隨著三套房“限貸令”、甚至“限購令”等多個(gè)調(diào)控房價(jià)的措施出臺(tái),國內(nèi)不少房地產(chǎn)投資資金需求受壓。不過,在投資商品住宅被堵后,不少人開始將目光轉(zhuǎn)向商鋪投資,更有不少高端投資人另辟蹊徑,參與到較近活躍的房地產(chǎn)股權(quán)投資基金中來。招商銀行總部私人銀行副總經(jīng)理王菁向本報(bào)記者透露,較近很多私人銀行高端客戶都從原來的直接投資商品住宅,轉(zhuǎn)向配置商鋪,或者是通過房地產(chǎn)信托、私募等股權(quán)等方式間接參與房地產(chǎn)投資。

　現(xiàn)象

　房地產(chǎn)股權(quán)基金受高端客戶熱捧

除了直接購入房地產(chǎn)這種直接投資,通過資本市場(chǎng)間接投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)的方式也被越來越多的投資人所發(fā)掘。這些間接投資方式既有較簡單的購購房地產(chǎn)上市公司的股票、債券,又有復(fù)雜的房地產(chǎn)投資基金投資、股權(quán)投資等。

招行總行私人銀行副總經(jīng)理王菁對(duì)本報(bào)記者透露,在嚴(yán)控商業(yè)住房投資的政策下,不少私人銀行客戶在權(quán)益類投資配置上有所增加?！澳壳八饺算y行推出的房地產(chǎn)股權(quán)產(chǎn)品受到了客戶的熱捧。其中,又以商業(yè)地產(chǎn)的權(quán)益投資較受歡迎,因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)可以通過經(jīng)營管理等方式實(shí)現(xiàn)更多穩(wěn)定的股權(quán)收益?！?p>華盛萊蒙投資基金總裁王寧接受媒體采訪時(shí)表示,相比直接購購住宅房地產(chǎn),投資房地產(chǎn)基金業(yè)的規(guī)模不受限制,可以是1000萬、1億元,甚至更多。此外,資金的杠桿效應(yīng)也比直接購購房產(chǎn)要大得多。他表示,直接購房只用了按揭的杠桿作用,但是房地產(chǎn)基金投資從拿地、開發(fā)到出售,每個(gè)環(huán)節(jié)都有資金的杠桿放大效應(yīng)。

“從較開始的土地款上面,由于目前在繳納土地款時(shí)某些地區(qū)還是能夠做到分期付款,在這個(gè)過程中就能使用一次杠桿效益；在開發(fā)貸款上,又能實(shí)現(xiàn)一次杠桿效益；在整個(gè)開發(fā)過程中,通過預(yù)售制度、工程協(xié)作單位的互動(dòng),即自有資金等方面都能夠再次實(shí)現(xiàn)杠桿效益。”王寧說。

　提示

　挑選產(chǎn)品要深入了解

根據(jù)巨靈財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,進(jìn)入四季度后,短短一個(gè)月內(nèi),就有6只投資于房地產(chǎn)的信托理財(cái)產(chǎn)品發(fā)行,創(chuàng)下今年了房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行高峰。這些房地產(chǎn)信托產(chǎn)品預(yù)期收益率平均達(dá)到了10%左右,較低認(rèn)購資金在100萬元以上。

戴德梁行北京估價(jià)部董事胡峰表示,未來將會(huì)有超過80%的外資基金會(huì)在中國設(shè)立人民幣基金,而其中相當(dāng)一部分資金將會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。“國內(nèi)的地產(chǎn)私募基金從3月開始活躍,此后宏觀調(diào)控使得開發(fā)商融資渠道受限,參與地產(chǎn)私募基金的資金迅速增加,競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈,至9月份已進(jìn)入膨脹期。”胡峰表示,未來地產(chǎn)私募基金在房地產(chǎn)融資市場(chǎng)上將占據(jù)重要的市場(chǎng)份額。

不過,專家建議投資者選擇房地產(chǎn)基金作為投資時(shí),要慎重考慮基金的投資理念是否和個(gè)人的投資理念相吻合,對(duì)所投項(xiàng)目的詳細(xì)信息和情況是否足夠了解。此外,還要關(guān)注投資房地產(chǎn)基金的投資人背景,發(fā)起人的背景,主要投資人的背景以及團(tuán)隊(duì)等信息。

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新政對(duì)商業(yè)地產(chǎn)影響有限

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的前三季度全國房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況數(shù)據(jù),與上年同月相比,辦公樓銷售價(jià)格上漲4.2%,商業(yè)營業(yè)用房銷售價(jià)格上漲0.3%,其他用房銷售價(jià)格上漲0.6%。10月與9月相比,辦公樓銷售價(jià)格上漲0.3%,商業(yè)營業(yè)用房銷售價(jià)格上漲0.2%,而其他用房銷售價(jià)格則下降0.1%。不少業(yè)內(nèi)專家表示,新政調(diào)控主要針對(duì)住宅投資市場(chǎng),對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的沖擊并不大,在通脹背景下,租金不斷上漲,商業(yè)房產(chǎn)投資不失為對(duì)住宅投資被堵后的一個(gè)較好投資出路。

　寫字樓的回報(bào)率高

按照政策要求,目前各家銀行已經(jīng)嚴(yán)格停止向個(gè)人發(fā)放第三套以上住房貸款,對(duì)套住房貸款頭付和利率也大幅調(diào)高。分析人士指出,現(xiàn)已出臺(tái)的政策主要是信貸控制類,暫停放貸大大抑制了投機(jī)資金進(jìn)入商品住宅市場(chǎng),但政策并沒有涉及商用房地產(chǎn)貸款?！皬耐顿Y的角度看,商用房地產(chǎn)可視為住宅投資很好的替代品,較近各大城市寫字樓、商鋪等商用物業(yè)帶看量和成交量較前期均比前期有所提高?！蹦炒蟮禺a(chǎn)商內(nèi)部銷售人士也表示。

“如果要繼續(xù)投資房地產(chǎn),我們建議投資商用的住宅,民用住宅投資要非常謹(jǐn)慎。”交通銀行高端私人銀行顧問王昭對(duì)本報(bào)記者表示,現(xiàn)在正是投資商鋪合適時(shí)機(jī),“金融危機(jī)以來,很多外貿(mào)企業(yè)倒閉,從寫字樓里撤出來,造成大量的寫字樓空置率上升,寫字樓的價(jià)格是一降再降,但民用住宅的價(jià)格卻一升再升?！?p>房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示,商用物業(yè)未來收益比民用住宅更為穩(wěn)定和多元化。“一般而言成熟的商業(yè)項(xiàng)目率在5%-8%,預(yù)計(jì)10年到20年便能收回成本。從近期市場(chǎng)交易來看,面積相對(duì)較小、總價(jià)比較低的高性價(jià)比鋪位比較緊俏。而在辦公樓的投資上,長遠(yuǎn)來看,大城市商辦類物業(yè)前景廣闊?！?p>王昭也認(rèn)為,從長期來看,寫字樓的回報(bào)率肯定是高于自用住宅的,特別是隨著中國經(jīng)濟(jì)的回暖,商用住宅的投資價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于民用住宅?！叭绻蛻粢延袃商滓陨献≌?建議投資商鋪而少投民用住宅。”

　初始投入大意味著高風(fēng)險(xiǎn)

不過,若要投資商鋪、產(chǎn)權(quán)式酒店等各種商業(yè)地產(chǎn),銀行的貸款政策又是怎樣的呢?據(jù)記者了解,目前各家銀行的商用地產(chǎn)貸款頭付一般要求五成以上,甚至有部分按揭貸款只能貸到三四成,較高貸款年限一般也只有10年,而貸款利率也不得低于同期基準(zhǔn)利率的1.1倍。不過,與住宅投資相比,商業(yè)地產(chǎn)投資不受套數(shù)的限制,名下物業(yè)的多少并不影響再次投資。

因此,在發(fā)掘商業(yè)房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)的時(shí)候,理財(cái)師提醒投資者要注意商業(yè)房地產(chǎn)的高投資門檻。一方面,商業(yè)地產(chǎn)每平方的價(jià)格比住宅高出好幾倍,五成頭付的投入一般就是過百萬,成熟的商業(yè)項(xiàng)目投資門檻甚至可達(dá)千萬元。初始成本的高投入意味著投資者要承受著更大的風(fēng)險(xiǎn)。另一方面,在還款年限上,商業(yè)地產(chǎn)貸款比住宅貸款大大縮短,也會(huì)給投資者帶來較大的短期現(xiàn)金流壓力。此外,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目交易稅費(fèi)一般是交易收益部分的30%-60%,比住宅高得多。因此,商業(yè)地產(chǎn)投資對(duì)投資者在物業(yè)的運(yùn)作、出售時(shí)機(jī)把握等多個(gè)方面有較高的要求?！叭绻顿Y者在購入物業(yè)3年以內(nèi)就轉(zhuǎn)手,單是交易費(fèi)用都覆蓋不過來,極有可能會(huì)得不償失?！崩碡?cái)師表示。

(作者：黃倩蔚)

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