2010年的樓市變化莫測(cè)，尤其是“京十二條”下發(fā)后，二套房貸政策未有的從緊，各銀行將陸續(xù)開始以“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)來認(rèn)定套房。那么對(duì)于改善型置業(yè)升級(jí)的人群在現(xiàn)階段該如何實(shí)現(xiàn)購(gòu)房愿望？為此記者采訪了“偉嘉安捷”的專業(yè)人士，專家指導(dǎo)如下：

　　案例：金先生是一家廣告公司的客戶經(jīng)理，婚前曾全款購(gòu)購(gòu)過一套房產(chǎn)，現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)為150萬元。眼下，金先生的女兒即將上小學(xué)，需要接父母過來照顧孩子，可是金先生現(xiàn)在居住的小兩居明顯不能夠滿足居住需求。于是金先生想再購(gòu)套大點(diǎn)的房子居住，金先生看上了一套總價(jià)為180萬元的二手房，可是在向銀行咨詢時(shí)，卻被告知如果其貸款購(gòu)房的話，有可能會(huì)被算作是套房，將需要頭付至少50%，利率上浮1.1倍。而因?yàn)槎追裤y行是以房產(chǎn)評(píng)估價(jià)的五成來發(fā)放貸款的，所以金先生的頭付款至少要110萬元，可是金先生手頭只有100萬元的積蓄。

　　分析：“偉嘉安捷”的專業(yè)人士介紹說，在“京十二條”下發(fā)前，金先生如果使用貸款再購(gòu)房的話，可比照頭套房政策執(zhí)行。而新政下發(fā)后，根據(jù)銀行對(duì)二套房“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策精神，對(duì)于金先生這種名下已有一套住房，再次貸款購(gòu)房人群有可能會(huì)劃為二套房，頭付需50%，利率需上浮1.1倍。

　　支招：“偉嘉安捷”的專家建議，像金先生這樣的置業(yè)升級(jí)人群可以通過抵押消費(fèi)貸款緩解資金壓力。金先生有兩種購(gòu)購(gòu)方式，對(duì)比如下表：

　　從上表可以看出，如果直接購(gòu)購(gòu)的話，金先生手頭的資金不足以支付頭付款。而使用抵押消費(fèi)貸款的話，金先生名下的這套房產(chǎn)大概可以評(píng)估到120萬元，抵押消費(fèi)貸款購(gòu)房一般可以貸到七成，也就是說金先生可以貸到84萬元左右，再加上金先生的100萬元積蓄可以全款購(gòu)購(gòu)該房產(chǎn)。

　　據(jù)了解，現(xiàn)在銀行“先抵押后放款”的流程，放貸時(shí)間較之前有所延長(zhǎng)后，二手房業(yè)主更傾向于全款購(gòu)房人，如果全款購(gòu)購(gòu)的話一般可以從業(yè)主那里拿到一定的折扣。而金先生抵押中的房產(chǎn)還可以正常居住或出租，因此專家建議金先生可以將這套房產(chǎn)出租，用租金收益來沖抵抵押貸款月供的壓力。

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