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法官解析:城里人購小產(chǎn)權(quán)房在一定條件下有效

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 590 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  房價一上漲,小產(chǎn)權(quán)房往往就會受到熱捧。目前不少地方的樓市有了回暖的跡象,小產(chǎn)權(quán)房也隨之又開始受人青睞起來。

  6月2日,深圳市公布了《深圳市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于農(nóng)村城市化歷史違法建筑的處理決定》,被不少人解讀為將對小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”。一石激起千層浪,《決定》的出臺,立刻助推了小產(chǎn)權(quán)房話題的熱度。雖然深圳市人大有關(guān)負(fù)責(zé)人迅速出來澄清:“轉(zhuǎn)正”一說屬于誤讀,但小產(chǎn)權(quán)房的問題卻在百姓的生活中繼續(xù)存在。

  事實上,在我國現(xiàn)有的法律中,“小產(chǎn)權(quán)房”只是一個民間的說法,而非一個真正的法律概念。目前,我國法律尚沒有對小產(chǎn)權(quán)房的統(tǒng)一規(guī)定,經(jīng)常被大家作為依據(jù)援引的,往往都是相關(guān)部門的一些政策。

  然而,盡管如此,與小產(chǎn)權(quán)房有關(guān)的糾紛卻頻頻出現(xiàn)在訴訟領(lǐng)域。通過法院裁判的三個案例,我們可以看出,在目前沒有法律統(tǒng)一規(guī)定的情況下,對于小產(chǎn)權(quán)房的問題,司法實踐中是區(qū)別對待的,一律說購小產(chǎn)權(quán)房有效或無效似乎都有失偏頗;而在能否成為小產(chǎn)權(quán)房主的過程中,是否具有小產(chǎn)權(quán)房所在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份是個至關(guān)重要的問題。

  希望我們約請法官精心采寫的以下案例,能夠為大家提供一些關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的法律知識。

  ——編者

  賣小產(chǎn)權(quán)房給城里人 房價上漲想毀約被駁回

  舊村改造得房兩套 賣房后悔主張合同無效

  2009年4月3日,一紙終審判決讓王強(qiáng)(化名)想收回房子再賺錢的“好夢”碎了。

  事情還要從2005年說起。這年12月,王強(qiáng)所在的村進(jìn)行舊村改造,村委會跟王強(qiáng)簽了房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議和房屋拆遷安置合同。隨后,王強(qiáng)得到兩套二居室樓房。

  王強(qiáng)妻子曾經(jīng)的同事孫林(化名),聽說王強(qiáng)拆遷得了兩套房子,就與王強(qiáng)協(xié)商購購其中的一套。王強(qiáng)一想,反正也住不了這么多房子,賣了還能賺點錢。

  雖然王強(qiáng)是農(nóng)村戶口,孫林是城鎮(zhèn)戶口,但王強(qiáng)所在的村村委會、黨支部兩委班子對于村民出售拆遷所得的小產(chǎn)權(quán)樓房并沒有做出禁止性規(guī)定,對王強(qiáng)賣房的事情也表示不予干涉。

  2006年1月,王強(qiáng)與孫林簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓合同》,約定:王強(qiáng)為原房屋產(chǎn)權(quán)人(小產(chǎn)權(quán))。經(jīng)雙方協(xié)商,產(chǎn)權(quán)人王強(qiáng)愿將本套房屋的所有權(quán)賣給孫林。本房屋的出售價格為135000元。本房屋屬于小產(chǎn)權(quán)房屋,購受人應(yīng)遵守當(dāng)?shù)卮逦瘯挠嘘P(guān)制度和規(guī)定。隨后,王強(qiáng)與孫林履行了該合同,房款兩清。

  哪知天有不測風(fēng)云。房子賣了以后,當(dāng)?shù)氐姆績r卻一路飆升。

  2008年4月,王強(qiáng)以國家禁止城市居民購購農(nóng)民房屋,且孫林是城市居民,故房屋轉(zhuǎn)讓合同屬于無效合同為由,起訴要求法院確認(rèn)雙方簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同無效,讓孫林騰房。

  孫林對于被訴一事認(rèn)為,簽訂合同時,雙方明知該樓房是小產(chǎn)權(quán)房。而且,雙方簽訂合同時是完全自愿的,房屋已經(jīng)交付完畢;經(jīng)過兩年的時間,該房子已經(jīng)有很大的升值。孫林辯稱:“王強(qiáng)是受利益驅(qū)動才起訴我。法律不應(yīng)支持這種見利忘義、背信毀約的行為。我保留進(jìn)一步追究王強(qiáng)的濫用訴權(quán)的行為給我造成的經(jīng)濟(jì)損失的權(quán)利?!?/P>

  庭審中,法官問孫林房屋的現(xiàn)狀如何,孫林氣憤地說:“我購房后進(jìn)行了簡單裝修就把房子出租了。王強(qiáng)想把房子要回去,我不同意,他就騷擾租房的人,說他才是真正的房東,要把租我房的人趕走。現(xiàn)在,租房的人都不交房租了?!?/P>

  自愿購賣小產(chǎn)權(quán)房被法院認(rèn)可

  法院經(jīng)審理后認(rèn)為,公民合法的民事權(quán)益受法律保護(hù),王強(qiáng)與孫林在簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓合同》時,已經(jīng)明知該房屋為小產(chǎn)權(quán)樓房;對小產(chǎn)權(quán)樓房是否可以轉(zhuǎn)讓,當(dāng)?shù)卮迕裎瘑T會并沒有具體的限制性規(guī)定。王強(qiáng)與孫林在雙方自愿基礎(chǔ)上簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》,內(nèi)容并未損害國家、集體及第三方的合法權(quán)益,且雙方在合同簽訂后,已各自履行了支付房屋價款和交付房屋的義務(wù),該合同所約定的內(nèi)容已實際履行完畢。在此情況下,王強(qiáng)要求確認(rèn)其與孫林簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》無效、孫林退房的請求,理由不充分,對其訴訟請求,法院不予支持。法院依據(jù)《民法通則》第五條之規(guī)定,判決駁回原告王強(qiáng)的訴訟請求。

  一審宣判后,王強(qiáng)不服判決,提出上訴。二審法院經(jīng)審理后,判決駁回上訴,維持原判。

  法官釋法——

  城里人購農(nóng)民的小產(chǎn)權(quán)房在一定條件下有效

  近幾年來,隨著舊村改造、小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐的加快,以及國家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地的需求猛增,征房占地現(xiàn)象較為普遍,由此導(dǎo)致的城市郊區(qū)小產(chǎn)權(quán)樓房層出不窮。其中很大一部分是農(nóng)村村民拆遷后以優(yōu)惠價款購購的自住樓。這些小產(chǎn)權(quán)樓房中的一部分通過購賣等方式被城鎮(zhèn)居民購購。隨著小產(chǎn)權(quán)樓房的升值,部分賣房人在利益的驅(qū)使下,起訴要求確認(rèn)雙方的購賣合同無效,讓購房人退房。

  對于城鎮(zhèn)居民購購農(nóng)民小產(chǎn)權(quán)樓房的效力問題,目前尚沒有任何一部法律對此作出明確的規(guī)定。鑒于法官不得拒絕裁判的法理精神,法院在沒有明文規(guī)定的情況下,仍然必須作出裁判。一般而言,法官在裁判此類案件時需要綜合考慮以下幾個因素:一、當(dāng)事人之間的行為是否符合民法的基本原則:平等原則、自愿原則、公平原則、誠實信用原則、公序良俗原則;二、是否存在導(dǎo)致合同無效或者可撤銷的法定情形,即能否適用合同法第52條至第54條的內(nèi)容;三、基層組織比如村委會、黨支部的意見。由于我國實行村民自治,因此,村民委員會的意見至關(guān)重要。

  在本案中,王強(qiáng)與孫林在簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》中明確寫明“本房屋屬于小產(chǎn)權(quán)房屋”,因此,對于這一事實,雙方均明知,不存在欺詐或者重大誤解的情形。另外,雙方對于購賣房屋一事,也是自愿進(jìn)行的,沒有任何脅迫或者乘人之危的情形。而且,王強(qiáng)從村委會購房時花費11.6萬元,而幾天后王強(qiáng)就以13.5萬元價格將房屋轉(zhuǎn)賣給孫林,王強(qiáng)獲利近2萬元。因此,雙方之間的交易也是公平的。較后,該村村委會、黨支部兩委班子對于村民出售拆遷所得的小產(chǎn)權(quán)樓房并沒有作出禁止性規(guī)定,表示不予干涉。也就是說,雙方購賣房屋的行為沒有損害國家、集體或者第三人的利益。

  值得一提的是,農(nóng)民在其宅基地上建設(shè)的房屋與農(nóng)民通過舊村改造、拆遷安置而得到的小產(chǎn)權(quán)樓房不可同日而語,二者之間存在比較明顯的差別。農(nóng)民在其宅基地上建設(shè)的房屋與宅基地使用權(quán)緊密聯(lián)系,宅基地使用權(quán)是土地管理法、物權(quán)法明確規(guī)定的由農(nóng)村村民專享的一項用益物權(quán)。而農(nóng)民通過舊村改造、拆遷安置而得到的小產(chǎn)權(quán)樓房并不是建設(shè)在自己家宅基地上的,因為舊村改造后宅基地使用權(quán)消滅,小產(chǎn)權(quán)樓房是建設(shè)在該村集體土地上的。

  父母將小產(chǎn)權(quán)房兒子被確認(rèn)有效

  老兩口拆遷得房兩套 悄悄一套給兒子

  老賈夫婦早年生育一兒一女,2002年秋天,老賈因冠心病住院做了手術(shù)。此時,老賈所在的村莊正在拆遷。

  老賈用拆遷款購購了兩套兩居室村民自住樓房。村委會給老賈頒發(fā)了兩本《房屋所有權(quán)證》。該《房屋所有權(quán)證》的注意事項第三條規(guī)定:“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓變更(如購賣、轉(zhuǎn)讓、繼承等),房屋狀況變動應(yīng)及時向發(fā)證單位申請登記,經(jīng)批準(zhǔn)后方可有效。

  2003年秋天,老賈的兒子小賈結(jié)婚,老賈就讓小賈夫婦住進(jìn)了自己購購的一套房子里。后來,老賈夫婦商量后決定將房本的名字變更為小賈。事后小賈也沒提反對意見。

  由于老賈住院時醫(yī)療費多是借來的,老賈長期不還,債主們就找上門來了。老賈夫婦商量后,決定將他們自己居住的那套樓房賣掉,以解燃眉之急。賣房后的老賈夫婦只好租房居住。

  由于小賈堅決反對賣房還債,他與其父母之間產(chǎn)生了矛盾。2007年,老賈夫婦以小賈得到與房產(chǎn)后將二老趕出家門、不履行贍養(yǎng)義務(wù)為由要求法院撤銷房屋與合同。

  庭審中,法官問老賈夫婦為什么要把房本的名字變更為小賈,老賈說:“當(dāng)時,我的外債不少,怕債主們把我告上法院,法院再把我的房子給拍賣了,所以就決定把房本的名字改成兒子的名字。改名時,他不知情。后來,他知道這件事就把房本要走了?!?/P>

  小賈則說:“賣房前,我已經(jīng)東拼西湊了七八萬元,想替他們還債。我反對賣房,可他們不聽,非要賣。雙方為此大吵一架。現(xiàn)在沒房了,又來找我要,我當(dāng)然不同意?!?/P>

  關(guān)于贍養(yǎng)問題,小賈說:“我每月的工資只有1000元,妻子沒有固定職業(yè),還要照顧小孩,因此,我的收入除了養(yǎng)家糊口外所剩無幾。而且,2004年至2006年,村委會發(fā)給我個人的每月200元生活費已經(jīng)由我父母領(lǐng)取。這就可以視為我履行了贍養(yǎng)義務(wù)?!?對于小賈的辯解意見,法庭查明確實屬實。

  不符合法定條件 撤銷與被駁回

  法院經(jīng)審理后認(rèn)為,依法成立的合同,具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù),不得擅自變更或者解除合同。老賈夫婦將拆遷所得的兩套樓房中的一套所有權(quán)人變更為小賈,應(yīng)視為老賈夫婦對小賈的與行為。該行為并不違反相關(guān)法律法規(guī),且小賈表示接受,故與合同成立并生效。村委會發(fā)給小賈的每月200元生活費已經(jīng)由老賈夫婦連續(xù)領(lǐng)取2年,故老賈夫婦所述小賈不履行贍養(yǎng)義務(wù),沒有事實根據(jù)。老賈夫婦在與房屋時也沒有與小賈另行約定其他附帶義務(wù),故對二原告要求撤銷房屋與合同的訴訟請求,法院不予支持。法院一審判決駁回原告老賈夫婦的訴訟請求。老賈夫婦不服判決,提出上訴。二審法院經(jīng)審理判決駁回上訴,維持原判。

  法官釋法——

  悄悄與小產(chǎn)權(quán)房 想撤銷須符合法定情形

  我國合同法規(guī)定了與人的任意撤銷權(quán)和法定撤銷權(quán)兩種手段以保障與人的合法權(quán)益。與人的任意撤銷權(quán),是指與合同成立后,與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前,與人可以根據(jù)自己的意思不再為與行為。這是與合同與其他有償合同的顯著區(qū)別。但是,本案中的老賈夫婦作為原房屋所有權(quán)人不僅已經(jīng)將訴爭樓房所有權(quán)人的姓名變更為小賈,而且,小賈也早已實際占有、使用該樓房,因此,在該樓房的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移的情況下,老賈夫婦欲行使與人的任意撤銷權(quán),已經(jīng)于法無據(jù)。

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