèi)人士指出,這些銀行的做法導(dǎo)致二套房貸的辦理時(shí)間被拉長(zhǎng),實(shí)際上也間接影響了近期的成交量。中原地產(chǎn)胡廣東表示,從成交情況來看,自住、改善型購家和投資型購家都呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。也就是說,受到影響的并不僅僅是調(diào)控政策指向的投資和投機(jī)性購房行為,自住和改善型需求同樣受到一定的抑制。

有業(yè)內(nèi)人士指出,以前通常各大銀行總行會(huì)要求各分行至少執(zhí)行基準(zhǔn)利率,但本次利率的決策權(quán)也可能會(huì)下放給各分行自行掌握。這一模糊的政策完全可能導(dǎo)致部分銀行對(duì)二套房貸利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上展開競(jìng)爭(zhēng)性下浮?！爱吘狗抠J是優(yōu)質(zhì)貸款,對(duì)銀行來說,是必爭(zhēng)之地?！痹撊耸繐?dān)憂,二套房貸利率的競(jìng)爭(zhēng)性下浮將直接使調(diào)控政策的效果大打折扣。

南方日?qǐng)?bào)記者盧軼

【房貸tips】

選擇適合自己的還款方式

選擇好銀行和尋找到較為優(yōu)惠的利率后,下一步投資者必須考慮的是貸款的還款方式。由于房貸利率數(shù)額的巨大,選擇一種適合自己的還款方式可以為你省下更多的成本,并使自己供樓的壓力減小。

資金充裕者等額本金可省大量利息

對(duì)于資金充裕者來說,等額本金要優(yōu)于等額本息法。由于先還了大部分的本金,因此剩余的本金所產(chǎn)生的利息會(huì)越來越少,可以節(jié)省很大一部分利息總額。但等額本金方式要求貸款者手頭比較寬裕,因?yàn)橘彿空咴诔跗诘倪€款壓力比較大。尤

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