房貸新政下房產(chǎn)糾紛暴增購房者后悔引發(fā)違約潮
2010-05-20092300來源：城市商報鄒強
[提要]房產(chǎn)新政影響正迅速蔓延！從較初房產(chǎn)交易成交量的下跌，開始延伸到房屋購賣糾紛上。記者昨天從蘇州各大律師事務(wù)所獲悉，連日來，律師事務(wù)所咨詢電話幾近打爆，約見律師的咨詢者更是絡(luò)繹不絕。而在不久前，園區(qū)法院則受理了我市頭例房產(chǎn)新政后購房人主動毀約討要定金的案件。
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房產(chǎn)新政影響正迅速蔓延！從較初房產(chǎn)交易成交量的下跌，開始延伸到房屋購賣糾紛上。記者昨天從蘇州各大律師事務(wù)所獲悉，連日來，律師事務(wù)所咨詢電話幾近打爆，約見律師的咨詢者更是絡(luò)繹不絕。而在不久前，園區(qū)法院則受理了我市頭例房產(chǎn)新政后購房人主動毀約討要定金的案件。
就我一個人，平均每天就要接待10起上門咨詢，至于電話咨詢，那更是多得難以統(tǒng)計。江蘇正盛律師事務(wù)所執(zhí)行主任丁奕說。江蘇豐云律師事務(wù)所主任魯云亮則笑稱，現(xiàn)在已經(jīng)成了房產(chǎn)專業(yè)律師了，較近，所里很多律師也都在接待房產(chǎn)糾紛當事人。
頭付款提高購房人進退兩難
當初怎么也沒想到會突然提高頭付款比例啊。面對房產(chǎn)新政，業(yè)主張明找到律師事務(wù)所。
張明的戶口在外地，去年在吳中區(qū)購了一套面積為57.8平方米的蝸居。雖說一家三口將就住住也還可以，但由于房屋面積太小，不能轉(zhuǎn)戶口，他開始考慮購大一點的房子。今年年初，眼看房價持續(xù)上漲，張明咬咬牙，選中了一套99.5平方米的二手房，總價100萬元。在中介的指導(dǎo)下，張明與房東簽了購房合同，支付了20萬元（20%）的頭付，并去銀行辦理相關(guān)貸款手續(xù)。房產(chǎn)新政出臺后，二套房的房貸頭付從兩成提高到不低于一半，銀行貸款因此遲遲辦不出來，而賣房人卻一再催促。原來湊20萬元頭付款，我已經(jīng)開口問親戚借了不少錢，現(xiàn)在頭付款一下子漲到50萬元，多出來的30萬元，你叫我到哪里去借？沒辦法，只能選擇退房！
隨后，張明找賣房人交涉，但對方拒絕退還，反而一再督促他盡快湊集剩余的30萬元頭付，否則就算張明違約，要沒收總房價的20%作為違約金。
江蘇達源律師事務(wù)所俞超律師說：較近我遇到的，很多都是類似張明的情況。頭付20%已經(jīng)交了，貸款卻做不下來。如果頭付改成50%，但業(yè)主手上肯定拿不出。定金少則2萬元，多則10萬元。現(xiàn)在業(yè)主想退房，賣房人不肯退，還揚言要沒收業(yè)主總房價10%-20%，也就是10萬-20萬元作為違約金。雙方都僵在那兒。
資金鏈斷了炒樓者急得跳腳
眼下這么多的房產(chǎn)糾紛中，誰較著急？當然是那幫炒樓者嘍！一位律師向記者透露，在房產(chǎn)新政打擊下，很多炒樓者資金鏈斷裂，面臨崩盤危險，他們比普通購房人更急，日子也更難過。
該律師告訴記者，較近他就迎來一位當事人。據(jù)稱，他已經(jīng)購購了5套房產(chǎn)，3月份他搏一把，購下第6套房產(chǎn)：園區(qū)湖東一處別墅，每平方米1.9萬元，總房價超過500萬元。當初為了湊20%的頭付，他甚至高利息從私人手上借到100萬元，如今頭付一下提高到50%，讓他慌了神。盡管鐵了心想退房，但開發(fā)商卻并不接受。
我遇到的這個案子也很有意思。業(yè)主愿意作些讓步，交給對方5%的違約金，只是希望能退成房。沒想到購房人死活不答應(yīng)，不要定金，也不要違約金，什么賠償都不要，就是堅持要讓業(yè)主收房。丁奕律師較近就遇到一起連環(huán)購房案。當事人小馮3月份看中園區(qū)湖西一套130平方米的二手房。二手房的房東在湖東購下一套別墅，已經(jīng)搬入別墅居住。談了兩次，小馮和房東簽了購房合同，付了2萬元定金和20%的頭付。就在辦理房貸的節(jié)骨眼上，房產(chǎn)新政出臺了。這下子，小馮犯難了，說什么都拿不出50%的頭付啊，于是跟房東商量要退房。
房東把臉一板，說不退。小馮猜到對方會這么說，于是表示：你放心，2萬元定金賠給你，另外按照合同約定，付給你總房價5%的違約金，總可以退房了吧。不料房東也急了，說出實情：我不要定金，也不要違約金，
我就要你把我的房子購回去?，F(xiàn)在我自己的別墅還貸壓力大得很，每月要還貸兩萬八，現(xiàn)在貸款已經(jīng)拖欠三個月，再拿不到錢還貸款，銀行要來收我的房子了。
訴訟不劃算較好坐下來商量
雖然目前找律師咨詢的房產(chǎn)糾紛當事人相當多，但真正起訴到法院的，很少。很多當事人都處在觀望或私下協(xié)調(diào)的過程中。
上周五，蘇州園區(qū)法院受理我市起房產(chǎn)新政后購房人毀約討定金的案件。原告在起訴狀中寫的一句話尤其醒目：原告因受房產(chǎn)新政影響，銀行貸款始終辦不下來，現(xiàn)無力支付頭付房款，要求被告退還定金。
記者從各大律師事務(wù)所了解到，大多數(shù)律師對待這類糾紛的態(tài)度，都是建議業(yè)主協(xié)商為主，不建議業(yè)主立即起訴。
丁奕律師說：針對這類咨詢，步，我一般會勸業(yè)主回去，先找開發(fā)商或賣房人自行協(xié)商，雙方各退一步，爭取協(xié)調(diào)解決。如果談不下來，步，就是律師出面幫業(yè)主去協(xié)商，進行非訴訟調(diào)解。實在談不攏，才會進入第三步，打官司。協(xié)商比打官司要好，一來可以少交律師費訴訟費，二來免除了法院一審二審審理期限。
據(jù)了解，就以一套成交價100萬左右的房屋而言，由于法院訴訟費是需要按照房屋成交價進行計算，一審期間的律師費、訴訟費等總費用，大約需要4.5-5萬元。二審期間由于律師費減半收取，費用相對會低一些，也差不多要3-4萬元左右。更何況，一審期限需要3-6個月，二審需要6個月，耗時耗力。
不過，丁奕律師表示：有些房產(chǎn)糾紛確實很難協(xié)調(diào)，尤其賣家是開發(fā)商的情形。估計不遠的將來，肯定會有很多此類案件會進入法院審理階段。

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