另類(lèi)住宅試水樓市

　　“頭付3萬(wàn)起，月供780元。”繁華的都市中，這家樓盤(pán)的廣告吸引著過(guò)往行人的眼球。

　　小李看中了這個(gè)樓盤(pán)，盡管他十分清楚該樓盤(pán)只有40年產(chǎn)權(quán)，但終究還是沒(méi)能抵擋住低總價(jià)的誘惑。小李說(shuō)，讓他敢于嘗試的原因是，40年產(chǎn)權(quán)房在武漢市不止該樓盤(pán)一個(gè)，像漢口的美奇青年匯（查看地圖）、E品國(guó)際等也都屬于這類(lèi)性質(zhì)。

　　悄無(wú)聲息間，“商業(yè)住宅”這個(gè)曾經(jīng)的稀罕物，便在武漢樓市中生了根發(fā)了芽。

　　中國(guó)民用建筑設(shè)計(jì)院副院長(zhǎng)鄭國(guó)慶表示，該類(lèi)物業(yè)的出現(xiàn)有其必然的土壤，由于前幾年住宅市場(chǎng)火爆，開(kāi)發(fā)商若是堅(jiān)持純商業(yè)用房開(kāi)發(fā)，很可能與市場(chǎng)脫節(jié)。因此，部分開(kāi)發(fā)商采取了變通方式，在產(chǎn)品規(guī)劃上不完全按照地塊控規(guī)性質(zhì)的限制，在功能上偏向住宅功能，同時(shí)，在設(shè)計(jì)上，針對(duì)投資型或過(guò)渡型置業(yè)者，主推中小戶(hù)型。

　　由于置業(yè)門(mén)檻較低，近年來(lái)，該類(lèi)物業(yè)逐漸成為江城年輕人的新寵。

　　40年產(chǎn)權(quán)房命運(yùn)如何

　　40年產(chǎn)權(quán)究竟有無(wú)大礙？相對(duì)于70年產(chǎn)權(quán)房，他們是否也能得到法律的保障呢？

　　大成律師事務(wù)所武漢分所房地產(chǎn)部主任蔡江林律師認(rèn)為，“40年產(chǎn)權(quán)房”確切地說(shuō)應(yīng)該是“40年土地使用年限房”，年限不是房子的產(chǎn)權(quán)年限，而是土地使用權(quán)的年限。房屋的產(chǎn)權(quán)永遠(yuǎn)是業(yè)主的，而土地是國(guó)家的，業(yè)主只有使用權(quán)。土地出讓是有償?shù)模恋厥褂脵?quán)到期后如需繼續(xù)使用，需提出申請(qǐng)并繳納土地出讓金。

　　那么“商業(yè)住宅”40年過(guò)后的命運(yùn)如何呢？

　　蔡律師表示，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期；但非住宅建設(shè)用地使用權(quán)在40年、50年后如何，目前詳細(xì)的法律規(guī)定還未出臺(tái)，此外，土地出讓金的交納標(biāo)準(zhǔn)也沒(méi)有一個(gè)明確的計(jì)算方法。不過(guò)，在他看來(lái)，如果今后該類(lèi)物業(yè)比較普遍的話(huà)，土地到期后業(yè)主需補(bǔ)交的出讓金應(yīng)該不會(huì)太高。

　　貿(mào)然投資有風(fēng)險(xiǎn)

　　然而，該類(lèi)物業(yè)土地性質(zhì)畢竟屬于商業(yè)兼容住宅或綜合用地，即使日后被開(kāi)發(fā)成了住宅，也肯定與純住宅用地的樓盤(pán)有所區(qū)別。

　　蔡江林律師提醒，商用住宅在生活費(fèi)用、購(gòu)房稅費(fèi)、二次交易費(fèi)、貸款以及付款方式上通常會(huì)有所差別，購(gòu)房者在出手之前務(wù)必打聽(tīng)清楚。

　　一般來(lái)講，這類(lèi)物業(yè)，業(yè)主需支付的水、電等費(fèi)用較之民用標(biāo)準(zhǔn)要高出許多。但目前，開(kāi)發(fā)商大都在前期開(kāi)發(fā)中采取了相應(yīng)的補(bǔ)救措施，與政府協(xié)商，承諾日后能按照民用水電標(biāo)準(zhǔn)收取，但具體怎么交法，業(yè)主們還需等到交了房才能真正知道；而且此類(lèi)物業(yè)一般不能申請(qǐng)公積金貸款，在貸款期限上也會(huì)受到一定的限制。

　　同時(shí)，“商用住宅”還存在辦不到產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，購(gòu)購(gòu)前，購(gòu)房者應(yīng)頭先確定樓盤(pán)的合法性，看它是否具備較基本的《土地證》、《規(guī)劃許可證》、《工程許可證》、《施工許可證》、《銷(xiāo)售許可證》五證。

　　此外，要特別注意的是，如果購(gòu)房合同上約定的是70年土地使用年限，而實(shí)際卻只有40年的樓盤(pán)，問(wèn)題就麻煩了，開(kāi)發(fā)商就有可能涉嫌欺詐。

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