元月5天二手房成交同比減少5成

　　隨著二手房稅費(fèi)補(bǔ)貼末班車悄無聲息的點(diǎn)剎，2010年新年伊始，杭州二手房市場的熱度驟然冷卻。5套、8套、21套、36套、31套，元月1-5號，杭州五城區(qū)二手房成交量總和101套，與去年同期相比減少了51%；而與去年年底日成交量動輒超過200套的景象相比，更可謂天地懸殊。

　　“去年年底，趕稅費(fèi)末班車的客戶將房管辦證大廳、農(nóng)稅繳稅大廳圍得水泄不通，有時排隊就要排，而如今這些地方冷清了許多?！币晃环慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人如是感慨。

　　時至今日，有關(guān)杭州房產(chǎn)“24條”政策中哪些條款延續(xù)、哪些條款停止，至今仍沒有明確通知，包括新年度房貸利率執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)也沒有確切消息。這些與購房者息息相關(guān)的政策幾乎都不明朗。加上營業(yè)稅新政的實施，以及元旦節(jié)假日的影響，市場中的購賣雙方的觀望情緒加重，二手房成交量直降冰點(diǎn)。目前，業(yè)內(nèi)普遍默認(rèn)，“24條”政策中有明確時限的稅費(fèi)補(bǔ)貼優(yōu)惠到期自動截止，其他條款有待進(jìn)一步明確，購房者還在耐心地等待。

　　下調(diào)10萬元

　　這個房東著急了

　　隨著政策變化以及成交量的下滑，二手房購賣雙方的心態(tài)也出現(xiàn)了變化，不少中介公司的經(jīng)紀(jì)人都有明顯的感覺。據(jù)中原地產(chǎn)文苑分行經(jīng)理錢美蘭介紹，12月下半月不少掛牌房源都有了還價余地，“砍價”變得容易了，但余地不算太大，一般還價2-3萬元左右。“而在元旦期間，因為政策不明確，房東的掛牌價基本和之前行情差不多；但不少房東表示，有客戶的話價格可以再談?！蹦持薪闄C(jī)構(gòu)文苑分行經(jīng)紀(jì)人高楊說，“4號、5號正常上班這兩天，上門來咨詢的客戶多了，而且有一位房東主動調(diào)價了，一套金都新城 (論壇 新聞)125平方米的精 ，房東主動下調(diào)了10萬元，由原來的250萬元降到240萬元，上個月該小區(qū)一套面積還少兩平方米的房源成交價達(dá)到了270萬元呢?！苯?jīng)紀(jì)人表示，盡管兩套房源本身可能存在一些差異，但差距并不是很大，時隔半月，價格卻相差如此之大，確實表明有些房東著急了。

　　自己愿意返租

　　白蕩海人家 (論壇 新聞)

　　房東或想高位套現(xiàn)

　　在近期的掛牌數(shù)據(jù)中，人們還發(fā)現(xiàn)了這樣一個現(xiàn)象：一套掛牌總價超過300萬元的白蕩海人家的房源在掛牌時，房東提了一個要求，希望賣掉后新業(yè)主能返租2年，自己愿意出7萬元的房租。對于返租的原因，這位房東表示是因為自己的新房要明年才能交付，加上裝修和散味的時間，可能需要2年左右的時間?！斑@樣的要求一般客戶很難接受，除非是原本就打算投資的客戶，不急著住的，但是現(xiàn)在調(diào)控的風(fēng)聲緊了，投資客戶不太可能會接盤?！币晃环慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人分析說。而對于為什么不等到新房弄好再賣，經(jīng)紀(jì)人猜測，房東可能對于價格的預(yù)期不樂觀，因此想在高位賣掉。按照這套房源目前的掛牌價格來計算，單價約為25000元/平方米，與上月透明售房網(wǎng)上該小區(qū)的成交價基本持平。

　　購大戶型的現(xiàn)在反而是個機(jī)會

　　對于目前市場的變化，二手房購家更為關(guān)注。隨著“國四條”的出臺，政府釋放的清晰信號也讓自住型客戶對房價調(diào)整產(chǎn)生了期許期待。目前市場當(dāng)中已經(jīng)有許多客戶表示，現(xiàn)在不急，等等再看。據(jù)一位經(jīng)紀(jì)人透露，較近他約一些老客戶看房沒以前那么容易了，有時聯(lián)系三四位客戶，沒有一個愿意出來看房，多數(shù)都表示不急，等政策明朗了再說?！俺怯斜容^便宜的房子，否則現(xiàn)在很難把客戶約出來看房?！睅孜唤?jīng)紀(jì)人對筆者說。

　　一位改善型客戶金女士表示，稅費(fèi)的變化對她直接影響不大，因為她要購的大戶型(非普通住宅)原本就沒有稅費(fèi)補(bǔ)貼。目前市場整體低迷，她覺得價格應(yīng)該比以前要好還，對她來說并非是件壞事，反而可能是個機(jī)會，她也準(zhǔn)備再看看，并囑托經(jīng)紀(jì)人有符合她要求降價急賣的房源一定要通知她。

　　看來，那句市場隨時都有機(jī)會的名言，確實不虛。

　　兩類房源稅費(fèi)變化不大

　　從目前情況看，營業(yè)稅政策實施加上稅費(fèi)補(bǔ)貼優(yōu)惠截止，將對市場中絕大多數(shù)二手房源產(chǎn)生影響。部分二手房交易成本陡增，對于稅費(fèi)該由誰來承擔(dān)，是目前購賣雙方需要重新協(xié)調(diào)的一個問題。盡管目前杭州市二手房稅費(fèi)新的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)還未出臺，但業(yè)內(nèi)預(yù)測，其中套內(nèi)面積超過140平方的非普通住宅因為原本就不享受稅費(fèi)補(bǔ)貼，交易成本幾乎沒什么變化，實際影響較?。欢鴿M5年的先進(jìn)普通住宅因不涉及到營業(yè)稅和個稅，交易成本不高，實際影響也相對較小。雖然如此，但受市場整體氣氛影響，預(yù)計這部分購購群體仍會暫時觀望。

　　而非普通住宅的面積認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，是否會從“套內(nèi)面積140平方”改回到“建筑面積140平方”，有可能會成為焦點(diǎn)之一(之前坊間傳言這條是要改回的)。有經(jīng)紀(jì)人表示“如若改回，建筑面積大于140平方米而套內(nèi)面積小于140平方米的這部分房產(chǎn)涉及到的稅額變化，所受影響可能。”如一套建筑面積為155平方米的彩虹城 (論壇 新聞)二手房，套內(nèi)面積小于140平方米，3年前購入，以250萬元的價格轉(zhuǎn)讓。如果在去年交易，將被認(rèn)定為普通住宅，退稅后實際需要繳納的個稅、契稅等約24500元，而在今年則可能被認(rèn)定為非普通住宅，購賣雙方需要繳納的營業(yè)稅、個稅、印花稅、契稅等稅費(fèi)加起來有242500元之多，前后相差218000元之多。

　　中原地產(chǎn)認(rèn)為，已發(fā)出了明顯的調(diào)控樓市的信號。從銀行提高二套房貸頭付和營業(yè)稅優(yōu)惠取消這兩項舉措來看，遏制投資需求的調(diào)控力度在加大，而從地方政府的態(tài)度看，基本與方向是一致的，許多優(yōu)惠措施可能截止，這些政策對二手房市場產(chǎn)生的直接影響更大，因此會加劇相當(dāng)一部分購房者的觀望情緒。

　　“24條”延續(xù)與否主動告知

　　話說蝸居杭州城北的一對青年夫妻較近晚餐必談的話題是，2008年出臺的杭州房產(chǎn)“24條”，2010年哪些延續(xù)哪些終結(jié)，因為這直接關(guān)系到他們家里眼下購還是不購房子的大事，他們早已瞅好了一套次新房了呢。算算賬，一反一正，他們得多掏六七萬元呢，你說他們能不關(guān)心嗎？

　　可是他們翻遍了杭城各家報紙，也找不出一個明確的答案來，關(guān)于新年的房產(chǎn)政策，頗有一種只聽樓梯響，不見人下來的感覺，他們的心那個懸啊。

　　其實作為大眾獲取信息的重要渠道，不少媒體也是一籌莫展，很難找到部門告訴它們確切的消息，那曾經(jīng)的“24條”何去何從。有的媒體只能通過私下關(guān)系獲得有關(guān)部門負(fù)責(zé)人模棱兩可的說法，以及“24條”房產(chǎn)政策上所謂某些條款上“截止2009年12月31日”字眼，來推測其自動終結(jié)。

　　和那對城北夫妻以及眾媒體同樣一籌莫展的，還有杭州城里的眾多消費(fèi)者，那些急吼吼想購房和賣房的人們。一種莫名的焦慮在相關(guān)消費(fèi)者中彌漫。

　　其實早在元旦之前的一個月里，人們就已經(jīng)在談?wù)摗?4條”房產(chǎn)政策了，一段時間甚至成了樓市的焦點(diǎn)話題。

　　有民眾戲稱此前一段時間是房產(chǎn)政策的“真空”時期。其實，相應(yīng)的房產(chǎn)政策是在那里的，只是還得你去翻開過去的政策來琢磨，或者還得你四下里去打聽。

　　元旦之前，國內(nèi)不少城市銜接的房產(chǎn)政策陸續(xù)出來了，那里的百姓是手中有糧，心中不慌。及時的信息傳達(dá)，營造出市場通達(dá)和諧的氛圍。

　　筆者在想，如果一座城市沒有新的政策出臺，而多數(shù)市民有疑問翹頭等待新的信息的時候，能不能考慮主動告知民眾一些相關(guān)信息，而不是失聲。如果元旦之前，或者之后，及時發(fā)布一些相關(guān)房產(chǎn)信息，解疑答惑，老百姓購房就會從容許多，就不會出現(xiàn)恐慌性搶房，也不會四處張望尋找準(zhǔn)確的政策信息了。

　　筆者還想，如果那時能夠及時啟動類似新聞發(fā)言人的機(jī)制，通過媒體發(fā)布真實的政策動向，萬千疑慮，渙然冰釋，該干嗎的還去干嗎，該購房的購房，該購年貨的去購年貨，皆大喜歡，何樂而不為呢？

　　民生無小事，主動告之民眾，是不是一種更加人性化的管理呢？畢竟眾多居民有這個需求，畢竟事實上這種及時信息的缺失，給民眾帶來了諸多焦慮與不安，也確實影響了不少家庭的決策。我想，所謂向“服務(wù)型”轉(zhuǎn)型，更多的應(yīng)體現(xiàn)一種服務(wù)意識，倡導(dǎo)一種主動意識，一種換位思考意識。

　　但愿這種因為及時的政策信息缺失，而導(dǎo)致的集體無意識的焦灼成為過去。（編輯：黎奏）

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