"只要規(guī)范了流轉(zhuǎn)的條件、認(rèn)證、有關(guān)程序等，應(yīng)該允許農(nóng)村房屋進(jìn)行流傳。"北京市懷柔區(qū)人民法院院長(zhǎng)魯桂華認(rèn)為，國(guó)家一再?gòu)?qiáng)調(diào)要加大投入，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)的統(tǒng)籌發(fā)展，這也不失為增加投入的途徑。對(duì)農(nóng)民來(lái)說(shuō)，是將"死物"換成了現(xiàn)錢，提高了農(nóng)民的融資能力，農(nóng)民的資產(chǎn)因此流動(dòng)起來(lái)；對(duì)購(gòu)受人來(lái)說(shuō)，滿足了他們的需要。"城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村來(lái)，帶來(lái)了先進(jìn)的理念和大量的資金，帶動(dòng)了當(dāng)?shù)芈糜谓?jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)也提高了當(dāng)?shù)鼐用裎幕?，?shí)現(xiàn)了城鄉(xiāng)交融。" 北京法院調(diào)研報(bào)告建議：允許農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)

法官建議以特殊立法掀起農(nóng)房"購(gòu)賣"蓋頭

北京市懷柔區(qū)楊宋鎮(zhèn)某村的老曹較近"有點(diǎn)煩"。

5年前，他把自己的房子賣給了陜西來(lái)京的老姬。近兩年來(lái)，眼睜睜看著房?jī)r(jià)不斷往上漲，還有拆遷帶來(lái)的巨額補(bǔ)償，老曹"腸子都悔青了"。

去年，眼瞧著同鎮(zhèn)的老黃通過(guò)打官司，要回了十幾年前賣掉的房子，老曹也動(dòng)了心。便以當(dāng)初所簽合同違反國(guó)家規(guī)定為由，訴至法院，要求老姬返還房子。

法院經(jīng)過(guò)審理后確實(shí)把房子判給了老曹，但同時(shí)也判決老曹必須給付老姬房屋增值而帶來(lái)的6.7萬(wàn)元損失。拿到判決書(shū)的老曹心里打翻了"五味瓶"---風(fēng)聞房屋要拆遷，可如今拆遷還沒(méi)開(kāi)始，拆遷補(bǔ)償款連影子都沒(méi)見(jiàn)到，到哪里去找這么多錢來(lái)賠償？"得了，錢我也沒(méi)得給，房子我也先不要了，你就還住著吧。"

在懷柔區(qū)，像老曹一樣"有點(diǎn)煩"的村民，一數(shù)能數(shù)出一串來(lái)。近年來(lái)，受利益驅(qū)使，農(nóng)村房屋購(gòu)賣合同糾紛頻發(fā)，由于此類糾紛往往容易帶來(lái)連鎖反應(yīng)，其影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了人們的預(yù)想。在現(xiàn)行的法律框架下，法院審判也一度陷入了兩難境地。

帶著思考，北京市懷柔區(qū)人民法院將此作為課題，進(jìn)行了系統(tǒng)詳實(shí)的調(diào)研分析。并在對(duì)農(nóng)村房屋購(gòu)賣現(xiàn)狀及糾紛成因進(jìn)行了充分研判后提出：該類案件的司法審判"宜維護(hù)購(gòu)受方利益不宜簡(jiǎn)單認(rèn)定購(gòu)賣無(wú)效"；同時(shí)還大膽建議---在規(guī)范相關(guān)流轉(zhuǎn)條件、認(rèn)證、程序等基礎(chǔ)上，允許農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)。他們認(rèn)為，"這是解決問(wèn)題的較根本出路"。

75%農(nóng)房糾紛發(fā)生在村民與城鎮(zhèn)居民之間

農(nóng)村房屋牽涉到農(nóng)村宅基地，這歷來(lái)是一道"紅線"。除本集體經(jīng)濟(jì)組織成員外，其購(gòu)賣行為被國(guó)家所禁止。但實(shí)踐中，超范圍的農(nóng)村房屋購(gòu)賣普遍存在。

從調(diào)研情況來(lái)看，農(nóng)村房屋購(gòu)賣行為早在十幾年前就陸續(xù)發(fā)生。但大量合同糾紛進(jìn)入司法程序，則從2005年開(kāi)始。從進(jìn)入訴訟的糾紛來(lái)看，75%發(fā)生在村民與城鎮(zhèn)居民之間。

"這些糾紛，其實(shí)遠(yuǎn)不足整個(gè)農(nóng)村房屋購(gòu)賣交易行為總量的10%。"全程參與調(diào)研工作的懷柔法院院長(zhǎng)魯桂華指出，受利益驅(qū)使，十幾年前，心甘情愿將自己房屋出賣了的村民，十幾年后，出爾反爾，反而要求法院認(rèn)定當(dāng)初的購(gòu)賣合同無(wú)效。

魯桂華表示，大量的農(nóng)村房屋購(gòu)賣合同糾紛進(jìn)入司法程序之后，由于認(rèn)識(shí)上的不統(tǒng)一，造成了司法實(shí)踐上的困惑。表面上看來(lái)，這類糾紛很簡(jiǎn)單，就是合同有效或無(wú)效的問(wèn)題，但如果法官簡(jiǎn)單地、教條地按照法律法規(guī)作出判決，不僅起不到案結(jié)事了的息訴效果，還有可能引發(fā)更多的新矛盾。

此前，北京市高端人民法院曾對(duì)此形成了會(huì)議紀(jì)要。紀(jì)要認(rèn)為：對(duì)城鎮(zhèn)居民購(gòu)購(gòu)農(nóng)村房屋合同應(yīng)當(dāng)以認(rèn)定無(wú)效為主，有效為例外。按照紀(jì)要精神，懷柔法院在近些年來(lái)判決該類案件時(shí)，7成以上都判決為無(wú)效，但社會(huì)效果并不理想。

"司法決策者認(rèn)為，判決合同無(wú)效是發(fā)揮司法應(yīng)有的導(dǎo)向作用，可以以此制約眾多潛在的房屋購(gòu)受人。"魯桂華指出，這種司法導(dǎo)向雖然和當(dāng)前國(guó)家對(duì)農(nóng)村房屋購(gòu)賣政策相統(tǒng)一，但也易引發(fā)更多的不穩(wěn)定因素。

頭先，部分購(gòu)受人無(wú)房屋可住。進(jìn)入司法程序的交易大多發(fā)生在十幾年前，部分購(gòu)受人在購(gòu)購(gòu)房屋后已移居至此，因合同無(wú)效而騰退房屋，也就面臨著無(wú)房屋可住的困境。

其次，可能引發(fā)連環(huán)訴訟。購(gòu)受人在購(gòu)購(gòu)房屋后，一般會(huì)對(duì)房屋進(jìn)行修繕、裝修，甚至翻建、擴(kuò)建，訴爭(zhēng)房屋的價(jià)值往往高于當(dāng)初的房屋價(jià)值。審理時(shí)，法院雖然也充分考慮了這些因素，但在司法實(shí)踐中，又很難確定補(bǔ)償數(shù)額。加上貨幣貶值和物價(jià)上漲等因素，補(bǔ)償價(jià)格仍然和目前商品房市場(chǎng)的價(jià)格相距甚遠(yuǎn)，購(gòu)受方無(wú)力購(gòu)購(gòu)新的房產(chǎn)，也易引發(fā)另一種不穩(wěn)定因素。

再次，可能引發(fā)新一輪的訴訟。從此次調(diào)研的高兩河、蓮花池和交界河三個(gè)行政樣本村來(lái)看，有近50起房屋購(gòu)賣的購(gòu)受人是城鎮(zhèn)居民，但目前進(jìn)入訴訟程序的只有5起。調(diào)研也發(fā)現(xiàn)，很多出賣了房屋的村民正在觀望，其中有意向?qū)⒎课菔栈氐木佣鄶?shù)。顯然，認(rèn)定合同無(wú)效的司法導(dǎo)向?qū)Υ罅康霓r(nóng)村交易行為產(chǎn)生了沖擊，使之一直處于不確定狀態(tài)，可能會(huì)引發(fā)新一輪訴訟，其后果則會(huì)產(chǎn)生更多不穩(wěn)定因素。

調(diào)查報(bào)告表明，十幾年前的房屋購(gòu)賣是在雙方自愿的基礎(chǔ)上達(dá)成的，有的甚至是出賣方追著購(gòu)受方要求出賣的；如今，出賣方卻利用較權(quán)威的司法途徑確認(rèn)這種行為的無(wú)效，"實(shí)際上是嚴(yán)重?fù)p害了社會(huì)的公序良俗和誠(chéng)實(shí)信用的社會(huì)根基。"懷柔區(qū)法院認(rèn)為，這點(diǎn)應(yīng)當(dāng)引起司法決策者的高度重視。

上述種種，使得司法審判陷入了一個(gè)兩難處境：既要考慮司法導(dǎo)向與國(guó)家政策、法規(guī)相吻合，又要兼顧誠(chéng)實(shí)信用的法律原則，保護(hù)社會(huì)的公序良俗。在非此即彼的怪圈下，法院要想兼顧法律效果與社會(huì)效果的統(tǒng)一是很難的。

審判時(shí)宜維護(hù)購(gòu)受人利益

魯桂華表示，懷柔法院在審理農(nóng)村房屋購(gòu)賣合同糾紛案件時(shí)，原則上仍然遵守國(guó)家關(guān)于禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)購(gòu)農(nóng)村宅基地的規(guī)定，如果糾紛的發(fā)生確實(shí)明顯地觸犯了國(guó)家的此項(xiàng)政策，法院肯定會(huì)判決合同無(wú)效。但是，有些情況也需要具體情況具體分析。

懷柔區(qū)曾一度搞招商引資，其中外地人在懷柔購(gòu)購(gòu)房屋即可解決懷柔區(qū)小城鎮(zhèn)戶口就是一項(xiàng)誘人的優(yōu)惠政策。在這種政策的鼓勵(lì)下，很多人在懷柔進(jìn)行了投資，并購(gòu)購(gòu)了當(dāng)?shù)胤课?。如今，如果?jiǎn)單地按照出賣人的要求，認(rèn)定合同無(wú)效，無(wú)疑是對(duì)當(dāng)時(shí)政策的否定，因此法院往往會(huì)考慮到具體情況變通處理。

結(jié)合審判實(shí)踐與調(diào)查摸清的事實(shí)，懷柔法院在審理時(shí)，進(jìn)行了有益地嘗試。

針對(duì)購(gòu)賣雙方都為本區(qū)農(nóng)民的，并且雙方購(gòu)賣行為經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織認(rèn)可的；或者購(gòu)受人已將戶口遷入該村的；或者雖不經(jīng)認(rèn)可，也沒(méi)有將戶口遷入，但卻連續(xù)長(zhǎng)期生活于此的，都認(rèn)定為合同有效。

對(duì)于購(gòu)受人為城鎮(zhèn)居民的，如果在購(gòu)購(gòu)房屋后進(jìn)行了依法登記和產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)；并且購(gòu)賣行為發(fā)生時(shí)間較長(zhǎng)，購(gòu)購(gòu)方已經(jīng)在此長(zhǎng)時(shí)間居住，房屋也已經(jīng)翻蓋或重建的，而出賣方已經(jīng)轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，法院也作出合同有效認(rèn)定。

調(diào)研情況表明，司法實(shí)踐中"宜維護(hù)購(gòu)受方利益不宜簡(jiǎn)單認(rèn)定購(gòu)賣無(wú)效"。魯桂華指出，即使糾紛的確存在硬傷，必須要判處合同無(wú)效的案件，法院從維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和保障當(dāng)事人權(quán)益出發(fā)，也應(yīng)充分保護(hù)購(gòu)受人的利益。如在房屋標(biāo)的面臨拆遷的情況下，法院會(huì)將區(qū)位補(bǔ)償價(jià)款的60%至70%判給購(gòu)受人。因?yàn)槌鲑u人出爾反爾的目的，就是要獲得拆遷補(bǔ)償款等高額回報(bào)。按照國(guó)家的政策，對(duì)農(nóng)戶的補(bǔ)償除地上物補(bǔ)償外，還將按照占用宅基地的面積大小支付區(qū)位補(bǔ)償款，而區(qū)位補(bǔ)償款的價(jià)格往往比較高，有些房主僅此一項(xiàng)就可以獲得二三十萬(wàn)元。

建議特殊立法掀起農(nóng)房流轉(zhuǎn)蓋頭

農(nóng)村宅基地一戶一宅，出賣后，不得再申請(qǐng)。為了避免村民出賣房屋后變得居無(wú)定所，國(guó)家曾再三重申除本集體經(jīng)濟(jì)組織成員外，禁止農(nóng)村宅基地的購(gòu)賣，禁止城市居民到農(nóng)村購(gòu)置房產(chǎn)。但是農(nóng)村房屋購(gòu)賣并未因此而銷聲匿跡，反而出現(xiàn)了"以租代賣"、"以借代賣"等現(xiàn)象。

應(yīng)如何科學(xué)地看待農(nóng)村房屋購(gòu)賣問(wèn)題？如何有效地處理該類糾紛？對(duì)以上諸如此類的問(wèn)題，懷柔法院在調(diào)研的基礎(chǔ)上進(jìn)行了更為深入地探討。

在他們看來(lái)，農(nóng)村房屋購(gòu)賣糾紛的產(chǎn)生反映了我國(guó)農(nóng)村深層次的社會(huì)問(wèn)題：

一是房、地分離問(wèn)題?！稇椃ā访鞔_規(guī)定宅基地屬于集體所有，宅基地上的房屋屬于個(gè)人所有。但正是由于房與地的分離性，使得農(nóng)民對(duì)房屋的處分和收益權(quán)無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

二是行政管理與村民自治的矛盾。目前，行政管理對(duì)村民社會(huì)的滲透力減弱，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府對(duì)村委會(huì)和村民行為的控制力大不如前。這也造成雖然國(guó)家明文禁止農(nóng)村房屋購(gòu)賣，但缺乏相應(yīng)的制裁措施。這種強(qiáng)制性規(guī)定對(duì)農(nóng)村社會(huì)并沒(méi)有約束力，很多村民購(gòu)賣房屋在私下進(jìn)行，集體經(jīng)濟(jì)組織或行政機(jī)關(guān)無(wú)法進(jìn)行監(jiān)控和管理，以致農(nóng)村房屋購(gòu)賣愈演愈烈，并引發(fā)糾紛。

三是集體利益和個(gè)人利益的矛盾。當(dāng)前農(nóng)村房屋購(gòu)賣糾紛引發(fā)的原因是利益之爭(zhēng)，也是宅基地利益之爭(zhēng)。宅基地的所有權(quán)屬于集體，個(gè)人只擁有用益物權(quán)，村民一旦將房屋出賣，宅基地的用益物權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移，因宅基地增值而引發(fā)的房屋增值部分的收益應(yīng)當(dāng)歸于集體。從目前的司法判決的后果來(lái)看，宅基地增值的利益還是歸屬于原宅基地的使用者。懷柔法院認(rèn)為，這是不合理的。

"對(duì)農(nóng)村房屋購(gòu)賣應(yīng)當(dāng)結(jié)合我國(guó)的特殊國(guó)情、農(nóng)村房屋的特殊性質(zhì)來(lái)認(rèn)真對(duì)待分析。在糾紛的法律適應(yīng)上，宜參照商品房購(gòu)賣進(jìn)行特殊立法。"魯桂華說(shuō)。

黨的十七屆三中全會(huì)決定"土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以流轉(zhuǎn)；符合土地利用總體規(guī)劃、依法取得的農(nóng)村集體建設(shè)用地也可以流轉(zhuǎn)"。這些信號(hào)，被專家、學(xué)者們解讀為"開(kāi)辟了農(nóng)村改革的一個(gè)新階段"。受此啟發(fā)，懷柔法院也開(kāi)始大膽設(shè)想：在這個(gè)新階段，有沒(méi)有可能形成突破性的進(jìn)展，為農(nóng)村房屋"購(gòu)賣"掀起蓋頭來(lái)？

"農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)有實(shí)踐先例。"魯桂華指出，安徽宣城1997年開(kāi)始在全國(guó)率先實(shí)施了農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記制度試點(diǎn)，這項(xiàng)改革，被當(dāng)?shù)厝罕姺Q作是農(nóng)村的又一次"土改"。

"只要規(guī)范了流轉(zhuǎn)的條件、認(rèn)證、有關(guān)程序等，應(yīng)該允許農(nóng)村房屋進(jìn)行流傳。"魯桂華認(rèn)為，國(guó)家一再?gòu)?qiáng)調(diào)要加大投入，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)的統(tǒng)籌發(fā)展，這也不失為增加投入的途徑。對(duì)農(nóng)民來(lái)說(shuō)，是將"死物"換成了現(xiàn)錢，提高了農(nóng)民的融資能力，農(nóng)民的資產(chǎn)因此流動(dòng)起來(lái)；對(duì)購(gòu)受人來(lái)說(shuō)，滿足了他們的需要。"城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村來(lái)，帶來(lái)了先進(jìn)的理念和大量的資金，帶動(dòng)了當(dāng)?shù)芈糜谓?jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)也提高了當(dāng)?shù)鼐用裎幕剑瑢?shí)現(xiàn)了城鄉(xiāng)交融。"

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