房地產(chǎn)市場(chǎng)成交火爆、房?jī)r(jià)不斷上揚(yáng)的同時(shí)，房地產(chǎn)類消費(fèi)投訴數(shù)量也大幅回升。中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道特在一年一度的3月15日消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)日，邀請(qǐng) 律師陳海陽(yáng)點(diǎn)評(píng)四類房產(chǎn)交易陷阱案例，希望幫助大家在置業(yè)中避免類似糾紛發(fā)生，減少損失。

　　陷阱一 一房二賣

　　2008年8月，李某與陸某簽訂房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，以138萬(wàn)元的價(jià)格 (論壇 新聞)購(gòu)購(gòu)了陸某的一套房屋。李某支付了138萬(wàn)元房款，拿到房屋鑰匙后搬住其中，但并未辦理過(guò)戶手續(xù)。，突然有人拿她房子的產(chǎn)權(quán)證明，讓李某搬出。因?yàn)殛懩骋愿叩膬r(jià)格將房子賣給了他人。為此，李某提起訴訟，請(qǐng)求解除查封，判令陸某辦理過(guò)戶手續(xù)。法院審理后以不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)賣的完成標(biāo)志是辦理過(guò)戶手續(xù)為由，駁回了李某的請(qǐng)求。

　　律師點(diǎn)評(píng)：不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)賣以辦理過(guò)戶手續(xù)為完成標(biāo)志，在房?jī)r(jià)飛速上漲的時(shí)代，購(gòu)賣房屋要及時(shí)辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，否則發(fā)生上述案例中的情況，購(gòu)方是無(wú)權(quán)主張房子的所有權(quán)的，只能通過(guò)追究賣方的違約責(zé)任來(lái)挽回?fù)p失了。

　　陷阱二 集體土地建房出售

　　趙先生用較低的價(jià)格購(gòu)購(gòu)了位于郊區(qū)的一處房屋。他是看到出售商品房的廣告之后，認(rèn)為此地今后會(huì)發(fā)展為市區(qū)而提前購(gòu)購(gòu)的。在交完房款之后，他要求開(kāi)發(fā)商提供他辦理產(chǎn)權(quán)證明所需要的一切手續(xù)，但開(kāi)發(fā)商卻什么也拿不出來(lái)。因土地使用權(quán)是集體土地，所以他的房子根本無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證明。

　　律師點(diǎn)評(píng)：隨著市區(qū)房?jī)r(jià)的不斷飆高，以及市區(qū)不斷地向郊區(qū)擴(kuò)展，許多購(gòu)房者逐漸將關(guān)注到市區(qū)周邊價(jià)格較低的房子上。但城市周邊的土地為集體土地，集體土地上的房屋，原則上講只能是本地人購(gòu)購(gòu)，“外人”購(gòu)購(gòu)這類房屋是辦不了產(chǎn)權(quán)的。

　　陷阱三 城市聯(lián)建房當(dāng)商品房賣

　　林先生以比較低廉的價(jià)格購(gòu)購(gòu)了某小區(qū)的一套房屋，當(dāng)時(shí)簽訂的合同是“商品房購(gòu)賣合同”。當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)單位許諾，過(guò)1年后給所有住戶統(tǒng)一辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，可是過(guò)了幾年都沒(méi)有消息。于是他找到了開(kāi)發(fā)單位，開(kāi)發(fā)單位的人告訴他這是單位集資房，他作為非本單位人員無(wú)法得到產(chǎn)權(quán)證。

　　律師點(diǎn)評(píng)：由于歷史原因，不少企事業(yè)單位或多或少都擁有國(guó)家行政劃撥的土地，有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與這些單位聯(lián)合建房，建成后將多余的房屋賣給單位職工以外的人。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，聯(lián)建住宅必須由本單位自用或職工投資購(gòu)購(gòu)居住，不準(zhǔn)出售給外單位，更不能當(dāng)商品房出售。如開(kāi)發(fā)公司欲出售此類房屋，則需要先補(bǔ)交地價(jià)款并補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)。賣房人在購(gòu)購(gòu)此類房屋時(shí)，頭先要弄清是否給國(guó)家交了土地出讓金，有無(wú)土地出讓證、開(kāi)工建設(shè)許可證、銷售許可證及有關(guān)售房手續(xù)是否齊全；其次，要弄清產(chǎn)權(quán)歸屬。

　　陷阱四 商品房原是“臨建房”

　　一位個(gè)體工商戶，在開(kāi)發(fā)區(qū)購(gòu)購(gòu)了一套數(shù)百平方米的門市房，總價(jià)值近100萬(wàn)元。然而過(guò)了不到3年，他被有關(guān)部門告知搬家，因?yàn)橥恋匾徽饔茫沦?gòu)的房子將被拆掉。原來(lái)他購(gòu)的房子不是什么商品房，而是臨時(shí)建設(shè)用房。他急忙去找開(kāi)發(fā)商，誰(shuí)知開(kāi)發(fā)商早已人去樓空。

　　律師點(diǎn)評(píng)：所謂“臨建房”是在取得臨時(shí)土地使用權(quán)后在上面建設(shè)的房屋。按《規(guī)劃法》中的規(guī)定，臨時(shí)土地使用權(quán)的期限為2年，到期必須重新申報(bào)。政府可無(wú)條件征用該土地，在征用時(shí)上面的建筑必須無(wú)條件被拆除。很多不法開(kāi)發(fā)商在取得土地臨時(shí)使用權(quán)后在上面建筑房屋，然后以商品房的名義出售，使不少消費(fèi)者蒙受了巨大的損失。此類開(kāi)發(fā)商通常都是在房屋銷售之后就會(huì)消失，等消費(fèi)者反應(yīng)過(guò)來(lái)后討債無(wú)門。因此，消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)一定要注意開(kāi)發(fā)商的土地產(chǎn)權(quán)。

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