〔案情〕

　　原告小李系城鎮(zhèn)居民，其父親老李死亡后在某村留有一塊宅基地，在該宅基地上建有三間近120平方米的平房。原告小李依法繼承房屋后，與老李同村的被告張某簽定了房屋購(gòu)賣協(xié)議。隨即被告張某向原告小李交付了房款2萬(wàn)元，原告小李則向被告張某交付房屋和宅基證。此后，被告張某就入住至今。期間被告張某曾向該村村委會(huì)提出要求辦理房屋過戶手續(xù)，因被告張某未拆除原宅基地上的舊房，故該村村委會(huì)未予同意辦理過戶手續(xù)。兩年后，現(xiàn)因原告小張?zhí)岢龇椿冢⒁栽摲课葙?gòu)賣協(xié)議違反了《中華人共和國(guó)土地管理法》的有關(guān)規(guī)定為由，訴至法院要求確認(rèn)其購(gòu)賣合同無效，并愿意退還房款2萬(wàn)元。

　　〔評(píng)析〕

　　本案在審理過程中有三種意見：種意見認(rèn)為：根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條款規(guī)定，雙方購(gòu)賣協(xié)議本身就違反了國(guó)家現(xiàn)有法律的明文規(guī)定。另外，我國(guó)民法上有關(guān)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的規(guī)定：公民出賣其房屋或其他建筑物時(shí)，或者因與、繼承而使房屋或建筑物的所有權(quán)發(fā)生移轉(zhuǎn)時(shí)，宅基地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)給房屋或其他建筑物的新所有人，但是宅基地的所有權(quán)仍然歸國(guó)家或集體享有，這體現(xiàn)了物權(quán)法上的房地一體主義。應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋購(gòu)賣協(xié)議無效，房屋予以返還。種意見認(rèn)為：認(rèn)可農(nóng)民合法財(cái)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)，認(rèn)為購(gòu)賣雙方交易的標(biāo)的物主要還是房屋，從購(gòu)賣當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格來看，出賣人并沒有取得宅基地上的收益，對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織的經(jīng)濟(jì)利益并不存在侵犯的現(xiàn)象，從合同當(dāng)事人意思自治原則出發(fā)，只要該房屋屬于合法建筑，符合一般購(gòu)賣合同的有效要件，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋購(gòu)賣協(xié)議有效。第三種意見認(rèn)為：尊重房屋已移轉(zhuǎn)的現(xiàn)實(shí)，穩(wěn)定房屋交易，促進(jìn)財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)，避免出現(xiàn)確認(rèn)無效以后執(zhí)行難的局面，主張?jiān)撧r(nóng)村房屋的所有權(quán)可以在一定的條件下與宅基地使用權(quán)分離，承認(rèn)受讓方享有房屋所有權(quán)，出賣方仍保有宅基地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定協(xié)議無效但房屋不返還。

　　筆者同意第三種意見，理由如下：

　　1、結(jié)合現(xiàn)在農(nóng)村社會(huì)的現(xiàn)狀，農(nóng)民的法律知識(shí)也比較有限。在絕大多數(shù)情況下，交易雙方只是對(duì)房屋購(gòu)賣的意思，特別是購(gòu)受方也根本沒有意識(shí)到宅基地上存在相關(guān)的法律規(guī)定。還有就是考慮到農(nóng)村房屋返還的執(zhí)行難問題。

　　2、從原告小李出賣所繼承房屋的行為來看，可以視為對(duì)土地使用權(quán)的一種單方放棄行為。既然原告小李對(duì)原來的宅基地失去權(quán)利，那么也不得因后悔而提出收回宅基地。當(dāng)然被告張某并不因此就得到土地的所有權(quán)，其土地的所有權(quán)就需要有關(guān)部門給予確認(rèn)。

　　3、從法條的適用上存在一定的可行性。雖然在《合同法》第58條中規(guī)定：不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。其中不能返還是指事實(shí)上的不能返還，沒有必要返還是指根據(jù)實(shí)際情況的需要，當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商認(rèn)為不必采用返還原物的方式。但對(duì)本案的處理來看，應(yīng)使用擴(kuò)張解釋來理解沒有必要返還情況。

　　4、總之，現(xiàn)在隨著城鄉(xiāng)一體化的進(jìn)程的加快，農(nóng)村出現(xiàn)了大量的空閑宅基地和房屋，所以更好的處理農(nóng)村、農(nóng)民的相關(guān)問題尤為突出，從法院的處理結(jié)果來看，應(yīng)更好的保障農(nóng)民的權(quán)利，維護(hù)農(nóng)村穩(wěn)定的環(huán)境。

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