5月26日，中國農(nóng)業(yè)銀行官方網(wǎng)站上公布了該行較新房貸細(xì)則，成為新政后頭個(gè)正式公布房貸細(xì)則的銀行。

　　農(nóng)行明確提出對(duì)居民頭次購購普通自住房和改善型普通自住房貸款需求，在貸款利率和頭付款比例上按優(yōu)惠條件給予積極支持，較低頭付款比例為20％；貸款較低執(zhí)行利率調(diào)整為同期同檔次基準(zhǔn)利率的0.7倍。

　　記者昨日從農(nóng)行福建省分行了解到，該細(xì)則的具體落實(shí)還需要一段時(shí)間。同時(shí)業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，農(nóng)行的房貸細(xì)則很可能成為其他各商業(yè)銀行參考的“范本”，各行細(xì)則將很快陸續(xù)出臺(tái)。

　　另據(jù)媒體報(bào)道，昨天在四川、青島等地，建設(shè)銀行、光大銀行已經(jīng)明確了新政后的房貸細(xì)則。

　　“二套房”頭付比例有望下降

　　細(xì)則指出，一是對(duì)自住購房能否適用較優(yōu)惠利率將綜合購房類別、借款人信用記錄和還款能力等風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行考慮。二是規(guī)定借款人購購非普通住房的，即使是頭次購房，頭付款比例原則上不低于25％。三是規(guī)定借款人購購非自住房的，頭付款比例一律不得低于30％，購購非普通住房的，貸款利率原則上不下浮。四是嚴(yán)格控制對(duì)借款人一次性申請(qǐng)多筆個(gè)人住房貸款發(fā)放貸款。

　　上述內(nèi)容相對(duì)“9·27”二套房政策有明顯松動(dòng)。“9·27”政策對(duì)90平方米以上頭套房均統(tǒng)一執(zhí)行30％的頭付比例，而目前較低可至25％。而“二套房”的頭付比例也有望從原先統(tǒng)一的40％酌情降至30％。

　　老貸款超30萬元利率自動(dòng)下調(diào)

　　在新增貸款優(yōu)惠政策之外，農(nóng)業(yè)銀行對(duì)存量個(gè)人住房貸款（已發(fā)放并還在還款期內(nèi)的房貸)的利率調(diào)整采取了兩種方式。

　　一種方式是自動(dòng)調(diào)整，即對(duì)初始貸款發(fā)放金額在30萬元(含)以上、原執(zhí)行利率為同期同檔次基準(zhǔn)利率0.85倍的貸款，原則上通過銀行內(nèi)部的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)自動(dòng)調(diào)整利率，無需借款人申請(qǐng)，貸款執(zhí)行利率自2009年1月1日起即統(tǒng)一下調(diào)為同期同檔次基準(zhǔn)利率的0.7倍。

　　另一種方式是手工調(diào)整，即對(duì)不符合自動(dòng)調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)或由于其他方面的原因無法進(jìn)行自動(dòng)調(diào)整的貸款，須先由借款人主動(dòng)提出書面申請(qǐng)，銀行在審批過程中要基于原合同約定，綜合考慮原適用利率、客戶貢獻(xiàn)度、客戶資信及監(jiān)管要求等要素提出較終審批意見，經(jīng)借貸雙方協(xié)商一致，于2009年1月1日(含)之后進(jìn)行調(diào)整。對(duì)借款人有連續(xù)90天(含)以上逾期記錄的，農(nóng)業(yè)銀行將不受理其利率調(diào)整申請(qǐng)。

　　細(xì)則仍有模糊地帶

　　預(yù)計(jì)下個(gè)月才能完全落實(shí)

　　昨日，農(nóng)行福建省分行人士表示目前已接到總行細(xì)則通知，正在轉(zhuǎn)發(fā)中。該行在福州的某工作人員表示，目前已公布的細(xì)則中還是存在一些模糊地帶，省內(nèi)各支行的具體落實(shí)還需要時(shí)間，預(yù)計(jì)下個(gè)月才能完全落實(shí)。

　　銀行人士指出，此前倍受關(guān)注的“改善型普通自住房”概念在農(nóng)行細(xì)則中并未得到明確。在自住購房能否適用較優(yōu)惠利率方面，該細(xì)則只是強(qiáng)調(diào)“將綜合購房類別、借款人信用記錄和還款能力等風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行考慮”，并未做出進(jìn)一步說明。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)的解讀是：“這可能是農(nóng)行考慮到同業(yè)競爭因素，并不愿意在公開的細(xì)則中明確?！弊蛉?，某行福州分行個(gè)貸部門人士表示，上述農(nóng)行細(xì)則中強(qiáng)調(diào)的“綜合考慮”和手工調(diào)整利率的相關(guān)規(guī)定實(shí)際上體現(xiàn)了銀行在個(gè)人房貸方面有史以來的自主定價(jià)權(quán)，各行均會(huì)根據(jù)自己的市場(chǎng)占有率、風(fēng)險(xiǎn)控制能力等因素來做決定。而各行的較終決定必將經(jīng)受市場(chǎng)檢驗(yàn)，過早暴露這一底線將有利于同業(yè)競爭對(duì)手。

　　算賬

　　每月可以少還246元

　　明年元旦起 30萬元20年期

　　每月可以少還246元

　　據(jù)農(nóng)行福建省分行理財(cái)專家估算，如果以今年9月16日降息之前在該行辦理的普通自住頭套房住房貸款30萬元，20年期等額本息還款方式為例，在明年元旦前客戶的房貸基準(zhǔn)利率為7.83％，執(zhí)行下調(diào)15％的優(yōu)惠利率（6.655％）后每月還款2264.18元；2009年1月1日元旦后就可以執(zhí)行較新基準(zhǔn)利率（7.47％）0.7倍的新貸款利率，為5.229％，每月還款2018.01元，每個(gè)月可以少還246.17元。

　　市場(chǎng)二手房購賣方心態(tài)變化

　　據(jù)朝陽房產(chǎn)銷售總監(jiān)周良介紹，近日來隨著政府的房產(chǎn)救市政策陸續(xù)出臺(tái)，購賣雙方心態(tài)也出現(xiàn)了一些轉(zhuǎn)換。

　　昨天就有一個(gè)賣方打電話到公司，要求將總價(jià)調(diào)高1-2萬元。而在之前，賣方只要看到房子幾天無人問津，就會(huì)主動(dòng)打電話找經(jīng)紀(jì)人，要求向下調(diào)價(jià)。

　　此外，現(xiàn)在不少購方也開始出手了。原先由于觀望氣氛濃厚，想要說服購方購房，說破嘴皮也很難成交?？涩F(xiàn)在國家的救市政策，讓購方有了信心，他們更愿意在這個(gè)時(shí)候購房。

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