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2009購房總攻略
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 653 次
1、房地產(chǎn)業(yè)是重要的支柱產(chǎn)業(yè),沒入十大以及是否出臺長遠(yuǎn)規(guī)劃并不能說明什么,重要的是房地產(chǎn)業(yè)是國家、政府、市場、機(jī)構(gòu)與消費者誰也無法繞道走的一道坎,任重道遠(yuǎn)。因此購房在向錢看的同時不妨向前看。
2、鑒于財政寬松而面臨通貨緊縮之虞,并且全面保增長放在頭位,所以地根緊縮無法立足,相反鼓勵新增開發(fā)與恢復(fù)土地正常供應(yīng)是主流。而開發(fā)商面對保障房與商品房完全分流及存量、增量雙重壓制,必然靈活利用產(chǎn)品、價格、附加值等綜合營銷來緩解壓力,完成銷售促進(jìn)工作。
3、兩會除重申保障住房、改善型消費政策外,還將在金融工具創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、重大涉及民生的地產(chǎn)領(lǐng)域提出指導(dǎo)思想,因此,兩會是開發(fā)商生存的較后一根線,會后房價將基于成本基礎(chǔ)有漲有跌,存量向下形成一個階段性促銷高潮。
4、鑒于政策頻出,消費觀望,存量過剩以及購購力限制等,品牌開發(fā)商將在存量上降價、增量上降低訂價預(yù)期并且靈活運用多邊手段來刺激市場消費,而個體戶式開發(fā)商將完全分流,或選擇降價出貨退出市場,或死抗,伺市場復(fù)蘇后再分一杯湯。
5、改善型消費將是地方政府角力的主要方面,因此改善的標(biāo)準(zhǔn)、范圍、優(yōu)惠政策力度都將面臨好的預(yù)期。
6、除非特別說明,購房時間持續(xù)一年,上半年后期較理想,或者是四到九月這段時間較理想,感覺如此,無法言傳。
總攻略一:靈活選擇二手市場還是新房市場。
在筆者看來,政策覆蓋面將惠及二手房交易市場,所以二手房與新房一樣可以做為選擇之一,由于建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)提升以及拜高房價所賜,住宅的安全性基本算是百分百保障了,并且主要城市分布也不在震區(qū),所以舊房與新房,并沒有較多的差異,除了使用年限、再裝修的投入、過戶及相關(guān)稅費外,粉飾一下基本無二致。同時照這個說法,在選擇二手房時,可以將上述后期費用納入到計劃當(dāng)中,再來與新房進(jìn)行比較。至于使用年限,筆者認(rèn)為,預(yù)期到個七十年的時候,物業(yè)稅估計也已開征,所以不用當(dāng)做主要考慮。
那么,在什么條件下面臨二手房與新房的較量性選擇呢?兩種情形,
一種是看自己是以價格做為選擇的主要條件還是綜合考慮,如果專注于價格的考慮,建議選擇老城區(qū)的老齡房為頭選,老城與新城(新城博客,新城新聞,新城說吧)結(jié)合部的次新房為次選,城市新建區(qū)的二手房為第三位的選擇,老城區(qū)的次新房為候選。
再一種當(dāng)然是綜合考慮了,筆者認(rèn)為,老城區(qū)的次新房與存量新房在價格上并沒有什么差異,如果你對市場不是特別熟悉的話還可能發(fā)生倒掛,所以除非你熱愛城市生活,喜歡便利的配套,不然寧新勿舊。這當(dāng)然是一家之言,慎重思考吧。
有沒有非購二手房又要在老城區(qū)的好辦法呢?筆者同意老則老矣尚能飯矣的說法,越老越好,哪怕是公管房或早期經(jīng)適房都可以,因為你的頭要選擇是地段,所以其他方面只要照顧到合法性,當(dāng)然能省則省了,省下的錢用于再裝修。
總攻略二:靈活選擇存量房還是新增房源。
普遍的結(jié)論性意見是:新增房源的性價比優(yōu)于存量房,定語是在目前的價格水平基礎(chǔ)上。如果繼續(xù)下調(diào)五至十個百分點,情形依舊,超過兩位數(shù)的下調(diào)價格,情形將發(fā)生逆轉(zhuǎn)。
我們觀察到,存量房降價比較厲害的主要區(qū)域是邊遠(yuǎn)區(qū)域的主打價格牌的項目、城區(qū)地王級項目,如何能得到地價消息,上網(wǎng)查一查,或者問朋友或媒體,都應(yīng)該能得出該項目的真實地價。
除此外,在具體房型選擇方面,筆者堅持認(rèn)為,新增房源必定優(yōu)于存量房源,面積功能比完全值得我們花些時間進(jìn)行比較。萬科為什么突然停止降價,更充分的理由是萬科降價銷售的部分主要是存量非緊湊型的房源,一旦房源結(jié)構(gòu)合理后必然停止降價,想想看,同是三居室,一個一百二十平甚至一百四十平,一個九十平還可改裝成四房,誰更受青睞?
總攻略三:確保地段價值的前提下如何判定價格是否真實有效。
現(xiàn)在購房人碰到的癥結(jié)問題是兩句話,現(xiàn)在購還是以后再說、具體到購的時候擔(dān)心后期是否還會降價。下面筆得專注于這兩個話題細(xì)說一二。
分習(xí)慣與經(jīng)濟(jì)兩方面來說,從人們的習(xí)慣來說,地段好壞往往與歷史人文,建筑文脈以及現(xiàn)在的配套與在市政交通以及商業(yè)繁華程度方面密切相關(guān)。但從經(jīng)濟(jì)而言,更重視的是商業(yè)與人氣。因此我們在確定以地段做為購房的主要考慮的前提下,分析價格是否合理適中,應(yīng)持經(jīng)濟(jì)的理性而不是人文的感性。
舉個簡單的例子吧,城市新區(qū)與老城區(qū),由于交通發(fā)達(dá),現(xiàn)在配套也相對成熟,基本難分伯仲,這個時候商業(yè)與人氣這些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)就是我們應(yīng)當(dāng)把握的,而且從商業(yè)租金入手要以體現(xiàn)這個規(guī)律值??拷虡I(yè)地段的房子價格總是標(biāo)得較高,但由于檔次原因,具體到戶型系數(shù)差,即景觀、朝向、通風(fēng)、設(shè)計便利性、使用便利性、是否有弱項等方面則價格差異體現(xiàn)得不是太明顯,尤其是現(xiàn)在市場緊縮時期,開發(fā)商基本廢棄了局部產(chǎn)品差異帶來的價格差異,求同存異是他們不得已而為之的訂價哲學(xué)。
因此我們判斷確保地段值前提下定價是否有效的參照有二,一個是頭付因素,這個有點象購品牌服裝,你個兒大小與衣服價格無關(guān),只與套數(shù)有關(guān),所以如果你想購大一點的房子這個較為合理有效,開發(fā)商讓價也是從總體考慮而不會單套論優(yōu)惠。另一個是租金倍數(shù),一般房價超過租金的六倍,泡沫成分就比較突出了,較理想的倍數(shù)是三,由于這是國外的經(jīng)驗值,中國自住率高,所以在六以內(nèi)都不算離譜。筆者總認(rèn)為房價并不是太高,主要是通過計量租金而言的。
總攻略四:城市空心化帶來的投資新價值以及投資性消費的慎入。
當(dāng)然我們看不到更多投資入市,因為股市與其他投資市場比樓市的愿景更為看好。但做為中國未來城(查看地圖)市化率還得提升40%,城鎮(zhèn)化率還得提升60%,前期持有的存量房產(chǎn)也面臨著換代的要求,所以房子是比較合適的投資品種,其投資價值永遠(yuǎn)存在。
關(guān)鍵是看你所在的這個城市即你擬購房的這個城市,城市空心化是否具備可能,一般二三線城市都有集居的特點,未來二十年實現(xiàn)城市空心化都挺難預(yù)計的,所以還是,郊區(qū)無法實現(xiàn)騰籠換鳥。相反在北京上海這些城市存在城市空心化的雛形,如果你做投資,是可以進(jìn)入的,但不要指望短期交易利差,長遠(yuǎn)一點才行。
總攻略五:小戶型兩重天。
人們對小戶認(rèn)識有很大的偏見,廣義而言只要是同類結(jié)構(gòu)空間面積非常緊湊的都可以視為小戶型,比如一百幾十平的別墅,八九十平的三居室兩廳,相反,一居室超過四十五平就難說是小戶型了,這只是開發(fā)商的吆喝。
所以小戶型值得擁有的是真實的小戶型,而市場存量房當(dāng)中,由于一味追求容積率,高層建筑比比皆是,所以導(dǎo)致公攤比較大,一居有的做到了七十余平,這種小戶型有什么擁有價值呢?
筆者提議,不用看房間好用與否,從開發(fā)商以及受托設(shè)計單位來說,還沒有人不看空間使用來設(shè)計房子,因此只要是房子,角角落落都還是能夠通過后期二次裝修調(diào)整的,因此,購小戶型的先進(jìn)指標(biāo)就是面積。由于地少人多,哪怕十幾平的房子,只要開發(fā)商提供得了,都值得擁有,你不住別人住,看看特大城市的如今,想想城市中的流動人口,你就不會多想了。
走個極端,象板式高層,城市新區(qū)與老城區(qū)的多層,小別墅等,都是比照小戶型法則可以吃的。
總攻略六:中高端住宅還言抄底。
必須注意,抄底只是一種刺激性說法,實際上正規(guī)市場的價格是波動的,在波動中不斷上揚,不排除的局部或某一時間段出現(xiàn)價格畸形,即非常下跌,總而言之,抄底是說明在房價下行周期吃進(jìn),在未來不算太遠(yuǎn)的地方收回成本外加增漲的部分升值。
為什么一再堅持抄底集中在中高端住宅呢,本人立陳多次,這里談兩個關(guān)鍵點,一個關(guān)鍵點是,明白人應(yīng)該知道中國開發(fā)商的水平幾斤幾兩,地段決定論所以被李嘉(李嘉博客,李嘉新聞,李嘉說吧)誠給發(fā)明了。那么,地段決定房子檔次與價格是比較普通的規(guī)律,而在開發(fā)水平比較低的當(dāng)兒更是如此,一旦項目被定位上中高端的時候,間接說明了其地價不菲,即使是存量地,地價數(shù)字是低些,但由于必須囤積一段時間才能獲得地差,所以持有成本也不見得會低到如兒去;其次是中高端在開發(fā)水平不高的態(tài)勢下,往往只能用錢來堆,所以開支自然比一般項目為大。統(tǒng)一在一起,中高端住宅沉淀的泡沫少,而從市場來看,由于基礎(chǔ)雄厚,即地價及相關(guān)支出高于一般項目,地段優(yōu)越,所以在抵押評估的時候總價會比較高,或者說,中高端住宅的抵押價值是大于一般項目的。而在中國,樓市資金真正歸屬于開發(fā)商的比例不到40%,所以中高端住宅的開發(fā)商或生,或死得壯烈,指望割肉降價,不大現(xiàn)實。一個關(guān)鍵點是什么呢?這得還原其主流消費者,窮人會不會打中高端住房的主意呢,收益有限而工薪穩(wěn)定的一族,說穿了也不大可能擠在中高端住宅的領(lǐng)域分飯吃,而在中國大而全小而全的世界里,無論項目大小,戶型結(jié)構(gòu)都比較豐富,而人們慣常的習(xí)慣是以大小論檔次,屋大為寶,這樣形成中高端住宅消費者都是非價格型的,他們注意的房子背后的故事,所以當(dāng)有錢人角逐中高端住宅的時候無意讓中高端住宅的價格不菲,因此綜合起來我們看到一個現(xiàn)象,就是領(lǐng)漲的是中高端項目,領(lǐng)跌的卻是普通型項目。
是故,建議如果做投資或者購房的主要目的兼顧投資與持有,中高端住宅還言抄底,當(dāng)然這個底不會超出2009年的上半年。當(dāng)一切都蓋棺定論的時候,如前述,或生逢其時,或死得其所。
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