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忽視房貸約定 蝸居族易惹訴訟

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 600 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  “每天一睜開眼睛,就有一串?dāng)?shù)字蹦出腦海,房貸6000元,物業(yè)管理費(fèi)340元,手機(jī)電話費(fèi)250元,還有煤氣水電費(fèi)200元……從我醒來呼吸口氣開始,我每天至少要進(jìn)賬400元,這就是我活在這個(gè)城市的成本?!比ツ?,一部在房價(jià)飆升背景下反映都市“房奴”生活狀況的電視劇《蝸居》在各地?zé)岵?,引起了不少人的共鳴。

  “房奴”一方面擁有房屋提高了他們的幸福感,但另一方面繁重的生活壓力和知識的匱乏又讓他們時(shí)常忽略房貸約定,不僅帶來經(jīng)濟(jì)上的損失,甚至引來了法律糾紛。

    房屋質(zhì)量存爭議,拒絕還款不“占理”

  2007年12月,蘇先生因購購北京的一處商品房而與興業(yè)銀行一支行及開發(fā)該商品房的房地產(chǎn)公司簽署了《個(gè)人房屋抵押借款合同》。合同中約定蘇先生向銀行貸款565萬元,貸款期限10年,并由房地產(chǎn)公司為其提供階段性擔(dān)保,在蘇先生不按期足額還貸的情況下,銀行有權(quán)從房地產(chǎn)公司賬戶中扣劃貸款本金、利息、罰息、復(fù)利、違約金等款項(xiàng)。

  2008年12月、2009年1月及2月,蘇先生未按合同約定向銀行還款,導(dǎo)致銀行扣劃房地產(chǎn)公司賬戶中保證金20萬余元。

  房地產(chǎn)公司在承擔(dān)了擔(dān)保責(zé)任后,訴至法院,要求蘇先生償還房地產(chǎn)公司代還的保證金并支付違約金共計(jì)21萬余元。

  審理中,蘇先生認(rèn)為未能還款的原因是房地產(chǎn)公司造成的,“因?yàn)樵摴痉课荽嬖诘馁|(zhì)量缺陷,導(dǎo)致無法出租,造成資金斷裂,無法償還信貸?!?

    【法官解析】

  當(dāng)所購房屋出現(xiàn)質(zhì)量爭議與開發(fā)商協(xié)商無果時(shí),不少購房人會選擇拒絕還貸,他們認(rèn)為這樣既可以避免自身權(quán)益遭受更大損失又能以此引起開發(fā)商的重視。

  但是,借款合同是因支付購購房屋的房款而產(chǎn)生的借貸合同,該合同的性質(zhì)是借貸關(guān)系,而商品房預(yù)售合同是因購購房屋而產(chǎn)生的購賣合同,該合同的性質(zhì)是購賣關(guān)系,兩類合同性質(zhì)并不相同。蘇先生的“不還款”理由是針對商品房預(yù)售合同并非針對借款合同,且銀行及房地產(chǎn)公司在借款合同中并無違約行為。因此,房地產(chǎn)公司在承擔(dān)保證責(zé)任后,有權(quán)向蘇先生追償保證金及違約金。

   提示——

  因購購房屋而借款的人要注意,拒絕還貸不但無助于解決房屋質(zhì)量爭議,反而會將借款人置于被告地位,并額外支付違約金、罰息等費(fèi)用。所以,當(dāng)購房人與開發(fā)商因房屋質(zhì)量產(chǎn)生糾紛時(shí),較為有效的辦法是依據(jù)購房合同對開發(fā)商提起違約訴訟,要求開發(fā)商賠償損失或解除購房合同。

   合同約定未履行,按時(shí)還款還被訴

  2003年10月,北京銀行一支行與王先生及一家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司簽署《個(gè)人住房抵押借款合同》約定:銀行向王先生提供金額為96萬元的二手房個(gè)人住房借款;就借款合同項(xiàng)下的債務(wù),王先生使用購購的北京市東城區(qū)的一處房屋向銀行提供抵押擔(dān)保,王先生及房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司有共同的義務(wù)和責(zé)任及時(shí)辦理上述房屋的抵押登記手續(xù)。

  借款合同簽署后,銀行依約向王先生發(fā)放了貸款,王先生也購購了約定的房屋,并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶。

  在借款合同履行期間,王先生一直正常還款,但是并未按約定配合銀行辦理抵押登記,銀行雖多次向王先生及房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司催促,但在隨后的五年多里,銀行在借款合同項(xiàng)下的抵押權(quán)始終沒有實(shí)現(xiàn),故訴至法院,要求王先生及房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司立即配合銀行到相關(guān)房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)辦理抵押登記申請手續(xù)。

  法院審理發(fā)現(xiàn),借款合同明確約定由王先生及房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司辦理所購房屋的抵押登記手續(xù)。此外銀行與房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司簽訂的《二手房抵押貸款合作協(xié)議》也約定該公司承諾在借款人取得房屋產(chǎn)權(quán)后兩個(gè)月內(nèi)辦理完畢抵押登記手續(xù)。因此,法院較終判決王先生及房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司配合銀行到相關(guān)房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)辦理房屋的抵押登記手續(xù)。

    【法官解析】

  借款合同對借款人、銀行及保證人(通常為開發(fā)商或售房單位)的權(quán)利義務(wù)約定十分細(xì)致、明確,因此,借款合同往往由多個(gè)章節(jié),幾十條條款構(gòu)成,面對數(shù)十頁的厚重合同,借款人往往只關(guān)心還款日期及還款金額,時(shí)常忽略其他義務(wù)的約定。

  然而,與之相對應(yīng),為防范和應(yīng)對金融風(fēng)險(xiǎn),當(dāng)前各大銀行均加強(qiáng)和完善了信貸流程的操控和監(jiān)督,嚴(yán)格執(zhí)行借款合同約定,不僅對逾期還款的行為加大了催繳力度,同時(shí)對辦理房屋抵押登記問題亦尤為看重,以期消除潛在信貸風(fēng)險(xiǎn)。

    提示——

  借款人簽訂合同前,一定要厘清自身權(quán)利義務(wù),必要時(shí)還應(yīng)向銀行信貸人員進(jìn)行咨詢,并及時(shí)配合銀行辦理相關(guān)手續(xù),切勿因怠于履行相關(guān)義務(wù)引來訴訟糾紛。

    還款時(shí)常晚幾日,小馬虎惹出大麻煩

  2009年6月,還了近8年按揭貸款的楊先生突然接到法院的傳票,原因是他“長期不按期還貸”。楊先生萬萬沒想到,盡管他每月一分未少地交月供,只是時(shí)間上晚了一兩天,竟然被告到了法院。

  2001年7月,楊先生與銀行及開發(fā)商簽訂《個(gè)人購房借款合同》,約定楊先生向銀行袋款137萬元,借款期限20年;合同履行期內(nèi)如楊先生連續(xù)3個(gè)付款期或累計(jì)6個(gè)付款期未按時(shí)償還貸款本息,該行有權(quán)要求楊先生提前清償全部貸款本息;開發(fā)商自愿為楊先生提供連帶責(zé)任保證。

  在合同履行期間,楊先生每月都向銀行還了款,但由于記錯(cuò)了還款期限,還款日期經(jīng)常晚于規(guī)定的期限,結(jié)果長期疊加,到2009年5月楊先生已累計(jì)60期未按時(shí)向銀行還款。

  銀行訴至法院,要求楊先生提前償還借款本金及利息共計(jì)98萬余元并由開發(fā)商對上述還款承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

  較終,法院判決楊先生提前償還銀行借款本金及利息,并由開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任。

    【法官解析】

  在借款合同中,銀行對借款人的還款日期及還款方式均進(jìn)行了明確約定,除此之外,大部分銀行對借款合同履行期間的違約責(zé)任亦進(jìn)行了特別約定,通常當(dāng)借款人累計(jì)或連續(xù)逾期還款次數(shù)達(dá)到借款合同約定的解除情形時(shí),銀行大都依據(jù)合同約定,行使解除權(quán)并要求借款人提前償還貸款本金及利息,即便借款人在訴訟中將拖欠款項(xiàng)足額補(bǔ)繳并承諾今后按時(shí)守信還款,銀行也大都不肯讓步。

    提示——

  借款人一定要牢記借款合同關(guān)鍵條款和履約期限,特別是對違約責(zé)任的承擔(dān)情形要予以重視,此外,還可將閑散資金提前存入還款賬戶,避免因工作繁忙或粗心大意出現(xiàn)逾期記錄,增添房貸煩惱。(編輯:黎奏)

本文來源 工人日報(bào)

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