王學勇律師表示，通常情況下，按揭房轉讓有轉按揭交易和非轉按揭交易兩種操作方法，而這兩種操作方法的風險防范，關鍵都是--簽訂規(guī)范的合同。

　　轉按揭交易--這類交易是指，房屋所有人在轉讓房屋時，將其欠銀行未還的貸款同時轉讓給新的購房者。這種轉讓方式需具備以下幾個條件：1、按揭銀行允許提前還貸并開設了轉按揭業(yè)務，有指定的轉按揭擔保機構；2、下家具備銀行規(guī)定的貸款條件。通過這種方式轉讓按揭房，按揭房交易雙方的交易風險比較低，但交易周期相對較長，通常需要一個月到一個半月轉貸審核期，審核通過后才能辦理過戶手續(xù)。其交易過程可以概括為：居間委托---前期審查---簽訂購賣合同---轉按揭申請---過戶抵押。

　　在交易過程中，銀行風險主要通過他們自身的金融服務流程和轉按揭擔保機構來消化。按揭房交易雙方的風險主要通過中介機構和合同約定來防范。此時，簽訂合同時應注意以下三點：

　　頭先，在收簽約定金時，居間委托合同就要對有關轉按揭的問題進行約定。其次，在前期審查中，中介機構要審查銀行可否轉按揭、新的購房者是否符合銀行規(guī)定的貸款條件、新購房者需要轉貸的數(shù)額和按揭房產權是否清晰等問題。較后，簽訂合同時，轉按揭房屋交易雙方的違約責任要約定明確，約定的違約賠償金數(shù)額一般比普通交易的高。

　　非轉按揭交易--這類交易不通過轉按揭的方式轉讓按揭房，在二手房交易實踐中也很常見，不過也蘊含著較大的交易風險。按揭房交易雙方之所以選擇這種交易方式，可能是銀行不提供轉按揭服務，也可能是新購房者資金充裕，不需要繼續(xù)辦理按揭。而這種情況下，或者是按揭人自行還貸，或者是按揭人用新購房者提供的資金還貸，而本質都是一個：簽訂轉讓合同還貸后再交易過戶。相對于轉按揭，這樣的按揭房交易更加靈活和方便。不過，在這期間，按揭房交易雙方的交易風險增加了不少。

　　此時，為了避免過大的交易風險，雙方在簽約前，必須對房屋產權是否清晰、頭付款是否由中介監(jiān)管和違約金數(shù)額約定是否合理這三個問題進行明確。另外，新購房者本身是否有足夠的資金，也是簽約前必須弄清楚的事情。由此可見，這類交易較好通過誠信度較高的房屋中介公司完成，比較能保障自己的權益。簽約之前，應當注意的問題也必須明確，否則合同執(zhí)行時出現(xiàn)差錯，可會造成大麻煩的。

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