隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化步伐的加快，大量農(nóng)民涌向城市，由于各種原因，他們選擇在城市長期居住而打算賣掉農(nóng)村的房屋；而部分城鎮(zhèn)居民則由于向往農(nóng)村田園式的生活或其他原因而打算在農(nóng)村購房。在這種供需的雙重刺激下，農(nóng)村房屋在農(nóng)村居民和城鎮(zhèn)居民之間的交易日益增多。

　　實踐中，相當(dāng)一部分群眾的法律意識不強，合同簽訂后沒有及時辦理過戶手續(xù)。

　　以浙江省溫州市為例，近年來，溫州的房地產(chǎn)市場火暴，房價一路攀升，從合同簽訂到購受人要求出賣人協(xié)助辦理過戶手續(xù)，房價可能已經(jīng)上漲了許多。一些出賣方為了獲取更大的經(jīng)濟(jì)利益，拒絕協(xié)助購受方辦理過戶手續(xù)，導(dǎo)致此類糾紛不斷增多。而此類糾紛的徹底解決既涉及農(nóng)村房屋購賣的效力問題，又事關(guān)房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的過戶手續(xù)問題，也在立法、司法和行政方面存在著如何協(xié)調(diào)和互動的關(guān)系問題。

　　為了解情況，筆者所在的溫州市中級人民法院以此為課題組成調(diào)查組，選擇甌海、瑞安和蒼南三個法院進(jìn)行了實地調(diào)查。

　　部分農(nóng)村的房屋購賣糾紛近年來呈明顯上升趨勢

　　關(guān)于農(nóng)村房屋購賣糾紛案件，較高人民法院沒有明確規(guī)定一個特定的案由，因原告的訴訟請求不同，各地法院在立案時確立的案由也不盡一致。審判實踐中，一般將其歸類為購賣合同，至于是一般購賣合同還是特殊購賣合同，尚無定論，導(dǎo)致在調(diào)查中難以獲得法院實際受理這類案件的準(zhǔn)確數(shù)字。這類案件大部分的訴訟請求是要求法院確認(rèn)購賣合同有效和責(zé)令被告協(xié)助辦理過戶手續(xù)。

　　調(diào)查結(jié)果顯示，甌海和瑞安法院受理這類案件的數(shù)量多并呈逐年快速上升趨勢。具體情況為，瑞安法院2002年受理13件，2003年受理29件，2004年受理97件，2005年1至4月受理35件，共計174件。甌海法院從2003年1月至2005年4月，共受理119件，特別是從2005年開始，這類案件快速增長態(tài)勢明顯，到當(dāng)年5月中旬，已受理50多件。從兩地的特點看，甌海區(qū)處于城鄉(xiāng)結(jié)合部，瑞安市的經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)，近幾年的房價上升較快；從購賣主體方面看，四五年前農(nóng)村房屋購賣一般只在本村村民之間進(jìn)行，近兩年，購賣主體擴(kuò)大，購方由本村村民擴(kuò)大到外村村民以及城鎮(zhèn)居民。

　　蒼南縣的經(jīng)濟(jì)相對于甌海區(qū)和瑞安市落后些，房價上漲的幅度不大，房屋在農(nóng)村居民與城鎮(zhèn)居民之間交易較少，交易雙方通常為同村人，合同基本上得到履行，故提起訴訟的不多，從2002年至2005年4月，法院共受理7件。

　　多數(shù)法官認(rèn)為，應(yīng)適用合同法，認(rèn)定農(nóng)村房屋購賣有效；少數(shù)法官認(rèn)為，作為宅基地的集體土地的轉(zhuǎn)讓不符合土地管理法規(guī)定

　　在司法實踐中，相當(dāng)一部分人長期以來認(rèn)為農(nóng)村房屋購賣是受限制的，這樣的案例很多，如2003年2月20日《人民法院報》以《城里人鄉(xiāng)下購房不合法被判無效》為題，報道了江蘇省海安縣法院審結(jié)的一起農(nóng)村房屋購賣合同糾紛；又如2005年7月13日《人民日報》以《聚焦宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：在農(nóng)村購房，慎之！》為題，報道湖南省瀏陽市一位市民購購農(nóng)村房屋幾年后被告知是違法等。

　　關(guān)于農(nóng)村房屋購賣合同的效力，溫州市法院系統(tǒng)絕大多數(shù)法官的觀點是農(nóng)村房屋購賣有效。他們認(rèn)為，對合同的效力認(rèn)定應(yīng)適用合同法的規(guī)定，只要該類合同是雙方真實意思的表示，不違反法律和行政法規(guī)，不存在合同法第四十四條、第五十二條規(guī)定的無效情形，就對雙方當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更和解除合同。法院就應(yīng)認(rèn)定合同有效，以維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定和安全。

　　國務(wù)院辦公廳在1999年頒布的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》條規(guī)定農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，有關(guān)部門不得為購購的住宅發(fā)放土地使用證和產(chǎn)權(quán)證。但大多數(shù)法官認(rèn)為，《通知》不具有行政法規(guī)的效力，不宜作為認(rèn)定合同無效的依據(jù)。

　　審判實踐中的具體情況為：對經(jīng)村委會同意，出賣人有產(chǎn)權(quán)證的，或雖由于年代久遠(yuǎn)或正在辦證而沒有產(chǎn)權(quán)證的，購受人應(yīng)向法院提供該無證房屋可以辦理權(quán)屬初始登記和轉(zhuǎn)移登記的證據(jù)，如訴爭房屋的建設(shè)許可證等相關(guān)證件，未提供的，法官應(yīng)予以釋明，并可以按原告的申請向房管部門出具查詢函，只要房管部門認(rèn)為可以辦理產(chǎn)權(quán)證初始登記的，一般都認(rèn)定房屋購賣有效（除非訟爭房屋權(quán)屬不清或系違章建筑等本身存在問題），并要求出賣方協(xié)助辦理過戶手續(xù)，在執(zhí)行時則向有關(guān)部門發(fā)協(xié)助執(zhí)行通知書。

　　調(diào)查中，也有少數(shù)法官認(rèn)為，應(yīng)該認(rèn)定農(nóng)村房屋購賣合同無效。其理由是，我國憲法第十條第四款規(guī)定任何組織或者個人不得侵占、購賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。土地管理法第六十三條規(guī)定農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。可見，作為宅基地的集體土地的轉(zhuǎn)讓不符合上述法律規(guī)定。國務(wù)院辦公廳1999年頒布的《通知》雖不是認(rèn)定合同無效的依據(jù)，但它是對上述條文內(nèi)容的具體化和明確化，有參照價值。據(jù)此，法院應(yīng)認(rèn)定合同無效，根據(jù)過錯責(zé)任原則，出賣方因出賣法律禁止出賣的房屋而導(dǎo)致合同無效，可認(rèn)定其單方違約，由其賠償因此給購受人造成的損失。

　　政策調(diào)整導(dǎo)致判決無法履行，法院不得不采取變通做法

　　自2004年11月國土資源部《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》出臺后，溫州地區(qū)國土資源局停止辦理農(nóng)村房屋土地使用權(quán)的過戶手續(xù)，這對法院作出農(nóng)村房屋購賣有效的判決產(chǎn)生了很大的影響，導(dǎo)致判決無法履行，形成房產(chǎn)交易合法，土地交易非法的被動局面。

　　為了應(yīng)對這種局面，法院對此采取了一些措施，如甌海法院，一般先建議原告對要求被告協(xié)助辦理土地證過戶手續(xù)的訴訟請求撤訴，若原告堅持的，則采取其他一些做法：如有的在判決主文中注明如因政策等客觀原因不能辦理土地使用權(quán)過戶的，被告方不負(fù)責(zé)任，有的在判決被告協(xié)助辦理土地過戶手續(xù)的同時要求申請執(zhí)行人保證暫不申請法院執(zhí)行過戶手續(xù)等。而瑞安法院仍判決被告履行合同的協(xié)助義務(wù)，同時建議有關(guān)部門對法院協(xié)助執(zhí)行通知書進(jìn)行登記備案，在舊村改造、拆遷安置等政策處理時作為依據(jù)。

　　拍賣是一種特殊的購賣形式。目前，就溫州市的情況而言，對法院受理的申請強制執(zhí)行涉及農(nóng)村房屋拍賣的案件，在執(zhí)行實踐中的做法是在拍賣公告中注明該拍賣物是農(nóng)村房屋，或只注明其具體坐落的位置，對競購人的身份沒有作限制，完全遵循購賣自由的原則。法院出具的裁定書一般只解決房屋所有權(quán)的問題，而不涉及土地使用權(quán)的問題。至于拍賣后土地使用權(quán)的過戶問題，一般有以下幾種做法：1.由購受人自行處理；2.國土資源局對土地使用權(quán)暫緩過戶；3.國土資源局予以過戶，但土地的集體性質(zhì)保持不變；4.國土資源局予以過戶，但先征為國有后再轉(zhuǎn)讓。后兩種做法在《意見》出臺后不再實行。

　　在溫州市，目前對認(rèn)定農(nóng)村房屋購賣有效的判決，房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記在實踐中不存在障礙。法院可以判決出賣人限期履行協(xié)助辦理房屋所有權(quán)過戶義務(wù)，在執(zhí)行階段可向房管部門發(fā)協(xié)助執(zhí)行通知書。

　　至于土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移問題，尚有爭議?！兑庖姟烦雠_之前，溫州地區(qū)的國土資源局大體上有兩種做法，一種是改變土地所有權(quán)的性質(zhì)，即先將集體土地征為國有后再出讓，如甌海區(qū)和蒼南縣國土資源局針對個案出臺文件，具體做法為：經(jīng)集體土地所有權(quán)人同意，先將房屋占用范圍內(nèi)的集體土地征為國有，再向房屋購受人辦理國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)。購受人請求出賣方協(xié)助辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù)的，如在法庭辯論終結(jié)前已經(jīng)辦理土地征用手續(xù)，法院判決出賣人履行協(xié)助辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù)的義務(wù)。

　　另一種做法是保持集體土地的性質(zhì)不變，只變更土地使用權(quán)人，如瑞安市國土資源局的做法是本著房產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)移的原則予以辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù)，土地集體所有的性質(zhì)不改變，只是變更土地使用權(quán)人。

　　但自《意見》出臺后，溫州地區(qū)的國土資源局停止辦理農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓后的土地使用權(quán)的過戶手續(xù)。

　　禁止農(nóng)村房屋購賣政策的背景及其負(fù)面影響

　　據(jù)新華社北京2004年11月7日電文稱，針對一些地方城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、違法建造住宅、侵占耕地的現(xiàn)象，為保護(hù)有限的土地資源，2004年11月國土資源部《意見》出臺，嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購購和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證；同時要求各地進(jìn)一步加強農(nóng)村宅基地管理，正確引導(dǎo)農(nóng)村居民住宅建設(shè)合理，節(jié)約使用土地，切實保護(hù)耕地。

　　而事實上，《意見》出臺的目的并不能通過禁止農(nóng)村房屋購賣的規(guī)定來實現(xiàn)。

　　土地管理法第六十二條第四款規(guī)定：農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。第六十二條款規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。由此可見，法律對于因房屋轉(zhuǎn)讓而出現(xiàn)的宅基地使用權(quán)的變更的情形從轉(zhuǎn)讓人和面積等方面已經(jīng)作出重重限制，通過此種限制可以防止耕地的流失。

　　農(nóng)村房屋占用土地的用途原本就是建設(shè)用地，無論房屋的所有者是本村村民、外村村民或城鎮(zhèn)居民，其用途都不會因此而改變。在我們倡導(dǎo)民族大團(tuán)結(jié)的背景下，各民族形成大雜居，小聚居的狀況，在城鄉(xiāng)發(fā)展日益融合的今天，城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民的居住情況亦可形成這一局面，法律沒有理由禁止城鎮(zhèn)居民購購農(nóng)村房屋。因此，《意見》不僅起不到保護(hù)農(nóng)村土地資源的作用，反而會引發(fā)一系列負(fù)面影響。

　　負(fù)面影響之一是，禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購

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