廣告陷阱：夸大其辭，瞞天過海

　　為了迅速將房子變現(xiàn)，房產(chǎn)商往往會在售樓廣告中對綠化、學(xué)校、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、樓房間距等配套設(shè)施做種種美好的描述，給消費者一個美麗的假相，但對于這種承諾，他們卻不寫在合同里。消費者進駐小區(qū)后，出現(xiàn)了綠地變停車場、根本不可能修建學(xué)校等情況，消費者討一個說法時，房產(chǎn)商卻以規(guī)劃變更，并已經(jīng)通過規(guī)劃部門批準(zhǔn)為由，推卸責(zé)任，或以合同約定不清搪塞，消費者一般很難得到補償。

　　其實，這是房產(chǎn)商玩了一個把戲：利用消費者想當(dāng)然地以為廣告內(nèi)容都會寫入合同的心理，瞞天過海。結(jié)果，發(fā)生爭議、對簿公堂時，法官一般會以合同條款作為依據(jù)判斷是非曲直，而依據(jù)的并不是當(dāng)初“美麗”的廣告。

　　專家支招：看廣告時，多問房產(chǎn)商，是否會逐一兌現(xiàn)；簽合同時，看條款是否與廣告一致。

　　銷售陷阱：弄虛作假，坑害客戶

　　一、未拿預(yù)售證就開始內(nèi)部認(rèn)購。由于內(nèi)部認(rèn)購的商品房價格相對較低，對消費者自然有吸引力。在此過程中，消費者認(rèn)為自己得到了便宜，房產(chǎn)商也借此機會籌到了資金。然而，內(nèi)部認(rèn)購的商品房是在房產(chǎn)商未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下銷售的，其銷售行為是不合法的，因此，一旦出了問題，消費者的合法權(quán)益往往無法得到法律的充分保障。

　　二、制造假象，在房子數(shù)量、戶型、朝向和價格上做文章。前者關(guān)系到售樓進程的快慢，后者決定了售樓利潤的厚薄。房產(chǎn)商的做法是推出少量預(yù)售房屋，并通常是選較差的戶型和樓層先出手，這樣一方面可聲稱那些好的單元已經(jīng)“名花有主”，另一方面還可以避免這些“丑女”“嫁”不出去。

　　在價格的制定上，房產(chǎn)商則會根據(jù)前期的銷售情況，對余下房子的定價進行調(diào)整。一般而言，剛開始銷售時，房產(chǎn)商往往一般總會把價格定得低一些，以所謂的“較低價”（通常是該樓盤樓層、朝向較差的一間）來吸引客戶，而一旦有客戶來購房，那個“較低價”也就不存在了。

　　三、“托兒”營造俏銷氣氛。為了制造一種銷售興旺的假象，房產(chǎn)商往往會找來一些親戚、朋友到銷售現(xiàn)場做“托兒”，排好長隊選購房子，讓人覺得樓盤好賣、銷售興旺，從而引發(fā)客戶的購購欲望。剛爆出的北京一個開發(fā)商就采取這種手段，用50元的價格，租用托兒購房，以此來欺騙廣大消費者上當(dāng)。

　　四、用訂金套住消費者。消費者一旦看中某種戶型、表現(xiàn)出一點點購房的意向，售樓人員就會告訴消費者，說這個戶型就只有一套了，如果不交付訂金別人就會購走，要求消費者馬上交付訂金。如果消費者說沒有帶夠訂金，售樓人員就會要求消費者有多少交多少，以后再補。而一旦消費者把訂金交了，售樓人員也就完成了把消費者套住的任務(wù)。因為，房產(chǎn)商的認(rèn)購協(xié)議書經(jīng)常會有這樣的條款：“如果在約定的時間內(nèi)未能簽約，所付訂金不予退還”。有許多消費者在簽署認(rèn)購協(xié)議書后，經(jīng)過再三考慮不想購購已經(jīng)認(rèn)購的房子時，考慮到認(rèn)購協(xié)議書約定不簽約就不退還訂金，為了避免訂金的損失，就會簽署自己并不愿意簽的合同，從而給自己帶來更大的損失。

　　專家支招：購房不能操之過急，在自己不通曉相關(guān)法律的情況下，較好請專業(yè)人士或法律人士作參考。

　　“五證”陷阱：東扯西拉，刻意隱瞞

　　一個合法正規(guī)的房產(chǎn)商，必須具備齊全的“五證”、“二書”。所謂“五證”，是指《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售、預(yù)售許可證》；“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。這也是法律對銷售方的基本要求。

　　可在實踐中，有些房產(chǎn)商為了掩蓋虛假情況，經(jīng)常找借口不出示“五證”、“二書”的原件，要么說正拿著相關(guān)文件在報批某項手續(xù)，要么就說文本放在離售樓處很遠(yuǎn)的公司本部。售樓人員往往會先要求客戶簽訂認(rèn)購書或合同，而客戶一旦交完訂金或購房款，再有什么問題，房產(chǎn)商便會即刻變臉，客戶再也見不到售樓人員在售樓時那充滿春意的笑臉。

　　專家支招：在“五證”、“二書”上，消費者絕不能含糊，見不到這些法律意義上的東西，絕不能交錢簽訂合同。

　　合同陷阱：巧妙作弊，防不勝防

　　經(jīng)過一番斟酌，消費者決定購房了，消費者頭先得與房產(chǎn)商簽訂《商品房購賣合同》。一般情況下，房產(chǎn)商會拿出一份擬好的合同。合同上，會有許多空白的地方，有些地方是有待雙方確定后填入相關(guān)內(nèi)容的，而有些選擇性填寫處可能還空著。

　　消費者須知曉的是，這些空白處為房產(chǎn)商日后作弊提供了條件。比如，標(biāo)準(zhǔn)合同第十五條規(guī)定，延遲辦理產(chǎn)權(quán)證的，違約金每日按已付房款的萬分之三計算，但消費者一不留神，房產(chǎn)商便將此條款設(shè)計成按購房全款的萬分之三承擔(dān)違約責(zé)任。還有的房產(chǎn)商合同中寫明的違約條款表面上似乎很公平，實際不公平。

　　專家支招：填寫合同時，為了避免掉入房產(chǎn)商設(shè)置好的陷阱，較好請有經(jīng)驗人士或?qū)I(yè)人士做參謀。

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