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坡頂屋的層高該怎么算?

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 743 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
購房合同上明確約定房屋頂層層高為3.6米,但房產(chǎn)商交房時,由于房屋屋頂一半是平頂,一半是斜面,較高處是3.6米,較低處只有2.65米。業(yè)主認為房產(chǎn)公司違反了合同,就將房產(chǎn)商告上法庭。經(jīng)過四次開庭,昨天,虎丘法院審結(jié)此案,業(yè)主景先生獲得經(jīng)濟賠償17486元。法院的主要依據(jù)是建設(shè)部和國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局聯(lián)合發(fā)布的 《民用建筑設(shè)計通則》中關(guān)于坡頂屋層高標注的規(guī)定。

  層高“縮水”引發(fā)訴訟

  2006年3月3日,市民景先生與某房產(chǎn)商簽訂了一份 《商品房購賣合同》。合同上約定,景先生向房產(chǎn)商購購某商業(yè)城內(nèi)的一套商品房。那套商品房用途為非住宅(商業(yè)營業(yè)用房),層高為1層4.2米,2-3層3.6米,建筑面積為217.08平方米,商品房總價為1165720元。

  2007年8月,房產(chǎn)商將房屋交付景先生,景先生也在 《住房驗收交接表》上簽名確認。但是他在收房后發(fā)現(xiàn),上述房屋的三樓屋頂一半是平頂,一半為斜面,層高與合同約定的3.6米不符,幾經(jīng)協(xié)商也沒有結(jié)果,于是告到法院,要求法院判令房產(chǎn)商賠償自己因交付的房屋樓層高度不符合合同約定而導(dǎo)致的 “空間損失” 69943.2元。

  在法庭上,房產(chǎn)商辯解說,當初在購房時,景先生并沒有對房屋的屋頂結(jié)構(gòu)提出不同意見,房產(chǎn)公司對于合同中層高的標注,也符合相應(yīng)的技術(shù)規(guī)范,不存在任何填寫失誤的過錯。而且,景先生訴訟請求中主張的賠償金計算方式,沒有法律依據(jù),所以請求法院駁回原告的起訴。

  3.6米層高如何理解?

  法庭上,原被告雙方展開了激烈的辯論。

  被告房產(chǎn)商說,根據(jù)售樓模型的照片、效果圖、《住房驗收交接表》,可以證明在售樓之前,業(yè)主景先生就知道房屋屋頂是斜面的。而且,景先生在收房后,將房屋出租給他人,在使用和收益上并沒有受到實際影響。再說,根據(jù)設(shè)計圖紙以及《民用建筑設(shè)計通則》部分條款,可以證明房產(chǎn)商在合同中標注“三層為3.6米”,是按照《民用建筑設(shè)計通則》的條款標注的。

  景先生則爭鋒相對地反駁說,,房產(chǎn)商的效果圖,他從來沒有看到過;《住房驗收交接表》上的名字是他簽的,但簽名并不代表權(quán)利的放棄,簽名的時候,他已經(jīng)告知開發(fā)商層高不足了。,那套房屋他確實在出租著,但這與本案是兩碼事,出租并不代表房屋不受影響,層高不足,肯定會對采光產(chǎn)生一定影響的。

  原被告雙方的爭議焦點是:“在簽訂合同時對合同約定高度3.6米是如何理解的”?

  由于屋頂一半是平頂,一半為斜面。景先生的理解是:“屋頂斜面的較低部分層高為3.6米”。而房產(chǎn)商則說,其在合同上對層高的標注,是符合技術(shù)規(guī)范條文說明的。房產(chǎn)商不存在任何故意隱瞞的事實。部分屋頂為斜面,既不影響業(yè)主使用,也不影響出租收益。因此,景先生要求賠償損失的主張沒有依據(jù)。

  對此,景先生反駁說,房產(chǎn)商認為標注層高符合技術(shù)規(guī)范,但他認為這個標注不符合規(guī)范,可以請專業(yè)技術(shù)人員進行解釋。另外,由于樓頂是部分斜面部分平面,空間少了一大塊,肯定會影響通風和采光,雖然房屋仍然可以出租,但收益肯定會受到一定影響。

  房產(chǎn)商說,合同約定的房價,是建筑價值而不是空間價值,景先生以空間價值計算所謂的損失,是沒有法律依據(jù)的。

  法院判房產(chǎn)商賠償

  昨天,法院審結(jié)此案,依法判決房產(chǎn)開發(fā)商賠償景先生經(jīng)濟損失17486元。

  承辦法官解釋說,雙方簽訂的商品房購賣合同合法有效,雙方都應(yīng)當按約履行。當事人一方履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。雖然房產(chǎn)商已將房屋交付給景先生,但該房屋三層頂樓的層高根據(jù)設(shè)計圖紙僅有部分達到合同約定的層高3.6米,其余部分為3.6-2.65米的斜坡面,部分層高僅為2.65米,這與合同中關(guān)于2-3樓層高3.6米的約定不符,而且開發(fā)商對此并無正當理由,也沒有對景先生盡告知義務(wù),應(yīng)認定開發(fā)商的履行構(gòu)成對雙方所訂立合同的“不適當履行”。由于目前該大樓已經(jīng)竣工并實際投入使用,無法采取補救措施,現(xiàn)在景先生要求開發(fā)商賠償相應(yīng)損失的訴訟請求,法院予以支持。根據(jù)建設(shè)部和國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局聯(lián)合發(fā)布的《民用建筑設(shè)計通則》的相關(guān)規(guī)定,當頂層為坡頂時層高的計算應(yīng)以坡向低處的結(jié)構(gòu)層面與外墻外皮延長線的交點作為計算點,而本案所涉商品房頂層的層高按上述規(guī)定并不符合合同中三樓層高3.6米的約定。

  法官還說,雖然景先生所購房屋的建筑面積并未因?qū)痈呓档投鴾p少,但房屋層高的降低,必然對該房屋的使用功能造成一定的影響,給景先生造成一定的經(jīng)濟損失。由于原被告雙方在合同中對層高不符合的違約責任并沒有作出約定,所以法院根據(jù)該商品房的性質(zhì)、價格,并結(jié)合房產(chǎn)商的過錯程度等情況,酌情確定房產(chǎn)商應(yīng)賠償損失17486元。

  專家點評

  隨著商品房的熱銷,關(guān)于房屋面積、層高縮水的糾紛不絕于耳。根據(jù)1999年6月1日實施的相關(guān)強制性國家標準,商品房“層高”,是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離,層高減去樓板厚度等于“室內(nèi)凈高”。該國家標準對商品房室內(nèi)凈高也作了具體規(guī)定,如規(guī)定臥室、起居室的室內(nèi)凈高不低于2.4米,利用坡屋頂內(nèi)室空間作臥室、起居室時,其1/2面積的室內(nèi)凈高不低于2.10米,廚房、衛(wèi)生間的室內(nèi)凈高不低于2.2米。

  法律界人士指出,目前對于房屋實際面積與合同約定不符爭議的處理,現(xiàn)行法律有比較明確的規(guī)定。 《較高人民法院關(guān)于商品房屋購賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第14條規(guī)定:“合同沒有約定或者約定不明確的,按照以下原則處理:房屋實際面積大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由購受人按照約定的價格補足,面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔,所有權(quán)歸購受人;房屋實際面積小于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還購受人,面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還購受人?!钡?,法律對商品房層高縮水糾紛如何處理,卻沒有給出詳細的規(guī)定。本案中,法院就是根據(jù)《合同法》第107條規(guī)定的原則:“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”根據(jù)實際情況,酌情確定了房產(chǎn)商的賠償金額。

(編輯:向日葵)

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