近兩天，2010年春季房交會(huì)熱鬧非凡，為了讓市民放心購(gòu)房、做個(gè)購(gòu)房過(guò)程中的“法律明白人”，大連市仲裁委員會(huì)、大連市律師行業(yè)協(xié)會(huì)建筑地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)攜手遼寧誠(chéng)事律師事務(wù)所，在此次房交會(huì)上設(shè)立了專門的法律義務(wù)咨詢平臺(tái)，為前來(lái)參展的市民提供了免費(fèi)公益法律咨詢，對(duì)于部分焦點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行解答。昨日，記者在采訪中了解到，在此次房交會(huì)期間，部分市民購(gòu)購(gòu)商品房后卻陷入開(kāi)發(fā)商私自更改結(jié)構(gòu)的糾紛比較突出，為此，大連市律師行業(yè)協(xié)會(huì)建筑地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)副主任、遼寧誠(chéng)事律師事務(wù)所的任厚誠(chéng)律師特意為部分市民做出了解答。

　　A精 屋違約糾紛

　　【案例】許先生在我市某小區(qū)購(gòu)購(gòu)了一套精 屋。關(guān)于該房屋精裝修質(zhì)量問(wèn)題，雙方僅在預(yù)售合同中約定了開(kāi)發(fā)商有整改義務(wù)，而對(duì)于開(kāi)發(fā)商應(yīng)如何承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任未作約定，并且在預(yù)售合同的補(bǔ)充條款中還約定了許先生不得以該房屋的精裝修質(zhì)量問(wèn)題拒絕收房。2009年2月8日，許先生在驗(yàn)收房屋過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)該房屋的精裝修存在多個(gè)嚴(yán)重問(wèn)題，致使許先生無(wú)法入住該房屋。許先生要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行整改，并賠償損失；但直至2009年5月11日，該房屋的整改工作才完成，所以許先生到2009年5月28日才使用該房屋。

　　為此許先生要求開(kāi)發(fā)商賠償相關(guān)損失；開(kāi)發(fā)商則認(rèn)為其已完成了整改義務(wù)，不應(yīng)再承擔(dān)損害賠償責(zé)任。無(wú)奈之下，許先生借此次房交會(huì)之機(jī)進(jìn)行咨詢。

　　【專家解答】在簽訂精 預(yù)售合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商通過(guò)格式合同對(duì)精裝修質(zhì)量問(wèn)題的違約責(zé)任避而不約，而購(gòu)房者往往是求房心切草草簽下合同，等到出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，不知如何主張自己的權(quán)利。 而在該案例中，由于預(yù)售合同中未對(duì)裝修質(zhì)量的違約責(zé)任作明確約定，許先生只能以其實(shí)際損失要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。在此建議許先生可參照該地段的同期租金標(biāo)準(zhǔn)，要求開(kāi)發(fā)商賠償損失，如許先生已支付了物業(yè)管理費(fèi)，還可要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)該部分費(fèi)用。

　　【律師建議】建議購(gòu)房者在購(gòu)購(gòu)精 時(shí)，應(yīng)在預(yù)售合同中，對(duì)裝修標(biāo)準(zhǔn)、裝修發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，開(kāi)發(fā)商如何承擔(dān)維修、賠償損失的違約責(zé)任予以明確，且注意約定出現(xiàn)何種裝修問(wèn)題時(shí)，購(gòu)房者有權(quán)拒絕收房或要求退房。

　　B改變小區(qū)平面布局糾紛

　　【案例】陳先生同開(kāi)發(fā)商在預(yù)售合同中約定了開(kāi)發(fā)商不得擅自變更已經(jīng)約定的小區(qū)平面布局，如確需變更，應(yīng)征得陳先生書(shū)面同意，否則陳先生有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商恢復(fù)，若不能恢復(fù)的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)支付總房?jī)r(jià)款的3％作為違約金；預(yù)售合同附件的小區(qū)平面布局圖中約定了該房屋所在樓房的裙房部分用作商場(chǎng)；但在驗(yàn)收該房屋時(shí)，陳先生發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商擅自變更了小區(qū)平面布局，將該房屋所在樓房的裙房改作餐飲。陳先生認(rèn)為開(kāi)發(fā)商口頭承諾過(guò)該樓房的裙房不會(huì)用作餐飲，且其違反了預(yù)售合同對(duì)小區(qū)平面布局的約定，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；開(kāi)發(fā)商則認(rèn)為小區(qū)平面布局的規(guī)劃并未改變，且將裙房部分用作餐飲也有規(guī)劃局、衛(wèi)生局等部門的批文，并無(wú)違法之處。

　　【專家解答】在購(gòu)房過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商往往對(duì)小區(qū)平面布局有很多的口頭承諾，但這些承諾卻未被載入商品房預(yù)售合同中，到交房時(shí)，購(gòu)房者面對(duì)小區(qū)平面布局與開(kāi)發(fā)商口頭承諾不符的情況，很難主張自己的權(quán)利。該案中，預(yù)售合同中約定了樓房的裙房部分用作商場(chǎng)，在規(guī)劃中，餐飲服務(wù)場(chǎng)所和商場(chǎng)是明確區(qū)分的，陳先生以此要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任符合法律的規(guī)定，且如果該餐飲店的開(kāi)設(shè)對(duì)陳先生購(gòu)購(gòu)的房屋造成了環(huán)境污染等，陳先生還可要求餐飲店承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

　　【律師建議】建議購(gòu)房者在預(yù)售合同中對(duì)開(kāi)發(fā)商的各種口頭承諾予以明確，以便在開(kāi)發(fā)商違約時(shí)有約可循。

　　C違約建造消防通道糾紛

　　【案例】陸先生同開(kāi)發(fā)商在預(yù)售合同中約定了開(kāi)發(fā)商不得擅自變更附件中的建筑設(shè)計(jì)圖，確需變更的應(yīng)當(dāng)征得陸先生同意并報(bào)規(guī)劃管理部門審核批準(zhǔn)。不料在驗(yàn)收房屋時(shí)，發(fā)現(xiàn)在房屋的陽(yáng)臺(tái)外多出了一條消防通道，且該消防通道直接通入房屋內(nèi)，他人可通過(guò)消防通道進(jìn)入室內(nèi)，嚴(yán)重影響了陸先生及其家人的安全；且消防通道的建造還對(duì)該房屋的采光、通風(fēng)等造成了一定的影響。

　　陸先生認(rèn)為，該消防通道嚴(yán)重影響了其所購(gòu)房屋的安全，同時(shí)使房屋失去了其位于12層的采光、通風(fēng)、觀景等地理優(yōu)勢(shì)，房屋出現(xiàn)嚴(yán)重貶值，開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)此承擔(dān)損害賠償責(zé)任；開(kāi)發(fā)商則以該消防通道的建造符合規(guī)劃要求為由拒絕承擔(dān)責(zé)任；陸先生遂提起了訴訟。

　　【專家解答】開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)告知陸先生消防通道的建造情況，讓對(duì)方?jīng)Q定是否購(gòu)購(gòu)；預(yù)售合同的房屋平面圖上沒(méi)有反映該消防通道，陸先生無(wú)法知道，開(kāi)發(fā)商對(duì)此存在過(guò)錯(cuò)，且本案的消防通道確實(shí)對(duì)該房屋的安全、采光、通風(fēng)有較大影響，相比同樣房屋的價(jià)值有所降低，開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)此承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

　　【律師建議】開(kāi)發(fā)商應(yīng)在購(gòu)房合同中，將房屋的安全、采光等隱性問(wèn)題明確告知購(gòu)房者，避免此類糾紛的出現(xiàn)。購(gòu)房者也應(yīng)當(dāng)查看相關(guān)圖紙，了解房屋的各方面問(wèn)題，如果交房時(shí)不符合圖紙標(biāo)識(shí)，購(gòu)房者有權(quán)向開(kāi)發(fā)商索賠。

　　D違反樣板區(qū)約定糾紛

　　【案例】孫小姐購(gòu)購(gòu)一別墅時(shí)，該別墅外部環(huán)境尚未完工，根據(jù)樣板區(qū)的設(shè)計(jì)狀況，孫小姐與開(kāi)發(fā)公司簽訂了預(yù)售合同。孫小姐在對(duì)該別墅進(jìn)行驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)：該別墅沿河棧道和親水平臺(tái)明顯不同于樣板區(qū)的風(fēng)格，且做工和材料有很大出入；該別墅外的堆坡高度僅為40－70厘米，完全不符合樣板區(qū)200厘米的要求，嚴(yán)重影響了該別墅周圍的景觀感覺(jué)；該別墅周圍的綠化僅為幾棵樹(shù)和3～4平方米的草地，與開(kāi)發(fā)商的承諾、售樓廣告上的介紹以及樣板區(qū)的情況相差甚遠(yuǎn)。孫小姐為此多次要求開(kāi)發(fā)商及時(shí)整改，但開(kāi)發(fā)商在整改后仍離樣板區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)相差甚遠(yuǎn)。孫小姐只得向法院提起訴訟，要求開(kāi)發(fā)商以樣板區(qū)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行整改。

　　【專家解答】別墅的環(huán)境狀況往往比一般房屋要復(fù)雜，購(gòu)房者對(duì)此的要求也比較高，開(kāi)發(fā)商往往在預(yù)售時(shí)建造環(huán)境優(yōu)美的樣板區(qū)吸引購(gòu)房者，但到交房時(shí)，實(shí)際的環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)卻大大低于樣板區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，《商品房銷售管理辦法》第三十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致”，開(kāi)發(fā)商往往認(rèn)為樣板房不同于樣板區(qū)，樣板區(qū)的環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)并不是所購(gòu)房屋的環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)，個(gè)人認(rèn)為，鑒于別墅的特殊性，別墅周圍的環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)對(duì)購(gòu)房者購(gòu)房起著決定性的作用，故如果開(kāi)發(fā)商建造了樣板區(qū)，則樣板區(qū)同樣適用上述法律的規(guī)定，應(yīng)與實(shí)際交付的別墅區(qū)一致。本案中，孫小姐以此要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任并無(wú)不當(dāng)，如整改無(wú)法達(dá)到一致，開(kāi)發(fā)商還應(yīng)賠償相應(yīng)損失。

　　【律師建議】建議購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)將樣板區(qū)的環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)在預(yù)售合同中予以明確，開(kāi)發(fā)商一旦違約，可憑此主張自己的權(quán)利。

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