上個月，成都市消協(xié)宣布，針對成都市房產(chǎn)等部分行業(yè)存在的疑難消費糾紛，成都市消協(xié)近期將專門出臺多部門合力快速處理投訴新舉措，集中解決一批消費者反映強(qiáng)烈的重大投訴，以警示不法經(jīng)營者，維護(hù)消費者合法權(quán)益。市消協(xié)將分兩次對20起典型房產(chǎn)投訴進(jìn)行公開調(diào)解。次房地產(chǎn)糾紛聯(lián)合調(diào)解將于本周五上午展開，主要調(diào)解內(nèi)容包括燃?xì)獗砣霊舭惭b費、購房定金及房屋質(zhì)量問題。

霸王合同

消協(xié)有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，由于目前開發(fā)商在商品房交易中處于明顯的強(qiáng)勢地位，他們利用與消費者在法律支持上的嚴(yán)重不對等，采用霸王合同等種種不法手段，對消費者實施侵權(quán)，導(dǎo)致糾紛屢屢發(fā)生。

去年5月，張先生看上了一家本地開發(fā)商在玉林開發(fā)的一處住宅小區(qū)，簽合同時，附件上有這樣一條：“發(fā)布的廣告、沙盤、戶型模型等宣傳資料不作為雙方交房、驗房、退房的標(biāo)準(zhǔn)”。張先生當(dāng)時購房心切，并沒有在意。而到了10月底交房的時候，張先生才發(fā)現(xiàn)，綠化、老年活動場所變成了對外營業(yè)的車位，標(biāo)準(zhǔn)的籃球場變成了袖珍籃球場，600多戶的小區(qū)居然只有59個固定車位，甚至開發(fā)商居然連竣工備案表及房管局的實測面積表等都沒有出示，水電不通，連合同上的房號和實際的門牌號都不一致……

房地產(chǎn)購賣合同條款應(yīng)該由購賣雙方協(xié)議后共同達(dá)成，但開發(fā)商卻普遍采用單方面擬定的“霸王合同”，憑借自己的強(qiáng)勢地位，擺出“所有合同都是這么寫好了的”，“不簽就不賣”的“霸王”面孔。

由于商品房購賣合同標(biāo)的物特殊、交易程序復(fù)雜、履行期限較長，加上購賣雙方對資源與信息占有的不平等，以及消費者心理不成熟和相關(guān)知識的匱乏等等，致使消費者一不小心就會中了開發(fā)商“霸王合同”的“十面埋伏”。

亂收天然氣入戶費

近日，在雙流縣東升鎮(zhèn)加國楓韻購購了商品房的部分業(yè)主反映，他們大多是2005年4月之后在加國楓韻購購的商品房，雖然之前成都市物價局已就天然氣入戶費和光纖費一律計入房價作出了明確規(guī)定，但不知內(nèi)情的購房者們還是如數(shù)向開發(fā)商交了相關(guān)費用。然而當(dāng)他們大夢初醒去找開發(fā)商退還本不該收取的那部分費用時，開發(fā)商卻始終置之不理。

要使用管道天然氣，先得支付一筆不小的管道入戶費用，既“建安費”。其實，這筆建安費用是由房地產(chǎn)開發(fā)商向燃?xì)夤窘患{的，無需由消費者支付。而且這筆費用是直接計入房價的，不得在房價以外假借任何名義向消費者索取。應(yīng)該說，消費者購入燃?xì)?，燃?xì)夤句N售燃?xì)?，兩者之間構(gòu)成了一個購賣合同。但是因為燃?xì)獾匿N售與使用需要一個前提，即管道的鋪設(shè)與開通，所以消費者通常在前期還要與燃?xì)夤竞炗喴环莨艿篱_通的安裝合同。在這份合同中，雙方會對安裝的時間、種類、設(shè)備型號、安裝費用做出約定。

簽訂安裝合同并不意味著雙方已經(jīng)實際履行，對合同的履行是指合同雙方根據(jù)合同的約定承擔(dān)自己的合同義務(wù)，享受合同權(quán)利。對于消費者來說，他需要按照約定支付約定的價款，配合相關(guān)的安裝工作，按照約定的內(nèi)容使用燃?xì)獾龋粚τ谌細(xì)夤緛碚f，它需要在約定的時間組織施工人員施工，安裝約定的設(shè)備等。

樣板區(qū)不樣板

林先生對記者說：“我購房子就是圖個省心，誰知道，多花了錢還逃不了中招的下場。去年我挑中了一套 ，樣板房十分誘人，售樓小姐告訴我，他們較后交付的房子和樣板房是一模一樣的，還幫我挑選了一個很好的樓層。等到簽合同的時候，我還仔細(xì)地看了一下合同，合同上也注明了 所用的材料品牌，所以我就放心地簽了合同。當(dāng)時我想，品牌都確定的，應(yīng)該交付時不會有錯。誰知，等到交房的時候，房子的裝修讓我大失所望，非常粗糙，根本沒有樣板房那樣的精細(xì)，各種材料好像與樣板房一樣，但是明顯感覺不對頭，于是找來負(fù)責(zé)人問明情況，負(fù)責(zé)人告訴我， 所用的材料品牌都符合合同的約定，他們是完全按照合同辦事情。對照著品牌，是沒有問題，頓時我才恍然大悟，品牌是沒有問題，但是合同并沒有細(xì)致到型號和檔次，所以，開發(fā)商在合同上布了迷局，讓我實在沒有辦法，開發(fā)商也就以合同沒有約定避免了應(yīng)負(fù)的責(zé)任?！?

在銷售過程中，為了吸引購房者，開發(fā)商通常會對樓盤精心包裝。比如在廣告中或沙盤上夸大綠化率、樓間距，過分渲染景觀環(huán)境，對戶型進(jìn)行不切實際的描述，樣板房與實際戶型差距很大等等?？浯笮麄髟谑鄯繒r給了購房者過高的期望，但實際所交付的住房卻達(dá)不到其承諾的標(biāo)準(zhǔn)，由此引發(fā)購房者的不滿甚至是產(chǎn)生糾紛。如果樓盤銷售是由代理公司完成的，這種情況更嚴(yán)重，銷售代理商為了成交還會對購房者做一些不切實際的承諾，而交房時根本無法兌現(xiàn)，很容易引起購房人的不滿。

定金不退

在諸多房產(chǎn)投訴中，涉及定金的案例屢見不鮮。市民李先生近日的遭遇頗具代表性。李先生在光華片區(qū)看中了一處環(huán)境不錯的電梯公寓，理想的戶型結(jié)構(gòu)和價格很快讓他動心。在售樓人員的勸說下，李先生為了避免房子被別人購走，繳納了5000元的購房定金。開發(fā)商答應(yīng)三天以內(nèi)可以退款，但是雙方未作書面約定。后，李先生帶著妻子實地看房時出現(xiàn)了意外。妻子站在十多層的高樓上看下面一眼就頭暈?zāi)垦?，更別說長時間居住了。無奈之下，他向售樓人員提出了退款要求，結(jié)果遭到了拒絕?？谡f無憑的李先生較后只能自認(rèn)倒霉，白白搭上了5000元定金。

一直以來，定金不退在售房過程中已經(jīng)成為一種慣例。然而由于掌握信息的不對等性，消費者在這一慣例中毫無疑問處于弱勢，“啞巴吃黃蓮”的事時有發(fā)生?！拔逡弧鼻跋?，成都市工商局對該局制定的合同示范文本------《成都市商品房預(yù)購書》(征求意見稿)進(jìn)行了聽證。該征求意見稿對購房定金的支付和退還進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定，要求購賣雙方在繳納定金后，需要商定一個具體的時限。繳納定金后，消費者可與開發(fā)商達(dá)成退款協(xié)商，定金抵作房價款或由消費者收回;如雙方未達(dá)成一致意見，開發(fā)商就需將定金退還給消費者。反之,如果在商定時限外，雙方還未就《商品房購賣合同》進(jìn)行協(xié)商，或消費者因自己原因造成購房合同無法簽訂，開發(fā)商有權(quán)不退還定金。如果上述規(guī)定能夠?qū)嵤?，長久以來“定金不退”的慣例有望得以改變。

開發(fā)商拖時間

房子有問題就該解決，可在實際情況下，個別開發(fā)商卻選擇了通過回避問題，用拖延時間來解決的不明智辦法。

不久前，李小姐終于拿到了期待已久的新房鑰匙?？墒钱?dāng)她準(zhǔn)備收房時發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商先前承諾的露天泳池變成了物業(yè)用房，而本該是綠化草坪的地方也建起了別的房屋，小區(qū)的活動空間大打折扣。李小姐一氣之下找到開發(fā)商討要說法，對方雖然表示此事正在處理，可一直沒有行動。李小姐又先后多次找到開發(fā)商，對方始終不正面回應(yīng)，大打“太極推手”，一直拖著不辦。接下來的一個月里，李小姐為此事四處奔走，忙得精疲力盡，較后還是沒得到滿意的結(jié)果。

據(jù)記者了解，本周五，市消協(xié)作為臨時調(diào)解小組的牽頭單位，將聯(lián)合市人大、市法院及市房管局、市仲裁委、市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理、市律師協(xié)會等眾多相關(guān)部門，從“違規(guī)收取天然氣入戶費用”入手展開聯(lián)合調(diào)解。

記者手記

目前，房產(chǎn)糾紛已經(jīng)成為眾多開發(fā)商撓頭的問題。在房地產(chǎn)代理行就職的賀先生認(rèn)為，房地產(chǎn)投資開發(fā)具有滯后效應(yīng)。房價的增長刺激樓市的發(fā)展，很多企業(yè)過于尋求發(fā)展速度，忽略了工程質(zhì)量。而欠缺開發(fā)經(jīng)驗的企業(yè)紛紛涉足，也給樓市留下了諸多隱患。對于如何有效規(guī)避或降低交房危機(jī)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)該在危機(jī)發(fā)生之前，就做好充分的準(zhǔn)備工作，對施工規(guī)劃、流程、建筑材料及其相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，乃至各種可能發(fā)生的危機(jī)有通盤的了解和考慮，才能從容不迫的應(yīng)變。危機(jī)是每個企業(yè)都不愿面對的事，但是在危機(jī)降臨時，如果刻意隱瞞或消極對待，危機(jī)對企業(yè)的發(fā)展將是致命的。而應(yīng)在時間查出原因，找準(zhǔn)危機(jī)的根源，并盡快將真相、產(chǎn)生的原因及處理措施公之于眾，給輿論和社會公眾一個合理的交代，以控制事態(tài)的發(fā)展。

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