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專家解析商品房開發(fā)成本構(gòu)成 算算建房明細(xì)賬

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 674 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
連日來,本報(bào)有關(guān)地產(chǎn)商自揭建房成本的連續(xù)報(bào)道引起社會(huì)各界關(guān)注。地產(chǎn)商建房成本究竟由哪些項(xiàng)目構(gòu)成?各部分比例多大?昨天,記者采訪了熟悉房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、中國房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)個(gè)人委員劉玉錄,請(qǐng)其解析本市房地產(chǎn)市場(chǎng)正常運(yùn)作的項(xiàng)目成本情況,給消費(fèi)者一個(gè)明白賬。

  據(jù)劉玉錄介紹,一般房地產(chǎn)開發(fā)成本包括五大類:土地費(fèi)用、建安費(fèi)用、政府稅費(fèi)、配套費(fèi)用以及其他費(fèi)用成本。為便于理解,劉博士將其簡化成土地費(fèi)用、建安費(fèi)用(包括大配套費(fèi)和其他費(fèi)用)、政府稅費(fèi)三大類,對(duì)全市目前商品住宅開發(fā)平均成本構(gòu)成情況作了分析。

  土地成本:占總成本30%以上

  劉玉錄介紹,地段決定價(jià)值,不同的地段,成本差異較大,售價(jià)差異也較大。即使在同一地段,由于拿地時(shí)間不同,發(fā)展程度不一,配套有區(qū)別,土地成本也不一樣,售價(jià)自然也不盡相同。在開發(fā)商操作的地產(chǎn)項(xiàng)目中,如果早期通過協(xié)議拿地的地塊,土地成本只占10%至20%,也就是每平方米幾百塊錢到1000多元,但是后期土地招拍掛方式的拍賣用地,地價(jià)成本要占30%以上。近兩三年來本市樓面地價(jià)明顯上升,從每平方米2000元飆升至4000多元甚至更高。

  建安成本:多在2000至3000元

  建安費(fèi)是成本中的一部分,是指房屋建造過程中所發(fā)生的土建項(xiàng)目、土方、材料、人工、項(xiàng)目內(nèi)配套設(shè)施等費(fèi)用,包括裝修、園林等項(xiàng)目。劉玉錄介紹,目前本市商品住宅開發(fā)項(xiàng)目,建安成本多在每平方米2000至3000元,這個(gè)費(fèi)用相對(duì)固定可控。

  稅費(fèi)成本:占總銷售收入一成多

  房地產(chǎn)開發(fā)的稅費(fèi)近十項(xiàng),其中營業(yè)稅、企業(yè)所得稅以及土地增值稅占了主要部分。房地產(chǎn)企業(yè)還要交納市政公共設(shè)施費(fèi)用,包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。綜合起來,一般稅費(fèi)要占項(xiàng)目總銷售收入的一成多。

  劉玉錄表示,以上這些成本中,建安成本是地產(chǎn)商基本可控的,同一個(gè)開發(fā)商,在不同城市進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作時(shí),差別不會(huì)太大。但是土地、地方公共配套費(fèi)等成本,開發(fā)商控制的主動(dòng)性不大,不同城市不同區(qū)域的差別會(huì)很大。

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