目前各銀行陸續(xù)開始以“認房又認貸”的標準來認定套房。改善型置業(yè)升級客戶在現(xiàn)階段該如何實現(xiàn)購房愿望？

金先生曾全款購購過一套房產(chǎn)，市場價現(xiàn)為150萬元。眼下，金先生的女兒將上小學，需要接父母過來照顧孩子，可是金先生現(xiàn)在居住的小兩居明顯不能夠滿足其居住需求，于是想再購套大點的房子居住。金先生看上了一套總價為180萬元的二手房，可是就在金先生向銀行咨詢時，卻被告知如果其貸款購房的話，有可能會被算作是“套房”，頭付50%、利率上浮1.1倍。因為“套房”銀行是以房產(chǎn)評估價的五成來發(fā)放貸款的，所以金先生的頭付款至少要110萬元，可是金先生手頭只有100萬元的積蓄。

解析

偉嘉安捷的專家說，在“京十二條”下發(fā)前，金先生如果使用貸款再購房的話，可比照頭套房政策執(zhí)行，享受頭套房頭付和利率方面的優(yōu)惠。而新政下發(fā)后，根據(jù)銀行對“二套房認房又認貸”的政策精神，在實際操作過程中銀行與建委房屋權(quán)屬交易系統(tǒng)全面聯(lián)網(wǎng)后，對于金先生這種名下已有一套住房，再次貸款購房人群有可能會劃為“二套房”，頭付需50%、利率需上浮1.1倍。專家建議，金先生可以通過抵押消費貸款緩解資金壓力。

因為，如果采用銀行貸款的話，金先生手頭的資金不足以支付頭付款。而使用抵押消費貸款的話，金先生名下的這套房產(chǎn)大概可以評估到120萬元，抵押消費貸款購房一般可以貸到七成，也就是說金先生可以貸到84萬元左右，再加上金先生的100萬元積蓄可以全款購購該房產(chǎn)。根據(jù)現(xiàn)在銀行“先抵押后放款”的流程，放貸時間較之前有所延長后，二手房業(yè)主更傾向于全款購房人。如果全款購購的話，一般還可以從業(yè)主那里拿到一定的折扣。而金先生的抵押中的房產(chǎn)還可以正常居住或出租，“專家建議金先生可以將這套房產(chǎn)出租，用租金收益來沖抵抵押貸款月供的壓力。

數(shù)據(jù)由偉嘉安捷提供，僅供參考

銀行貸款購購套房

貸款與抵押對比表

銀行貸款成數(shù)

銀行貸款金額

結(jié)果

銀行貸款頭付需要110萬元(180萬元-70萬元)，手頭積蓄僅100萬元，不夠頭付，無法貸款購購總價180萬元的套房

結(jié)果

手頭積蓄100萬元+抵押貸款84萬元，可全款購購總價180萬元的套房

140萬元×50%=70萬元

抵押貸款金額

120萬元×70%=84萬元

抵押貸款成數(shù)

7成

5成

抵押現(xiàn)有房產(chǎn)購購套房

現(xiàn)有房產(chǎn)總價150萬元，評估價120萬元

套房總價180萬元，評估價140萬元

貼士

抵押消費貸款流程 簽訂《抵押消費貸款合同》→評估公司評估→出評估后約客戶與銀行面簽→銀行審批→辦理抵押登記手續(xù)→他項權(quán)利證轉(zhuǎn)交銀行→銀行放貸→客戶領(lǐng)取房產(chǎn)證原件

借款人需準備材料 借款人身份證(外地需提供暫住證)、戶口本、婚姻狀況證明(已婚提供結(jié)婚證、未婚提供單身證明)、已婚借款人配偶身份證、戶口本、收入證明、學歷證、所在單位營業(yè)執(zhí)照副本加蓋公章、房產(chǎn)證原件、貸款用途證明。另外，借款人也可以提供一些資產(chǎn)證明來提高個人資質(zhì)，如大額存單、購車憑證等。

批貸放款所需時間 在借款人資質(zhì)沒有問題、材料準備充分并且配合辦理情況下，從簽合同到放款一般需要15至20個工作日。

(作者：吳煥)

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