合同投訴大增76.9%

　　據(jù)中消協(xié)統(tǒng)計，2008年涉及房地產(chǎn)業(yè)的房屋、裝修建材、裝修服務(wù)的投訴分別上升了10.8%，5.9%，3.0%。其中消費者對房屋質(zhì)量的投訴下降了8.0%，但對合同和價格的投訴上升了76.9%和10.7%。此外，裝修建材的質(zhì)量投訴上升5.3%，價格上升85.0%，合同上升了74.0%。

　　中消協(xié)認為，去年房地產(chǎn)合同投訴激增的原因在于，由于購房是大多數(shù)消費者的巨額支出，當(dāng)房價一再降低時，消費者心理難以承受，價格投訴上升。在廣東省內(nèi)，深圳、東莞、廣州等城市在去年也多次出現(xiàn)購房者要求退房的事件，除了購房者難以接受資產(chǎn)縮水的因素外，部分開發(fā)商的霸王條款、房屋質(zhì)量、虛假宣傳等問題也隨之凸現(xiàn)。

　　就廣東省情況看，2008年房地產(chǎn)投訴整體上呈現(xiàn)大幅減少的趨勢。2008年省消委會接到的房屋投訴575件，在各類投訴中列第七位，相比前些年房地產(chǎn)投訴屢屢排位和超過3000宗年投訴量的情況，房地產(chǎn)投訴情況在近兩年都比較少。

　　房價下跌引發(fā)新問題

　　以2008年為界限，樓市整體上從前幾年的狂熱步入寒冬期，違約問題顯得尤為突出。房價“瘋漲”時往往是經(jīng)營者惡意違約，發(fā)展商一度有意違約付給消費者加倍的訂金賠償款，也不愿按原先約定的價格售房。

　　另一方面，一度被房價上漲所掩蓋的開發(fā)商不注重房屋質(zhì)量和裝修質(zhì)量的問題也在樓市調(diào)整期表現(xiàn)得更為明顯。樓市調(diào)整期，各開發(fā)商都在競相控制成本，但這也成為房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題的根源。日前廣東省質(zhì)監(jiān)局曝光了一批使用不合格建材的樓盤名單，其中多數(shù)被曝光樓盤存在偷工減料和使用劣質(zhì)建材的問題。

　　此外，廣東房地產(chǎn)市場一直存在的虛假宣傳、合同欺詐等問題也在房價下跌過程中增加。如部分開發(fā)商公開宣傳“房價到底”、“決不降價”吸引購房者，但私下卻以“團購價”、“員工價”暗地銷售。而在簽約時為了保證購家成交，又設(shè)下或明或暗的霸王條款，購家總是陷于被動受欺的地位。

　　用品質(zhì)和服務(wù)化解矛盾

　　房地產(chǎn)行業(yè)投訴頑疾的長期難除充分說明了一些房地產(chǎn)經(jīng)營者責(zé)任意識的缺失，只一味地追求利潤的化，而忽略了經(jīng)營承擔(dān)的對消費者的責(zé)任，包括法律的責(zé)任、合同的責(zé)任以及其他應(yīng)負的社會責(zé)任。

　　盡管樓市尚未從根本上整體回暖，但市場上高性價比的房子卻能夠持續(xù)熱銷。合富輝煌頭席分析師黎文江認為，提高性價比應(yīng)該是當(dāng)前及今后開發(fā)商努力的方向。他認為，當(dāng)前樓市以心態(tài)成熟的換房置業(yè)群體為主，而換房群體較關(guān)注的就是房子的性價比。

　　廣州工程總承包集團總經(jīng)理助理杜慕群表示，實實在在把樓建好，把服務(wù)做好，并且做到可持續(xù)化，這才是房地產(chǎn)企業(yè)真正的核心能力。比如后期服務(wù)方面，現(xiàn)在很多人會覺得購虧了，房屋有一些小的瑕疵都可能導(dǎo)致購家拒絕收樓。如果開發(fā)商選擇踏實地做好彌補服務(wù)，就能減少購家的怨氣，避免摩擦產(chǎn)生。本報記者王昊

　　產(chǎn)品質(zhì)量篇

　　質(zhì)監(jiān)局報告顯示質(zhì)量尚需加強

　　近日，廣東省質(zhì)監(jiān)局公布了2008年對廣東部分商品樓等工程質(zhì)量的專項監(jiān)督抽查結(jié)果，文華熙岸花園1期、水悅城邦，珠海的中天維港、仁恒星園等大型房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的樓盤被列入“黑名單”。

　　自2007年10月開始的降價潮，讓整個2008年的廣州樓市都陷入整體下挫的調(diào)整期。隨著房價下跌，不少開發(fā)商的品質(zhì)也“隨行就市”，出現(xiàn)了下滑，質(zhì)量問題也成為了消費者投訴的。

　　樓價下挫，質(zhì)量矛盾激增

　　2008年降價風(fēng)從南到北，帶動了整個市場的徹底轉(zhuǎn)向。商品房“低價風(fēng)”蔓延的同時，與之相對應(yīng)的是質(zhì)量的正比例下降。業(yè)內(nèi)專家介紹，房地產(chǎn)公司因為資金緊張導(dǎo)致樓盤品質(zhì)欠佳早有先例。1997年東南亞金融危機后，香港很多房地產(chǎn)商元氣大傷，樓盤質(zhì)量普遍大幅下降。

　　2008年房地產(chǎn)市場的低迷狀態(tài)，讓購賣雙方的質(zhì)量糾紛越發(fā)凸顯。延期交房，擅自修改施工圖紙，工程上采用層層承包，違規(guī)使用合同以外的裝修配套……業(yè)主的集體退房，攻擊售樓處，示威游行，無一不是業(yè)主出自于對開發(fā)商忽視誠信的較直接譴責(zé)，也是無奈下表達不滿的方式。據(jù)了解，目前產(chǎn)生收樓問題較多的樓盤，多為中小型開發(fā)商開發(fā)的樓盤，但也有個別大開發(fā)商開發(fā)的樓盤同樣身陷“拒收門”。業(yè)主們投訴的問題集中在墻面開裂、裝修用材低劣、貨不對板等方面。

　　開發(fā)商應(yīng)更有責(zé)任感

　　社科院城市營運高主任認為，盡管業(yè)主反映的種種問題，不乏挑刺的成分，但一些開發(fā)商企業(yè)道德和社會責(zé)任的缺失也暴露無遺。房協(xié)的專家也呼吁，開發(fā)商不能因為資金緊張而降低交房質(zhì)量，交房時應(yīng)保持與業(yè)主的及時溝通，避免矛盾激化。

　　縱觀近幾年，在市場取得巨大成功的企業(yè)，多為注重誠信建設(shè)、并將之落實到實際工作中去的企業(yè)。例如，為提升新里程的收樓質(zhì)量，萬科在廣州地區(qū)頭創(chuàng)“模擬驗收”，通過組織專業(yè)人士，以客戶的角度進行兩輪的內(nèi)部驗收，內(nèi)部驗收合格后，再交付給置業(yè)者。

　　建材以次充好問題仍突出

　　正在陽臺休息，突然轟的一聲，頭頂上天花掉下來，白灰、水泥塊落了一身!在尚山佳境（查看地圖）住的業(yè)主林先生(化姓)向記者講述了前幾個月發(fā)生在他家的驚心動魄一幕。據(jù)業(yè)主反映，在該小區(qū)已入住的120多戶人家里，天花板出現(xiàn)質(zhì)量問題的較少有十幾戶。

　　據(jù)了解，該盤銷售時屬于毛坯交樓，一些單位在業(yè)主裝修后都出現(xiàn)天花脫落的情況，有裝修師傅告訴業(yè)主房屋水泥用料差。記者在該盤6棟5層電梯外也看到，電梯口邊上的數(shù)塊瓷磚已經(jīng)脫落，露出水泥面。由于業(yè)主對質(zhì)量問題很多投訴，發(fā)展商方面也對部分問題單位進行了維修和賠償處理。據(jù)發(fā)展商方面解釋，該盤出現(xiàn)此類現(xiàn)象，主要是該盤建筑用材中有批水泥有問題。

　　事實上，近年來房屋質(zhì)量問題，一直是商品房交易過程中一個矛盾集中的領(lǐng)域。由于去年物價增長過快，水泥建材等漲價幅度較大，個別開發(fā)商出于控制成本考慮，以價格相對較廉價的產(chǎn)品代替原定規(guī)格產(chǎn)品，導(dǎo)致以次充好，貨不對板的情況產(chǎn)生。去年天河龍洞某樓盤交樓過程中，就由于業(yè)主不滿該盤原來承諾的裝修標準與交樓實際情況不符，而導(dǎo)致業(yè)主發(fā)起集體維權(quán)行動。白云區(qū)某以低價為賣點的暢銷樓盤也因為裝修質(zhì)量問題引起業(yè)主非議而一度拒絕收樓。

　　房地產(chǎn)法律專家也提醒，業(yè)主收樓時應(yīng)要求發(fā)展商出示《住宅質(zhì)量保證書》、《建筑工程質(zhì)量認定書》和《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》，對于可能出現(xiàn)的質(zhì)量問題，應(yīng)該與物業(yè)管理方面簽訂一份詳盡的質(zhì)量保障協(xié)議，具體說明哪些質(zhì)量問題是由管理者承擔(dān)的，并要明確維修補償?shù)募殑t。本報記者李廣軍

　　本報日前接到多位讀者來電投訴，指在位于大金鐘路的“尚山佳境”購房時，遭遇合同陷阱和霸王條款。

　　業(yè)主張先生(化姓)2007年10月購入“尚山佳境”一套建筑面積為129平方米的毛坯四房單位，總價153萬元。據(jù)他回憶，當(dāng)時只是大致看了合同一遍，對于補充協(xié)議的內(nèi)容，也未特別在意。去年5月發(fā)展商通知可以收樓，他查詢陽光家緣后，發(fā)現(xiàn)他購置單位的登記測量面積達136平方米，比原來面積增加了6平方米!實際偏差已超到5%。張先生大吃一驚，出于謹慎，他一直沒有收樓。

　　日前，他接到發(fā)展商電話告知，要求實際面積偏差的房款全部補齊后，才會辦理房產(chǎn)證。對方強硬表示，即使偏差超過3%部分面積的房價款和契稅，也要業(yè)主承擔(dān)。張先生遭遇的這種面積偏差情形在該盤業(yè)主中十分普遍，記者聯(lián)系到的十多名業(yè)主，都對面積偏差補房款問題提出了異議。

　　根據(jù)記者取得的該盤購房合同，在補充協(xié)議中約定“實測計價面積大于合同約定計價面積且面積誤差比完全值增加超過3%(不含本數(shù))時，乙方不退房，面積誤差比完全值增加超過3%(不含本數(shù))部分的房價款以及契稅由乙方承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸乙方?！?p>

　　2003年3月通過的《較高人民法院關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，第十四條內(nèi)容明確規(guī)定:面積誤差比完全值超過3%，購受人請求解除合同，返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持；如購受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價由購受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸購受人。而近日廣州市中級人民法院詳細公布了涉及一手樓糾紛的各項裁判尺度和標準，也再次強調(diào)了這一點。

　　對于尚山佳境發(fā)展商延遲辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約責(zé)任，該補充協(xié)議僅約定“甲方按已付房款的0.2%向乙方支付違約金”，而刪除了正常購房合同約定的按日計算違約金的內(nèi)容。也就是說，發(fā)展商無論違約遲辦房產(chǎn)證多少天，都只需按已付房款的0.2%賠付違約金。以一套153萬元單位算，即使房產(chǎn)證因為發(fā)展商原因永遠辦不下來，違約金也只有3060元。

　　記者幾番周折，較終聯(lián)系到尚山佳境發(fā)展商方面代表黃小姐，她向記者表示，已留意到廣州中院近期對房地產(chǎn)偏差問題等房地產(chǎn)糾紛的意見，發(fā)展商方面已就此對原合同不合理內(nèi)容作出修正，對于面積增加超過3%部分的房款，將不再要求業(yè)主支付。

　　律師說法

　　房產(chǎn)維權(quán)律師王美舟指出，購房者在與發(fā)展商簽訂購房合同時，應(yīng)特別留意合同補充協(xié)議部分的條款。個別發(fā)展商正是利用部分消費者不熟悉相關(guān)法律條文、對補充協(xié)議相關(guān)約定涵義理解不清晰而往往忽略的弱點，加入霸王條款和合同陷阱，損害了消費者的合理權(quán)益，違反了商業(yè)交易契約的公平原則，也給消費者日后的維權(quán)設(shè)置了不少障礙。

　　他同時也呼吁司法部門和房管部門

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