低頭付，易遇貸款不足

　　返差價(jià)，難有明確標(biāo)準(zhǔn)

　　購(gòu)房子，“便宜”不能隨便占

　　秋季房交會(huì)期間，樓市銷售導(dǎo)致消費(fèi)者投訴不斷增多。昨日，市工商局和消協(xié)公布了購(gòu)購(gòu)房屋時(shí)存在的陷阱，披露房地產(chǎn)銷售過(guò)程中存在的貓膩。

　　降低

　　頭付

　　1

　　個(gè)案：某樓盤(pán)推出頭付10％，在正式簽合同之前，先訂三方協(xié)議，由購(gòu)房者向?qū)I(yè)投資公司借貸一筆相當(dāng)于樓價(jià)20％的款項(xiàng)，再去辦七成按揭。

　　提醒：當(dāng)樓市不景氣時(shí)，大多數(shù)房產(chǎn)商都會(huì)推出“降低頭付”的營(yíng)銷策略。但嚴(yán)格來(lái)講，銀行要求購(gòu)房者有一定自由資金才愿意貸款。降低頭付的做法會(huì)使銀行的風(fēng)險(xiǎn)增加，因此，銀行將會(huì)對(duì)購(gòu)房者的資信要求比較苛刻，有可能會(huì)出現(xiàn)購(gòu)房者獲得的貸款不足。因此，購(gòu)房者在與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋購(gòu)賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明一旦貸款不足的處理方式。

　　返還

　　差價(jià)

　　2

　　個(gè)案：某開(kāi)發(fā)商承諾，在某時(shí)段購(gòu)購(gòu)某樓盤(pán)，以后若此樓盤(pán)價(jià)格下滑，愿向購(gòu)房者以現(xiàn)金返還差價(jià)損失。

　　提醒：房產(chǎn)商的這些承諾并不意味著購(gòu)房者無(wú)風(fēng)險(xiǎn)了。在簽合同時(shí)應(yīng)從三方面考慮：頭先注意是否將“返還差價(jià)”等承諾寫(xiě)進(jìn)了合同，如沒(méi)有明確約定，應(yīng)意識(shí)到這沒(méi)有法律效力。二是若將承諾寫(xiě)進(jìn)合同，在以后的操作中仍會(huì)存在問(wèn)題，如差價(jià)損失以何標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定？同一時(shí)期的樓盤(pán)會(huì)存在不同位置不同價(jià)格等方面的區(qū)別，其市場(chǎng)價(jià)值的定位會(huì)隨著時(shí)間而發(fā)生變化，差價(jià)損失的計(jì)算依據(jù)又是什么？三是差價(jià)損失的計(jì)算期限有無(wú)時(shí)間限制？若沒(méi)有，這對(duì)開(kāi)發(fā)商的約束力度會(huì)大大降低。若有，由于市場(chǎng)千變?nèi)f化，會(huì)產(chǎn)生許多不確定因素。

　　購(gòu)房保價(jià)

　　3

　　個(gè)案：某樓盤(pán)推出購(gòu)房保價(jià)，承諾客戶在區(qū)域平均房?jī)r(jià)下跌時(shí)給予差額補(bǔ)償。

　　提醒：按照這個(gè)承諾，消費(fèi)者購(gòu)房后一定期間內(nèi)，若房?jī)r(jià)下跌開(kāi)發(fā)商應(yīng)補(bǔ)償差額，但怎么補(bǔ)法？購(gòu)房人說(shuō)房?jī)r(jià)每平方米下跌了1000元，而開(kāi)發(fā)商不認(rèn)可又怎么辦？且房?jī)r(jià)以哪天為準(zhǔn)？專家建議，若參與購(gòu)房保價(jià)，一要明確“區(qū)域平均價(jià)格”的范圍、時(shí)間節(jié)點(diǎn)和確定主體；二要明確開(kāi)發(fā)商補(bǔ)差的時(shí)間和違約責(zé)任；三要明確開(kāi)發(fā)商在合同中違反交房義務(wù)情形下的賠償責(zé)任的計(jì)算基數(shù)；四要開(kāi)發(fā)商較好有一筆資金，作為補(bǔ)差資金來(lái)源的擔(dān)保。

　　4保

　　樓金

　　個(gè)案：某套房屋賣100萬(wàn)元，承諾每年以10％～12％的保樓金給購(gòu)房者。另如某開(kāi)發(fā)商承諾購(gòu)購(gòu)某商鋪后，即總商鋪款27％的養(yǎng)鋪金。

　　提醒：“保樓金”、“養(yǎng)鋪金”其實(shí)均為價(jià)格打折或售后返利的形式變化而已。目前，有的開(kāi)發(fā)商承諾購(gòu)房者購(gòu)購(gòu)后立即支付，有的則答應(yīng)分期支付共兩種形式，在現(xiàn)實(shí)中以后者居多。如果開(kāi)發(fā)商承諾的“保樓金”、“養(yǎng)鋪金”不是立即一次性支付的話，要充分考慮開(kāi)發(fā)商的履約能力以及是否有強(qiáng)有力的擔(dān)保，事實(shí)上售后返利由于開(kāi)發(fā)商不能實(shí)現(xiàn)承諾的案例比比皆是。

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