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購購按揭房避風(fēng)險有門道 聽專家講解購房要點
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 713 次
王學(xué)勇律師表示,通常情況下,按揭房轉(zhuǎn)讓有轉(zhuǎn)按揭交易和非轉(zhuǎn)按揭交易兩種操作方法,而這兩種操作方法的風(fēng)險防范,關(guān)鍵都是--簽訂規(guī)范的合同。
轉(zhuǎn)按揭交易--這類交易是指,房屋所有人在轉(zhuǎn)讓房屋時,將其欠銀行未還的貸款同時轉(zhuǎn)讓給新的購房者。這種轉(zhuǎn)讓方式需具備以下幾個條件:1、按揭銀行允許提前還貸并開設(shè)了轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù),有指定的轉(zhuǎn)按揭擔保機構(gòu);2、下家具備銀行規(guī)定的貸款條件。通過這種方式轉(zhuǎn)讓按揭房,按揭房交易雙方的交易風(fēng)險比較低,但交易周期相對較長,通常需要一個月到一個半月轉(zhuǎn)貸審核期,審核通過后才能辦理過戶手續(xù)。其交易過程可以概括為:居間委托---前期審查---簽訂購賣合同---轉(zhuǎn)按揭申請---過戶抵押。
在交易過程中,銀行風(fēng)險主要通過他們自身的金融服務(wù)流程和轉(zhuǎn)按揭擔保機構(gòu)來消化。按揭房交易雙方的風(fēng)險主要通過中介機構(gòu)和合同約定來防范。此時,簽訂合同時應(yīng)注意以下三點:
頭先,在收簽約定金時,居間委托合同就要對有關(guān)轉(zhuǎn)按揭的問題進行約定。其次,在前期審查中,中介機構(gòu)要審查銀行可否轉(zhuǎn)按揭、新的購房者是否符合銀行規(guī)定的貸款條件、新購房者需要轉(zhuǎn)貸的數(shù)額和按揭房產(chǎn)權(quán)是否清晰等問題。較后,簽訂合同時,轉(zhuǎn)按揭房屋交易雙方的違約責任要約定明確,約定的違約賠償金數(shù)額一般比普通交易的高。
非轉(zhuǎn)按揭交易--這類交易不通過轉(zhuǎn)按揭的方式轉(zhuǎn)讓按揭房,在二手房交易實踐中也很常見,不過也蘊含著較大的交易風(fēng)險。按揭房交易雙方之所以選擇這種交易方式,可能是銀行不提供轉(zhuǎn)按揭服務(wù),也可能是新購房者資金充裕,不需要繼續(xù)辦理按揭。而這種情況下,或者是按揭人自行還貸,或者是按揭人用新購房者提供的資金還貸,而本質(zhì)都是一個:簽訂轉(zhuǎn)讓合同還貸后再交易過戶。相對于轉(zhuǎn)按揭,這樣的按揭房交易更加靈活和方便。不過,在這期間,按揭房交易雙方的交易風(fēng)險增加了不少。
此時,為了避免過大的交易風(fēng)險,雙方在簽約前,必須對房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰、頭付款是否由中介監(jiān)管和違約金數(shù)額約定是否合理這三個問題進行明確。另外,新購房者本身是否有足夠的資金,也是簽約前必須弄清楚的事情。由此可見,這類交易較好通過誠信度較高的房屋中介公司完成,比較能保障自己的權(quán)益。簽約之前,應(yīng)當注意的問題也必須明確,否則合同執(zhí)行時出現(xiàn)差錯,可會造成大麻煩的。
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